Kỳ vọng tháo gỡ toàn bộ những khó khăn để vực dậy thị trường bất động sản

Theo Báo Thanh Niên, thị trường bất động sản đang rất được kỳ vọng tháo gỡ các nút thắt để mang đến những tín hiệu tích cực đối với toàn bộ nền kinh tế.

Tín dụng, chính sách và pháp lý đều gặp vướng mắc

Theo chia sẻ từ ông Lê Trọng Khương, Phó chủ tịch Tập đoàn Hưng Thịnh kiêm Tổng giám đốc Hưng Thịnh Land, doanh nghiệp của ông cũng như nhiều đơn vị khác đang rất kỳ vọng Thủ tướng sẽ có giải pháp tổng thể tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản cả về chính sách, pháp lý và tín dụng. Bởi lẽ, trong những cuộc họp vừa qua, mỗi nơi chỉ xử lý được những vấn đề mà ngành mình phụ trách hoặc chỉ ghi nhận ý kiến để gửi lên Thủ tướng. Ví dụ như nếu NHNN giải quyết được tín dụng những pháp lý vẫn gặp khó thì cũng bằng không.

Ông Lê Trọng Khương cũng muốn kiến nghị nhiều vấn đề vướng mắc nhân dịp được tham gia hội nghị này. Chẳng hạn như vấn đề pháp lý giải quyết chậm chạp, vấn đề liên quan đến cấp phép xây dựng, tín dụng ngân hàng hay xác định tiền sử dụng đất…

Ông Khương cho biết việc huy động vốn từ trái phiếu tại một số quốc gia trên thế giới là một nguồn tiền tốt cho các doanh nghiệp. Thế nhưng, kênh huy động này hiện đang gặp bế tắc vì một số vụ việc vừa qua đã ảnh hưởng tới niềm tin của giới đầu tư. Do đó, ông kiến nghị cần cân nhắc phương án hỗ trợ các doanh nghiệp tồn tại và phát triển tốt. Chẳng hạn, Tập đoàn Hưng Thịnh đã có kế hoạch xây dựng nhà ở xã hội theo lời kêu gọi nhưng khó có thể thực hiện vì gặp khó về nguồn vốn khi tín dụng bế tắc. Ngoài ra, cũng cần nghiên cứu về lãi suất có mức phù hợp hỗ trợ, theo đó doanh nghiệp có thể tạo nên sản phẩm vừa túi tiền cho người dân.

Một lãnh đạo Tập đoàn Novaland cũng bày tỏ sự kỳ vọng lớn ở buổi làm việc với Thủ tướng. Vị này mong muốn các nút thắt đang gặp phải như ngân hàng siết dòng tiền, lãi suất quá cao, tín dụng bị thắt chặt, thị trường thiếu niềm tin… sẽ có những giải pháp cụ thể.

Những vấn đề này đã khiến các doanh nghiệp bất động sản gặp nhiều khó khăn. Về phía khách hàng, họ cũng không có đủ tiền để kịp thanh toán nên các doanh nghiệp không kịp trả khoản vay gốc, nợ lãi và trái phiếu sắp tới hạn. Thanh khoản sụt giảm nghiêm trọng khi tình hình này kéo dài, ảnh hưởng không nhỏ tới người lao động và kinh tế - xã hội nói chung.

Đại diện Tập đoàn Novaland kiến nghị NHNN cho phép các doanh nghiệp bất động sản và xây dựng có thể tái cơ cấu, ân hạn và gia hạn các khoản nợ đến hạn trong 3 năm và không bị chuyển nhóm nợ. Các tổ chức tín dụng cân nhắc hạ lãi suất, gia hạn kỳ hạn trái phiếu cho doanh nghiệp bất động sản và xây dựng thời hạn 3 năm, nhằm giảm sức ép và gia tăng niềm tin cho thị trường. Đồng thời, tái cơ cấu các khoản nợ của cá nhân vay để mua bất động sản… Bên cạnh đó, Chính phủ có phương án hỗ trợ giải quyết tận gốc các vướng mắc pháp lý kịp thời do các luật chồng chéo gây ra.

