Ngay từ khi mới xuất hiện trên thị trường, shophouse (nhà phố thương mại) là phân khúc hấp dẫn nhà đầu tư và được ví như “gà đẻ trứng vàng” vì có khả năng mang lại lợi nhuận kép. Khoảng năm 2015, shophouse nở rộ với giá bán và giá cho thuê cao ngất ngưởng. Thị trường đón nhận làn sóng đầu tư loại hình này với nhiều ưu điểm như vừa có thể sử dụng để ở, vừa có thể kinh doanh hoặc cho thuê mặt bằng.
Thời điểm đó, shophouse luôn nằm trong Top đầu phân khúc bất động sản có thanh khoản tốt nhất và có mức giá bán cao nhất. Ngay cả khi phân khúc căn hộ có dấu hiệu chững lại, giá bán của của shophouse vẫn luôn cao hơn từ 1,5 - 2 lần so với nhà mặt phố trong cùng 1 dự án.

Tuy nhiên, khoảng 3,4 năm trở lại đây, loại hình này không còn được như kỳ vọng nhiều như trước đó. Hơn nữa, từ khi dịch bệnh covid – 19 bùng phát, việc cho thuê shophouse trở nên khó khăn hơn.
Rót số tiền lớn lên tới vài chục tỷ đồng mua một căn shophouse với kỳ vọng đem lại lợi nhuận 8 - 10%/năm, nhưng nhiều nhà đầu tư đang tỏ ra chán nản vì tự kinh doanh thì khó khăn, phải chật vật kiếm khách thuê, thậm chí nhiều chủ nhà đã giảm từ 50 – 60% giá cho thuê nhưng vẫn không có khách hàng, nhiều dãy nhà phải đóng cửa, bỏ trống…
Tại Hà Nội, khu shophouse 24h nằm trên đường Tố Hữu, quận Hà Đông, những năm gần đây thường xuyên rơi vào tình trạng ảm đạm vắng vẻ. Nhiều căn shophouse phải đóng cửa, lượng mở cửa, sử dụng cho hoạt động kinh doanh không đáng kể, các tấm biển quảng cáo, chào thuê mặt bằng kinh doanh, shophose, cho thuê nhà liên tục được treo lên… Việc cho thuê ế ẩm, nhiều chủ nhà đã chấp nhận giảm giá từ 40 triệu đồng/tháng xuống còn 30 triệu đồng/tháng, thậm chí thấp hơn nhưng tình trạng này vẫn không được cải thiện.

Cách đó không xa, khu shophouse trên mặt đường Lê Trọng Tấn, quận Hà Đông cũng rơi vào tình trạng tương tự khi bị bỏ trống phần lớn. Lượng căn mở cửa chiếm tỷ lệ rất nhỏ mặc dù vị trí các dãy shophouse được đánh giá khá đắc địa, nằm trên mặt phố Lê Trọng Tấn sầm uất, đông đúc người qua lại. Hay một dãy shophouse tại KĐT Ngoại Giao Đoàn, quận Tây Hồ cũng chỉ có lác đác khách thuê, đa phần các căn nhà phố thương mại vẫn đóng cửa im lìm khiến con phố vốn đã thưa người qua lại, nay càng trở nên vắng vẻ. Một số dãy shophouse tại đường Trần Hữu Dực, quận Nam Từ Liêm và nhiều khu vực trên tuyến phố tại Hà Nội cũng xảy ra tình trạng tương tự.

Theo anh Mạnh Hải, một môi giới, tư vấn cho thuê bất động sản, đa phần các mặt bằng cho thuê hiện nay đều giảm giá từ 20-30% nhưng lượng khách thuê thời điểm này vẫn rất ít. Ngay cả đến những khu phố như Hàm Nghi, Nam Từ Liêm thuộc dạng sầm uất, đông đúc, nhưng hàng loạt shophouse tại đây cũng thường xuyên phải đóng cửa, không tìm được khách thuê…

