Giúp thị trường bất động sản "nổi lửa" trở lại

Bất động sản góp khoảng 14% GDP

Theo Thế giới tiếp thị, Hiệp hội BĐS Việt Nam công bố nghiên cứu mới nhất cho thấy, thị trường bất động sản đã đóng góp 14% GDP giai đoạn 2019 - 2021. Thị trường BĐS có ảnh hưởng tới hơn 40 ngành nghề khác nhau và là nhịp cầu kết nối, phát triển đồng bộ các loại thị trường.

Ông Nguyễn Mạnh Hà - Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam nhận định, thị trường BĐS đang nỗ lực và không ngừng có các đóng góp quan trọng cho sự phát triển của nền kinh tế - xã hội đất nước. Trước hết là góp phần cung cấp nhà ở, cơ sở hạ tầng cho toàn đất nước. 

Trong 1 thập kỷ qua, mỗi năm Việt Nam trung bình xây dựng mới 60 triệu m2 nhà ở, nhất là khu vực đô thị. Bình quân mỗi năm thị trường BĐS góp vào 0,4% tăng trưởng kinh tế, tương đương 10% thu nhập quốc dân, tăng 3% GDP. Hơn nữa, thị trường BĐS còn kéo theo sự tăng trưởng của nhiều ngành khác như vật liệu xây dựng, tài chính, lao động. 

Thống kê của Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam cho thấy, ngành xây dựng đã góp khoảng 16% GDP toàn quốc, trong đó khoảng 8 - 9% liên quan tới bất động sản. Lĩnh vực BĐS tạo ra việc làm cho người lao động, thúc đẩy ngành xây dựng phát triển.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam cho hay, nếu thị trường BĐS Việt Nam phát triển đúng hướng sẽ tạo điều kiện để ngành xây dựng phát triển thuận lợi, ổn định.

Riêng tại TP. Hồ Chí Minh, Hiệp hội BĐS TP. HCM báo cáo, trong thời gian qua, thị trường BĐS đã có nhiều đóng góp quan trọng cho nền kinh tế, góp phần đảm bảo "an sinh xã hội" về nhà ở và giúp thay đổi bộ mặt nhiều địa phương trên cả nước từ thành thị đến nông thôn. Ngoài ra còn đóng góp khoảng 10% nguồn thu ngân sách Nhà nước.

Trong vòng 2 năm qua, thị trường BĐS cả nước phải đối diện với nhiều khó khăn, các doanh nghiệp BĐS chưa bao giờ gặp trở ngại trong hoạt động đầu tư, kinh doanh BĐS như hiện nay. Đầu tiên vẫn là vấn đề thủ tục pháp lý, hành lang pháp lý liên quan bất động sản chưa đồng bộ. Nhiều nghị định, quy định, điều luật đang bị chồng chéo, đan xen nhau khiến các cơ quan hành pháp rất khó giải quyết. Điều này đã khiến cho hàng loạt dự án địa ốc bị chậm tiến độ, không ít dự án phải dừng cả chục năm, chi phí đội lên rất lớn.

Một lãnh đạo doanh nghiệp BĐS có trụ sở tại TP. HCM chia sẻ, đối với doanh nghiệp còn một rào cản rất lớn là vấn đề giải phóng mặt bằng. Nhiều dự án tuy đã được giải tỏa đến 80 - 90% nhưng vẫn chưa thể triển khai vì một phần còn lại. 

Thực tế, có nhiều doanh nghiệp, dự án đã thực hiện công tác giải phóng mặt bằng lên tới cả chục năm, làm lãng phí tài nguyên đất đai và nguồn nhân lực, cũng như hạn chế cả nguồn cung sản phẩm cho thị trường. Đáng lo hơn là vì thời gian làm công tác này quá lâu, chi phí phát sinh vọt lên cao khiến giá thành nhà ở cũng bị đội lên cao, vượt quá khả năng chi trả của đa số người dân.