Người vay và chủ đầu tư đều kỳ vọng

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM, cả người dân và doanh nghiệp bất động sản đều kỳ vọng rất lớn vào hội nghị trực tuyến nhằm tháo gỡ những khó khăn trên thị trường bất động sản. Thủ tướng Chính phủ cũng có chỉ đạo cần tập trung tháo gỡ vấn đề trọng tâm là những dự án hướng đến nhu cầu thực, đầy đủ pháp lý, dự án có nhà ở xã hội, nhà giá vừa túi tiền và nhà ở công nhân. Tuy nhiên, vướng mắc hiện nay cũng đang nằm ở những dự án bất động sản cao cấp, do đó cũng cần phải lựa chọn dự án phù hợp nhằm hỗ trợ tháo gỡ.

Theo phân tích của ông Châu, các kênh huy động vốn hiện này đều tắc nghẽn và đó không phải do lỗi từ phía chủ đầu tư. Bên cạnh đó, có 70% vướng mắc hiện nay là pháp lý, do đó dự án không vận hành được theo một quy luật bình thường, và rồi tiền bị chôn trong đất. 

Thậm chí, các doanh nghiệp muốn bán rẻ dự án để lấy tiền trả nợ lúc này cũng không được vì pháp lý không đủ và bên mua không vay được tiền. Bởi vậy, ông Châu cho rằng hiện nay, vấn đề cần tháo gỡ lớn nhất là tín dụng. 

Ngoài doanh nghiệp bất động sản, người mua nhà cũng cần được tiếp cận nguồn vốn với mức lãi suất phù hợp hơn bởi chính họ mới tạo ra thanh khoản và dòng tiền. Đối với Nghị định 65/2022 của Chính phủ về trái phiếu DN, Bộ Tài chính đang nỗ lực giải quyết, tuy nhiên cần thực hiện nhanh hơn nữa. Thứ 3 là cần sửa ngay một số nghị định như vấn đề đất xen kẽ. Trong Nghị định 68/2022 có đề cập việc cho phép xử lý rồi, tuy nhiên đến hiện nay TP HCM cũng như nhiều tỉnh thành khác vẫn chưa thể triển khai thực hiện.

Theo nhận định của Chuyên gia kinh tế, TS Võ Trí Thành, thị trường địa ốc rất quan trọng, về cả góc độ phát triển kinh tế và cải thiện đời sống của người dân. Thông thường, bất động sản gắn chặt với thị trường tài chính, bởi đây là câu chuyện dòng tiền lớn. Do đó, phải nhìn tổng thể, toàn bộ khía cạnh liên quan tới phát triển thị trường bất động sản nếu muốn nhìn thấy cách xử lý.

Cụ thể, quy hoạch là vấn đề đầu tiên. Các quốc gia đều cần quy hoạch một cách chuẩn chỉnh. Thứ 2 là về pháp lý. Hiện nay, Việt Nam có nhiều bộ luật liên quan trực tiếp vấn đề này như luật Xây dựng, luật Đất đai, luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản cần phải cải thiện và hoàn thiện. Cùng với đó là thị trường vốn, thị trường tài chính chưa thực sự phát triển.

Phần lớn các nước, trong đó có Việt Nam vẫn dựa vào tín dụng và ngân hàng thương mại. Đối với bất động sản, bản chất của các ngân hàng cho vay ngắn hạn là cho vay trung và dài hạn. Bởi vậy, các định chế tài chính khác nhau như các loại hình quỹ phát triển bất động sản cũng cần được đẩy mạnh. 

TS Võ Trí Thành nhận định phòng bệnh hơn chữa bệnh. Ông cho rằng còn rất nhiều việc phải làm trong trung và dài hạn nếu muốn phát triển thị trường bất động sản theo hướng bền vững và lành mạnh. Ở giai đoạn khó khăn này, không phải chỉ sửa và chỉnh mà còn cần nhìn nhận một cách tổng thể để có công cuộc cải cách đối với thị trường ngày. Cần tái cấu trúc, cải tổ thị trường từ cấp vĩ mô cho đến cấp vi mô để vực dậy thị trường.

