Kiểm soát được bong bóng, bất động sản bật tăng cả về giá bán lẫn nguồn cung

Đáng chú ý, động thái kiểm soát dòng vốn vào thị trường bất động sản cùng với những chính sách siết chặt tình trạng phân lô bán nền, thuế chuyển nhượng…đã và đang tạo ra rất nhiều những sự biến động đối với thị trường bất động sản. Tuy nhiên theo nhận định, phân tích của giới chuyên gia, nguồn cung và giá bất động sản tại Hà Nội, TP.HCM và các tỉnh, thành phố lớn vẫn ghi nhận biên độ tăng trong thời điểm 6 tháng đầu năm 2022.

Nguồn cung được cải thiện, giá cả vẫn tiếp tục tăng

Theo báo cáo mới công bố gần đây của Viện nghiên cứu Kinh tế - Tài chính – BĐS Dat Xanh Services đã chỉ ra trong thời điểm 6 tháng đầu năm 2022, sau một thời gian dài trì trệ, khan hiếm, nguồn cung bất động sản trên thị trường cả nước bắt đầu có dấu hiệu khởi sắc. Cụ thể, tại thị trường bất động sản TP.HCM, nguồn cung căn hộ chung cư mới trong 6 tháng đầu năm đã ghi nhận sự xuất hiện của hơn 16.500 sản phẩm, cao hơn 44% so với tổng nguồn cung của cả năm 2021.

Đặc biệt, chỉ riêng trong thời gian quý II, thị trường địa ốc đã ghi nhận hơn 14.400 sản phẩm mới, tăng gấp 4 lần theo quý. Nguồn cung sơ cấp cũng ghi nhận có đến 19.400 sản phẩm. Thị trường TP.HCM cũng tiếp tục ghi nhận sự sôi động đến từ khu vực phía Đông và khu Nam với số lượng các dự án mở mới nổi bật hơn hẳn so với các khu vực khác. Nguồn cung sản phẩm bất động sản thấp tầng mới trong thời điểm 6 tháng đầu năm của TP.HCM đã ghi nhận sự xuất hiện của gần 600 sản phẩm, bằng nguồn cung cả năm 2021.

Tuy nhiên, số lượng dự án bất động sản mới tại TP.HCM lại đang có xu hướng giảm do gặp phải các khó khăn, vướng mắc như thủ tục pháp lý, quỹ đất khan hiếm và nguồn vốn đầu tư bị siết chặt dẫn đến tình trạng hạn chế các dự án có đủ điều kiện để được triển khai bán hàng. Cùng với đó, tâm lý của khách hàng trong giai đoạn hiện tại cũng có nhiều e ngại khi nhiều ngân hàng đã siết chặt chặt tín dụng, chậm giải ngân các khoản vay đối với bất động sản.

Trong khi đó, tại thị trường bất động sản Hà Nội, vẫn tiếp tục duy trì trạng thái hạn chế nguồn cung mới không chỉ trong quý II mà trong cả 6 tháng đầu năm 2022, nguồn cung mới chỉ xuất hiện rải rác tại một số dự án đô thị quy mô lớn. Nguồn cung mới ghi nhận sự xuất hiện của hơn 8.300 sản phẩm, tăng 37% so với thời điểm cùng kỳ năm 2021.

Trong đó, nguồn cung mới của quý II ghi nhận có sự xuất hiện của hơn 3.200 sản phẩm, giảm tỷ lệ 30% theo quý. Nguồn cung trên thị trường sơ cấp có hơn 7.500 sản phẩm, giảm tỷ lệ 43% theo quý. Căn hộ chung cư hạng B chiếm tỷ trọng khá lớn trong tổng nguồn cung mới, số lượng các sản phẩm mới chủ yếu tập trung tại khu Đông thành phố (62%), và khu vực phía Tây (31%).

Đáng chú ý, đà tăng trưởng hồi phục của thị trường bất động sản miền Trung được ghi nhận rõ rệt khi chứng kiến sự gia tăng mạnh mẽ của nguồn cung trong thời điểm Quý 2 với phân khúc thấp tầng tại các địa phương Đà Nẵng, Quảng Nam, nhiều dự án khu đô thị đã được mở bán trong giai đoạn tiếp theo sau một thời gian dài tạm ngưng do ảnh hưởng của dịch bệnh Covid. Trong thời gian 6 tháng vừa qua, loại hình nhà phố thương mại shophouse chủ yếu tập trung tại các khu vực địa bàn Phú Yên, Quảng Trị, dọc tuyến đường kết nối chính trong quy hoạch phát triển thương mại dịch vụ của các địa phương.