Còn theo ông Trần Đức Vinh - Tổng Giám đốc Trần Anh Group, ông đang lo lắng hơn về nguồn vốn tín dụng. Trải qua đại dịch Covid-19, nhiều doanh nghiệp BĐS chưa kịp hồi phục thì đã lại rơi vào giai đoạn bị hạn chế tín dụng. Chu kỳ phát triển một dự án thông thường kéo dài từ 5 - 10 năm, nhưng chỉ với một vướng mắc nhỏ sẽ khiến cả quá trình bị chậm trễ vài năm. Hậu quả cho thị trường là nguồn cung khan hiếm, giá bán tăng cao.

Phải đồng bộ các giải pháp

Trên thực tế, tại TP. Hồ Chí Minh từ lâu đã có hiện tượng lệch pha giữa các phân khúc trên thị trường BĐS. Năm 2020, nhà ở vừa túi tiền chỉ chiếm khoảng 1% tổng số nhà ở, tới năm 2021 thì giảm về 0%. Trong khi đó, phân khúc nhà ở cao cấp đạt 74% và phân khúc trung cấp là 26%. Sự chênh lệch và khan hiếm nhà ở có giá vừa túi tiền đã đẩy giá nhà tăng cao liên tục trong 5 năm qua. Để giải quyết nhu cầu, người dân bắt đầu tìm tới những dự án phân lô, bán nền tự phát, rất rủi ro về mặt pháp lý.

Bên cạnh đó, môi trường đầu tư, kinh doanh bất động sản hiện vẫn chưa thật sự lành mạnh, minh bạch và công bằng. Chỉ khi thị trường BĐS phát triển lành mạnh, bền vững thì thị trường vốn và nền kinh tế mới tăng trưởng tốt. Ngược lại, nếu thị trường BĐS nhiều biến động sẽ dẫn tới sự rủi ro, bất ổn cho nền kinh tế. Nguyên nhân chủ yếu của thực trạng này là do các vướng mắc về “thể chế pháp luật” và công tác thực thi pháp luật của một số cơ quan có thẩm quyền chưa thực sự tốt.

Để giải quyết những bất cập trên, Hiệp hội BĐS TP. HCM cho rằng phải tập trung hoàn thiện thể chế pháp luật để xây dựng môi trường đầu tư kinh doanh lành mạnh, minh bạch, thông thoáng; Bảo đảm cho doanh nghiệp có các quyền như tiếp cận đất đai để thực hiện dự án đầu tư, “quyền” được công nhận chủ đầu tư sau khi doanh nghiệp đã “có quyền sử dụng đất khác không phải đất ở” phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch phát triển đô thị, nhà ở. 

Bên cạnh đó, Luật Đấu giá tài sản 2016, Luật Đấu thầu 2013 đối với trường hợp “đấu giá quyền sử dụng đất”, “đấu thầu dự án có sử dụng đất” cần được sửa đổi, bổ sung để không xảy ra tình trạng thông đồng “dìm giá”, “đẩy giá ảo” hay lợi dụng các cuộc đấu giá để trục lợi, gây nên nhiều hệ quả tiêu cực. Cần xây dựng cơ chế để tạo điều kiện thuận lợi cho các doanh nghiệp tiếp cận nhiều hơn với nguồn vốn trên thị trường vốn, bao gồm cả hoạt đồng phát hành trái phiếu doanh nghiệp. 

Nhất là, ở thời điểm hiện tại không nên quy định chính sách “sở hữu căn hộ nhà chung cư có thời hạn 50 năm”. Bởi tâm tư, nguyện vọng của người dân vẫn muốn “sở hữu căn hộ nhà chung cư đi đôi với quyền sử dụng đất ở ổn định, lâu dài”, bất động sản là tài sản có giá trị lớn cần được để lại cho con cháu đời sau. Như vậy sẽ không gây ra biến động mạnh cho thị trường BĐS và cả xã hội.