Shophouse đã xuất hiện trên thị trường bất động sản gần 10 năm nay với 2 dòng sản phẩm là nhà gắn liền với đất, sở hữu lâu dài và phần khối đế của các tòa nhà, sở hữu có thời hạn (chủ yếu là 50 năm).
Trong đó, sản phẩm gắn liền với đất được nhiều chủ đầu tư xây dựng trong dự án khu dân cư. Với những lợi thế sẵn có như vừa có thể để ở, vừa đầu tư, kinh doanh, phân khúc này thu hút rất tốt dòng tiền của giới đầu tư. Vì thế, giá bán sơ cấp từ phía chủ đầu tư vốn đã ở mức rất cao, nhưng giá thứ cấp vẫn không ngừng tăng. Những dự án mới ra hàng được chào bán mức giá cao ngất ngưởng, bất chấp những diễn biến không mấy tích cực như cho thuê “ế ẩm”, giá thuê giảm mạnh, hàng loạt căn shophouse bị bỏ trống trong nhiều năm…

Đầu năm nay, thông tin shophouse trong Khu đô thị Sala, thuộc khu đô thị mới Thủ Thiêm (TP Thủ Đức, TP HCM) được giao dịch với giá 80 tỷ đồng/căn, tăng 400% trong vòng 5 năm (mức giá cũ ở thời điểm mở bán là 20 tỷ đồng/căn) đã khiến giới đầu tư “choáng váng” vì mức tăng giá quá mạnh. Tuy nhiên, qua khảo sát trên các trang thông tin mua bán nhà đất cho thấy, giá bán 80 tỷ đồng/căn shophouse nói trên là khả thi. Thậm chí, một số căn còn rao bán với mức giá lên đến 100 tỷ đồng/căn. 
Tại Hà Nội, dự án shophouse Him Lam - Vạn Phúc, Hà Đông, thời điểm chuẩn bị mở bán (cuối năm 2020) từng gây chú ý khi thông báo mức giá bán dự kiến cao kỷ lục. Theo đó, một số căn góc ở mặt tiền đường Tố Hữu được chủ đầu tư dự kiến bán ra với giá 200-300 triệu đồng/m2. Mức giá này chưa từng xuất hiện tại thị trường shophouse Hà Nội thời điểm đó và cao ngang ngửa giá đất mặt phố tại các khu vực trung tâm thủ đô Hà Nội.

Nhiều nhà đầu tư cho rằng, chủ đầu tư dự án đang đưa ra giá bán quá cao, đặc biệt là trong bối cảnh phân khúc này đang rơi vào khủng hoảng vì thiếu vắng khách thuê do ảnh hưởng của dịch bệnh Covid-19. Dù vậy, đến nay, sau hơn 1 năm trôi qua, các thông tin rao bán shophouse Him Lam Vạn Phúc cho thấy mức giá này vẫn không ngừng tăng. Theo đó, một số căn góc, mặt tiền đường Tố Hữu hiện dang được rao bán với mức giá 350 – 500 triệu đồng/m2.
Theo ghi nhận, một số dự án shophouse tại Hà Nội trước đây cũng từng đưa ra mức giá bán khá cao, trên 150 triệu đồng như shophouse 24h của chủ đầu tư Hải Phát, shophouse The Terra An Hưng của Văn Phú hay The Mannor Central Park của Bitexco… Hiện phần lớn những dự án này đều đã đưa vào sử dụng, kinh doanh, cho thuê, nhưng tỷ lệ bỏ trống đều rất cao. Trong đó, shophouse The Manor Center Park đang được rao bán với mức giá khoảng 250 - 300 triệu đồng/m2.

Mặc dù giá bán sơ cấp và thứ cấp tại một số dự án đang tăng khá mạnh và thị trường bất động sản nói chung và phân khúc shophouse nói riêng vẫn có biểu hiện tăng giá, tuy nhiên tình trạng cho thuê ảm đạm, ế ẩm đã khiến một số nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính cao đứng trước áp lực trả nợ rất lớn. Nhiều chủ nhà đang phải trả "lãi mẹ đẻ lãi con" cho ngân hàng, khiến loại hình này không còn được nhà đầu tư mặn mà và có dấu hiệu tồn đọng bất động sản giá cao, thậm chí có hiện tượng cắt lỗ cục bộ.