Về giá bán, nhiều quy định liên quan đến việc thắt chặt hoạt động cho vay với việc sử dụng vốn vay liên quan đến lĩnh vực bất động sản nhằm kiểm soát, hạn chế rủi ro của Ngân hàng nhà nước đã phần nào gây ra ảnh hưởng đến tâm lý của giới đầu tư, dù vậy giá bán bất động sản vẫn ghi nhận tăng trưởng tại các địa phương và nhiều phân khúc.

Mặt bằng giá bán căn hộ chung cư tại Hà Nội trong quý II ghi nhận nằm trong ngưỡng 49 triệu/m2, theo đó đã tăng trung bình 10% theo quý. Tỷ lệ hấp thụ tương đối khả quan ở hầu hết các dự án mới mở bán (khoảng 70%). Giá sản phẩm nhà thấp tầng tại thị trường bất động sản tại các tỉnh lân cận Hà Nội đã tăng từ 6 – 15%, trong đó, tỉnh Hưng Yên đã thiết lập nên mặt bằng giá mới tại phân khúc nhà thấp tầng do có sự đổ bộ của siêu dự án Vinhomes Dream City với mức giá dao động trong ngưỡng 120 – 194 triệu/m2.

Tại TP.HCM, giá bán của loại hình căn hộ chung cư trong quý II ghi nhận đạt ở mức trung bình 65 triệu/m2, tăng đến 3% theo quý. Sự điều chỉnh về giá chủ yếu đến từ các dự án căn hộ nằm ở khu Đông của thành phố khi tiến hành mở bán giai đoạn mới. Thị trường bất động sản tại các tỉnh lân cận của TP.HCM ghi nhận mức tăng trưởng nhẹ, trung bình từ 2% - 6%.

Trong đó, ở phân khúc sản phẩm đất nền, tỉnh Bình Dương ghi nhận mức giá bán cao nhất là 60 triệu/m2, tỉnh Long An là 40 triệu/m2 và tỉnh Đồng Nai là 39 triệu/m2. Đối với phân khúc nhà phố, tỉnh Đồng Nai ghi nhận mức giá giao dịch cao nhất với 91 triệu/m2, trong khi đó tỉnh Bình Dương có giá cao nhất ở mức 80 triệu/m2, tỉnh Long An chỉ ở mức là 56 triệu/m2.

Riêng thị trường bất động sản Miền Trung đã ghi nhận biên độ giá tăng cao ở một số thị trường truyền thống như Khánh Hòa, Đà Nẵng, một số khu vực tại đây đã xảy ra hiện tượng sốt đất, trong khi các khu vực khác chỉ có sự tăng nhẹ. Giá bán đất nền tại khu vực Miền Trung đã tăng trung bình từ 10% - 15%. Nhà liền thổ tại thành phố Đà Nẵng đã xác lập kỷ lục ở những dự án bất động sản có vị trí khu vực trung tâm, nằm gần sông, biển trong khi ở các khu vực khác có biên độ tăng tương đối thấp.

Sẽ có nhiều biến động trên thị trường bất động sản trong 6 tháng cuối năm

Cũng theo báo cáo mới công bố của Viện nghiên cứu Kinh tế - Tài chính – BĐS Dat Xanh Services, trong thời điểm 6 tháng cuối năm 2022, tại thị trường TP.HCM nguồn cung sản phẩm căn hộ chung cư có xu hướng giảm, trong khi tại khu vực Hà Nội loại hình sản phẩm nhà ở thấp tầng sẽ chiếm ưu thế trên thị trường.

Cụ thể, tại thị trường thành phố Hà Nội, sự xuất hiện của các dự án căn hộ siêu sang, cao cấp trong năm 2021 cùng với sự gia tăng về chi phí đầu vào đã khiến cho mặt bằng giá căn hộ ở đây vẫn giữ được xu hướng tăng trưởng trong thời điểm 6 tháng cuối năm 2022. Nguồn cung bất động sản nửa cuối năm trên địa bàn thành phố dự kiến chủ yếu sẽ thuộc về phân khúc nhà ở thấp tầng tại khu vực phía Tây. Tương tự, tại các khu vực lân cận của Thủ đô Hà Nội, dự kiến là nguồn cung trong thời gian tới thì loại hình nhà ở thấp tầng vẫn sẽ là sản phẩm chủ đạo.

