Nguồn cung căn hộ tầm trung ở TP.HCM “cạn kiệt” trong khi giá bán mỗi ngày một tăng

Nguồn cung căn hộ giá tầm trung ngày càng trở nên eo hẹp tại TP.HCM

Theo nhận định của ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc nhà ở CBRE Việt Nam sự mất chênh lệch, mất cân bằng về nguồn cung sản phẩm tại Tp.HCM ngày càng rõ ràng. Lý do là bởi chi phí phục vụ cho việc phát triển dự án bất động sản hiện nay bị đẩy lên ở mức cao nên hầu hết các sản phẩm đưa ra thị trường trong thời gian tới sẽ chủ yếu chỉ tập trung trong phân khúc cao cấp và hạng sang. Phân khúc sản phẩm tầm trung không có thêm nguồn cung mới từ nay cho đến cuối năm hoặc nếu có cũng chỉ tập trung tại một số dự án nhất định, số lượng sản phẩm tung ra thị trường cũng khá nhỏ giọt.

Chẳng hạn, tại khu vực phía Tây của Tp.HCM hiện nay chỉ có dự án Akari City quy mô 8,5 ha mở bán giai đoạn 2 của Nam Long Group đang chào ra thị trường với mức giá trung bình từ 45 triệu đồng/m2. Trước đó, dự án này đã tiến hành bàn giao sản phẩm giai đoạn 1 với số lượng là 1.800 căn hộ, và cũng đã có cư dân đã vào ở.

Tại khu phía Đông của Tp.HCM – nơi có số lượng nguồn cung căn hộ dồi dào nhất của Tp.HCM trong giai đoạn hiện tại cũng chỉ xuất hiện một vài dự án. Ví dụ như có dự án FIATO Premier của Thang Long Greal Group tọa lạc tại đường Tô Ngọc Vân đang chào bán các sản phẩm căn hộ khối đế chung cư. Hay, dự án căn hộ chung cư MT Eastmark city đang trong quá trình mở bán giai đoạn 2 sau khi đã tiến hành mở bán thành công giai đoạn 1. Trong khi đó, dự án căn hộ Urban Green chỉ mới "manh nha" chuẩn bị ra mắt thị trường.

Theo nhận định từ chuyên gia CBRE Việt Nam, nguồn cung căn hộ chung cư có thể đáp ứng nhu cầu ở thực của đại đa số người mua hiện nay rất khan hiếm. Trong khi phân khúc sản phẩm căn hộ cao cấp, hạng sang lại đang áp đảo trên thị trường – nằm ở các nhà đầu tư có dòng tài chính mạnh. Còn trên thực tế, nhóm khách hàng có nhu cầu mua nhà ở tại TPHCM cao nhất hiện là nhóm đối tượng người trẻ từ 25-35 tuổi, thế nhưng họ lại không biết nên mua nhà ở đâu và tìm dự án ở đâu để mua. Những dự án nhà chung cư dao động trong khoảng giá từ 40-55 triệu đồng/m2 tại Tp.HCM, nhất là Tp.Thủ Đức hay các khu vực nằm gần những tuyến đại lộ lớn cũng chỉ còn nhỏ giọt sản phẩm. Do khan hiếm nguồn cung mới nên các dự án ra mắt thị trường ở thời điểm này rất được quan tâm. Nhất là những dự án căn hộ chung cư có chất lượng và có đủ điều kiện về mặt pháp lý.

Theo nhận định của TS Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam, phân khúc thị trường căn hộ trung cấp dành cho những đối tượng khách hàng trẻ từ dưới ngưỡng 30-35 tuổi đang có nhu cầu rất lớn. Tuy nhiên, trên thực tế, nhóm đối tượng khách hàng này hạn chế hoặc có rất ít các sản phẩm nhà ở phù hợp với khả năng tài chính của họ lý do là vì nguồn cung hạn hẹp. Dự kiến từ bây giờ cho đến cuối năm, thị trường bất động sản vẫn sẽ tiếp tục diễn ra theo xu hướng như hiện nay.