Một số chuyên gia phân tích thị trường cho rằng, việc kinh doanh shophouse ế ẩm hay bị bỏ trống hiện nay do nhiều nguyên nhân khác nhau, trong đó, đáng chú ý là thói quen mua sắm của người dân Việt Nam hiện vẫn chưa thay đổi. Ví dụ như thói quen đi chợ, hoặc đi siêu thị mua sắm, không thích mua hàng tại các cửa hàng tiện lợi ở trong dự án... Ngoài ra, những mặt hàng bán tại các cửa hàng trong dự án không đa dạng, giá lại khá cao do chi phí thuê mặt bằng cao khiến cư dân không hứng thú, cạnh tranh kém dẫn tới kinh doanh ế ẩm. Đồng thời, vị trí cũng là một trong những yếu tố quan trọng, quyết định đến việc kinh doanh của các shophouse.

Bên cạnh đó, shophouse hiện cũng đang phải cạnh tranh với rất nhiều với các loại hình mặt bằng khác như nhà mặt phố truyền thống, trung tâm thương mại và cả các kênh bán hàng online, nhất là khi ngành thương mại điện tử đang bùng nổ và phát triển mạnh như hiện nay…
Còn về tình trạng mặt bằng giá shophouse vẫn tăng mạnh, bất chấp những diễn biến kém tích cực trên thị trường cho thuê. Ông Trần Minh, chuyên gia bất động sản cho rằng, dù khả năng cho thuê shophouse sụt giảm do ảnh hưởng bởi dịch bệnh, nhưng shophouse là loại hình tài sản gắn liền với đất, sở hữu lâu dài nên nhiều nhà đầu tư có tâm lý mua làm “của để dành”, giá sẽ tăng khi đất nội đô đang ngày càng khan hiếm.
Theo ông Minh, so với đất nền thì loại hình shophouse có tính an toàn hơn về mặt pháp lý vì hầu hết đã được xây dựng hoàn thiện hoặc hoàn thiện phần thô. Mặt khác, so với căn hộ, giá bán shophouse thường chỉ tăng, ít khi giảm. Vì vậy, ông Minh đánh giá “có thể ví shophouse như một tài sản trú ẩn an toàn, nguồn cung sản phẩm này không nhiều nên giá cả vẫn tăng, mặc dù thời gian qua rất khó cho thuê nếu chủ nhà không chấp nhận giảm giá”.

Vị chuyên gia này cũng lưu ý rằng, dự án shophouse muốn thu hút nhà đầu tư và khách thuê, xa hơn là kỳ vọng giá trị gia tăng theo thời gian thì nội khu dự án phải sở hữu lượng khách hàng cơ hữu đủ lớn. Điển hình những dự án shophouse Vinhomes West Point, Vinhomes Skylake, Vinhomes Gardenia, Vinhomes Smartcity là dòng sản phẩm đầu tư được ưa thích với giá bán hiện tăng gấp 2 - 2,5 lần so với giá chủ đầu tư mở bán cách đây vài năm nhưng vẫn không có người bán vì người thuê có thể “nhìn thấy” lượng khách hàng thực, có tiềm năng và có khả năng chi trả cao khi họ mở cửa hàng. 
Ngược lại, một số dự án ở khu vực Mỗ Lao, Hà Đông, chủ nhà đã giảm giá tới 20 - 30% vẫn “ế” khách, thậm chí nhiều chủ shophouse phải giảm giá tới đáy nhưng vẫn khó kiếm khách thuê do không có tiềm năng thu hút khách hàng, người tiêu dùng đến mua sắm…

Từ góc độ đầu tư, nhiều chuyên gia bất động sản cho rằng, đến nay, shophouse vẫn có nhiều sức hấp dẫn, nếu chủ đầu tư có dòng tiền ổn định, lâu dài, đầu tư vào loại hình này vẫn an toàn và sinh lời nhất. Tuy nhiên nếu dùng đòn bẩy tài chính để đầu tư shophouse, nhiều khả năng nhà đầu tư sẽ phải nếm “trái đắng” trong bối cảnh dịch bệnh vẫn đang tiếp diễn. Nhiều ngành nghề chưa hồi phục sẽ kéo theo shophouse cho thuê khó hổi phục.
Theo phân tích của CBRE Việt Nam, shophouse chỉ thật sự hấp dẫn với các nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn từ 3 - 5 năm trở lên hoặc những người có khả năng tài chính mạnh, muốn tích lũy tài sản. Ngoài ra, nếu mua hoặc thuê shophouse để kinh doanh, cần nhìn vào mức độ triển khai các tiện ích, hạ tầng của dự án và tiềm năng phát triển, thu hút khách của khu vực và các khu lân cận…