Tại địa bàn TP.HCM, trong thời gian 6 tháng cuối năm, nguồn cung căn hộ dự kiến sẽ giảm nhẹ so với 6 tháng đầu năm, chủ yếu tập trung triển khai tại các khu đô thị nằm tại khu Đông thành phố và các dự án có quy mô nhỏ hơn tại khu vực Tây - Bắc. Giá bán sản phẩm dự kiến sẽ tăng trưởng trong ngưỡng từ 5% - 10%/năm trong thời gian sắp tới. Thị trường bất động sản thành phố đang có tình trạng nguồn cung thấp, trong khi giá bán cao nên tính thanh khoản đang bị hạn chế. Đây chính là cơ hội rất tốt cho các nhà đầu tư trung và dài hạn.

Tại các tỉnh lân cận TP.HCM, nguồn cung mới trong thời điểm 6 tháng cuối năm dự kiến sẽ chủ yếu xuất phát từ thị trường tỉnh Bình Dương và Long An nằm ở các khu vực ven của Khu công nghiệp, những khu vực có quy hoạch đang được tiến hành nâng cấp, mở rộng hạ tầng. Tiến độ nâng cấp cơ sở hạ tầng tại các địa phương được thúc đẩy nhanh chóng, các công trình hạ tầng giao thông được khởi công xây dựng mới sẽ là đòn bẩy để thúc đẩy sự phát triển thị trường bất động sản. Tuy nhiên, dự báo về số lượng dự án mới ra mắt thị trường trong thời gian tới tại các khu vực sẽ không tăng trưởng mạnh do chịu ảnh hưởng từ chính sách siết quản lý BĐS.

Trong khi đó, khu vực miền Trung đang trở thành điểm đến vô cùng hấp dẫn, thú vị cho các nhà đầu tư khi mà hạ tầng nơi đây được chú trọng đầu tư mạnh mẽ với các tuyến đường cao tốc, tuyến đường ven biển. Khách du lịch tăng cao sau dịch bệnh cũng đã tạo đà để cho thị trường bất động sản miền Trung tăng tốc. Cùng với đó, thị trường cũng chứng kiến sự gia tăng tốc độ phát triển khi mà các khó khăn về mặt pháp lý của loại hình bất động sản du lịch được dần dần tháo gỡ.

Tại khu vực miền Tây, nguồn cung loại hình nhà liền thổ dự kiến sẽ chiếm lĩnh thị trường trong thời gian sắp tới. Việc các khu công nghiệp quy mô lớn được chú trọng hơn trong quy hoạch và thu hút nguồn lực đầu tư tại các tỉnh miền Tây, sẽ đưa thị trường bất động sản công nghiệp nơi đây phát triển mạnh mẽ, tạo nên đà tăng trưởng bùng nổ cho bất động sản nhà ở. Tuy nhiên, số dự án mới được ra mắt thị trường dự báo sẽ không tăng trưởng nhiều do các chính sách siết bất động sản.

Cần ứng phó linh hoạt khơi thông dòng vốn

Từ những diễn biến thực tế gần đây, có thể thấy Ngân hàng Nhà nước đã có các động thái kiểm soát, siết chặt tín dụng bất động sản nhằm hạn chế các hoạt động về đầu cơ, giúp cho thị trường trở nên minh bạch, ổn định, tránh xảy ra tình trạng bong bóng bất động sản. Tuy nhiên, điều này cũng sẽ khiến người dân, các nhà đầu tư, đặc biệt là doanh nghiệp bất động sản gặp nhiều khó khăn khi tiếp cận với nguồn vốn vay đến từ ngân hàng.

Theo đó, các chuyên gia kinh tế cho rằng việc tiếp tục tìm phương hướng đa dạng hóa và hoàn thiện hơn các kênh huy động vốn đầu tư bất động sản cần phải là một trong những chính sách được ưu tiên trong giai đoạn sắp tới.

Đối với các huy động vốn truyền thống như kênh như tín dụng và phát hành trái phiếu cần phải phân nhóm các phân khúc bất động sản để từ đó có chính sách phân bổ vốn phù hợp, có sự điều tiết hữu hiệu. Trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ khi chào bán cần phải quy định rõ về xếp hạng tín nhiệm, tức là có sự đánh giá độc lập của bên thứ ba về mức độ rủi ro của trái phiếu doanh nghiệp được phát hành. Đồng thời cũng cần đẩy mạnh việc cho vay đối với các doanh nghiệp minh bạch, có năng lực tài chính tốt, sớm có sản phẩm bất động sản đưa ra thị trường trong một thời gian phù hợp. 

(Nguồn: Vnbusiness)