Đại diện của CBRE Việt Nam cho hay, do ảnh hưởng tiêu cực của vấn đề hạn chế cấp phép từ thời điểm năm 2019 cho đến nay, quỹ đất ngày càng eo hẹp và tâm lý thận trọng, e ngại của thị trường sau khi trải qua thời gian hai năm dịch bệnh đã dẫn đến nguồn cung tạm thời bị sụt giảm, hạn chế trong ngắn hạn. Tuy nhiên, dự báo trong 6 tháng cuối năm, nguồn cung căn hộ chung cư sẽ bước vào đà phục hồi. Cùng với đó, cơ sở hạ tầng ở khu Đông và khu Tây Tp.HCM đang tạo ra được sự độ ổn định về thị trường cũng như tâm lý của giới đầu tư.

Báo cáo từ DKRA Việt Nam cũng đã chỉ ra rằng nguồn cung mới sản phẩm căn hộ tại TP.HCM trong thời điểm quý 1/2022 đã giảm 70% so với thời điểm quý trước đó và giảm 32% so với cùng kỳ của năm trước. Đi cùng với nguồn cung sụt giảm mạnh, thì tỉ lệ hấp thụ của loại hình căn hộ tầm trung, đáp ứng được nhu cầu ở thực của đa số khách hàng đang dao động trong khoảng 80 - 90%. Có thể thấy sức cầu căn hộ tầm trung của thị trường vẫn rất tốt.

Giá bất động sản sẽ khó có thể giảm trong thời gian tới

Theo nhận định TS Sử Ngọc Khương, trong giai đoạn hiện tại không có bất cứ lý do gì để bất động sản có thể giảm giá. Lý do, là vì thị trường bất động sản hiện tại đang có nguồn cung rất thấp, giá bán sẽ tiếp tục tăng lên cao là điều hoàn toàn dễ hiểu. Tình trạng giá bán nhà ở Tp.HCM vẫn còn tăng cao trên diện rộng, một số dự án bất động sản đã tăng giá bán lên 11% chỉ trong vòng 3 tháng ngắn ngủi, thậm chí có nơi còn tăng cao gấp đôi sau chỉ 1 năm.

Theo báo cáo khảo sát của Viện nghiên cứu thị trường Đất Xanh Services, thời điểm cuối năm 2021, giá trung bình của căn hộ bình dân đã chạm mốc là gần 60 triệu đồng/m2, tính đến thời điểm đầu tháng 3/2022, mức giá này đã chạm đến mốc là 64 triệu đồng/ m2. Dự báo trong tương lai mặt bằng giá căn hộ chung cư sẽ tiếp tục còn được điều chỉnh trong các tháng cuối cùng của năm 2022, những dự án được bàn giao trong năm 2022 nhiều khả năng cũng sẽ chứng kiến một kỷ lục tăng giá mới.

Đại diện Hiệp hội bất động sản Tp.HCM cũng nhận định rằng, bên cạnh yếu tố pháp lý bị vướng mắc khó khăn thì việc mất cân đối về cung - cầu cũng đã khiến cho mặt bằng giá bán liên tục bị đẩy lên mức cao. Phân khúc sản phẩm căn hộ cao cấp và trung bình tiếp tục dẫn dắt thị trường trong khi nguồn cung mới về loại hình nhà ở bình dân, có mức giá vừa túi tiền tiếp tục duy trì tình trạng vô cùng khan hiếm.

Theo nhận định của ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, giá bán căn hộ chung cư tại Tp.HCM dự kiến sẽ còn tiếp tục chứng kiến xu hướng tăng cao mạnh mẽ. Hiện nay tại địa bàn Tp.HCM không có loại hình căn hộ bình dân và trung cấp, ngay cả nếu có thì cũng nằm ở xa trung tâm. Nguồn cung chủ yếu đến từ các dự án căn hộ cao cấp và hạng sang đã đẩy giá bán sản phẩm căn hộ ở thị trường thành phố tăng vọt.

Theo báo cáo của CBRE Việt Nam chỉ ra, giá bán trung bình căn hộ tại Tp.HCM đạt khoảng 55 triệu đồng cho mỗi m2. Mức giá trung bình này sẽ còn tiếp tục tăng cao hơn nữa do có sự chuyển dịch cơ cấu từ phân khúc bình dân, trung cấp lên phân khúc cao cấp và hạng sang.