Thúc đẩy phát triển thị trường tài chính linh hoạt

Theo phân tích của Chuyên gia tài chính, TS Nguyễn Trí Hiếu, nền kinh tế hay ngành kinh doanh nào cũng đều có tính chu kỳ, có giai đoạn tăng thì cũng sẽ có giảm. Điều này tương tự đối với thị trường bất động sản, tuy nhiên biến động tại Việt Nam thường mạnh hơn. Nhiều nhà đầu tư và doanh nghiệp rót vốn mạnh vào nguồn cung khi kinh tế phát triển, đến lúc dư cung thì giá sẽ sụt giảm. Sau đó, đến một khoảng thời gian thiếu cung vì họ ngừng phát triển thì giá tăng và lại thu hút bộ phận đầu tư khác.

Thị trường bất động sản Việt Nam đôi khi dựa trên nhận định của các doanh nghiệp, tuy nhiên thực tế nhu cầu không tăng theo kịp như dự tính. Do đó, chênh lệch cung cầu của thị trường trong nước lại quá cao, đặc biệt là ở một số phân khúc cao cấp. Mặt khác, nguồn cung cho nhu cầu của người có thu nhập thấp và trung bình lại phát triển chậm. Theo đó, cũng tạo nên một số phân khúc bất động sản sốt về giá. Ngoài ra, thời gian gần đây, chính sách tiền tệ biến động mạnh, đặc biệt là lãi suất tăng cao đã khiến thị trường hãm phanh.

Doanh nghiệp không thể hoàn thành dự án, còn người mua nhà phải giảm bớt nhu cầu sở hữu bất động sản. Bên cạnh đó, thị trường cũng khó phát triển vì tất cả những thủ tục liên quan về pháp lý mà các doanh nghiệp địa ốc phản ánh trong thời gian qua do chưa được hoàn thiện đều không đồng bộ.

Theo đó, TS Nguyễn Trí Hiếu đề xuất Chính phủ cần khẩn trương rà soát và hoàn thiện khung pháp lý liên quan đến bất động sản nhằm đi đến đồng bộ và phù hợp với những quy định khác. Đó là chìa khóa để doanh nghiệp, người dân và các thành phần tham gia vào thị trường yên tâm, từ đó, thị trường sẽ phát triển theo hướng bền vững hơn. Ngoài ra, lãi suất và chính sách tiền tệ cũng dần đi đến một thị trường chuẩn. Đó là nên để các ngân hàng thương mại tự quyết, thay vì áp dụng mức lãi suất trần cho tiền gửi tiết kiệm kỳ hạn dưới 6 tháng như hiện nay.

Cùng với đó là hướng tới việc bỏ room tín dụng của từng ngân hàng. NHNN có thể điều hành theo định hướng chung, thông qua thị trường mở với tăng trưởng tín dụng cho cả ngành. Chẳng hạn, NHNN vẫn có thể định hướng tăng trưởng tín dụng cả năm cho cả ngành ở mức 14%/ năm, tuy nhiên không giao chỉ tiêu cho từng ngân hàng. 

Sự cạnh tranh trên toàn hệ thống sẽ được thúc đẩy nhờ việc tự quyết định lãi suất theo cung cầu thị trường. Theo đó, những ngân hàng hoạt động tốt, cho vay với lãi suất cạnh tranh và huy động được nhiều vốn, sẽ có nhiều khách hàng hơn. Và có thể tăng trưởng tín dụng của họ phải cao hơn so với những ngân hàng khác.

Theo TS Nguyễn Trí Hiếu, theo tính chất của ngành ngân hàng thì nhà nước chỉ quản lý qua những quy định đã ban hành như tỉ lệ đảm bảo an toàn và hệ số rủi ro. Các đơn vị sẽ tự chủ động linh hoạt và cân đối danh mục cho vay, và tự chịu trách nhiệm trước khách hàng và cổ đông.