Ít tín hiệu lạc quan cho thị trường căn hộ phía Nam nửa cuối năm 2022

Giá bán ngày càng tăng cao

Trong những tháng đầu năm 2022, các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đã bắt đầu trở lại cuộc đua ngay sau khi tình hình dịch bệnh được kiểm soát. Hàng loạt dự án được khởi công xây dựng, nhiều sản phẩm được tung ra đã giúp thị trường có nhiều chuyển biến tích cực về cả cung và cầu.

Tuy nhiên, ngay khi vừa mới chập chững phục hồi, thị trường căn hộ ở phía Nam lại gặp ngay cú sốc về nguồn vốn khi các ngân hàng siết tín dụng cho vay bất động sản, kiểm soát việc phát hành trái phiếu. Điều này đã khiến cho nguồn cung tiếp tục lao dốc không phanh, kéo theo giá bán ngày càng tăng cao.

Theo Savills Việt Nam, ngay trong những tháng đầu năm 2022, các chủ đầu tư tổ chức hoạt động mở bán các sản phẩm với mức tăng 160% theo quỹ, cung cấp cho thị trường hơn 7.000 căn nhưng vẫn giảm 31% theo năm. Việc khan hiếm nguồn cung đã khiến giá căn hộ ở phía Nam ngày càng tăng cao.

Đơn cử, tại TP. Hồ Chí Minh, hiện nay rất khó để tìm mua được những chung cư có giá 20-40 triệu đồng/m2. Bởi vì, phần lớn các căn hộ mới mở bán đều có mức giá trung bình khoảng 50-60 triệu đồng/m2. Cá biệt, một số dự án nằm ở trung tâm còn có giá bán cao gấp 2-3 lần mức giá trung bình này.

Theo báo cáo của Batdongsan.com, trong 3 tháng đầu năm 2022, tại TP. Hồ Chí Minh, giá mặt bằng rao bán chung cư cao cấp đạt mức 50,1 triệu đồng/tháng, tăng 3% so với 2021, chung cư bình dân có giá 10,6 triệu đồng/tháng, tăng 5% so với năm 2021, chung cư trung cấp có giá 8,8 triệu đồng/tháng, tăng 5% so với năm 2021.

Đặc biệt, trong vòng 1 tháng qua, giá căn hộ chung cư tại TP Hồ Chí Minh đã tăng thêm 5% so với đầu năm. Giá bán tăng cao dẫn đến mặt bằng giá toàn thị trường phải điều chỉnh tương ứng. Đồng thời, tình trạng lệch pha cung – cầu ngày càng lộ ra rõ rệt.

Chuyên gia bất động sản Nguyễn Hoàng cho biết, sự phát triển của thị trường bất động sản đã kéo theo đà tăng giá và nhu cầu đầu tư của các cá nhân. Một số thông tin về đầu tư công, xây dựng cơ sở hạ tầng giao thông thời gian qua cũng đã tác động đến giá bất động sản. Bên cạnh đó, một số dự án còn gặp vướng mắc về pháp lý khiến thời gian triển khai bị kéo dài, kéo theo chi phí tăng lên, buộc các chủ đầu tư phải tăng giá bán để bù đắp.

Còn theo ông Đinh Minh Tuấn – Giám đốc Batdongsan.com khu vực miền Nam cho biết, chi phí đầu vào tăng cao khiến các chủ đầu tư phải tăng giá bán trong suốt khoảng thời gian chờ bàn giao căn hộ. Hiện nay, phần lớn giao dịch ở thị trường thứ cấp đều đang gặp nhiều khó khăn, nguyên nhân là do nguồn hàng của các nhà đầu tư đổ ra trước đó có giá bán cao.

Không có nhiều biến chuyển trong nửa cuối năm 2022

Trước đó, dự báo về tình hình thị trường nhà ở tại TP. Hồ Chí Minh và các vùng phụ vận trong năm 2022, DKRA Việt Nam có cho biết, ở phân khúc căn hộ, nguồn cung mới có thể lên đến khoảng 30.000 căn, đặc biệt tăng mạnh ở TP. Hồ Chí Minh và Bình Dương, riêng Long An và Tây Ninh nguồn cung mới có thể tiếp tục khan hiếm.

Tại TP. Hồ Chí Minh, khu Đông vẫn chiếm tỷ trọng lớn trong nguồn cung các loại hình bất động sản gắn kết với đất. Những dự án nằm trong khu đô thị lớn, có hạ tầng giao thông kết nối tốt, được quy hoạch bài bản bởi chủ đầu tư uy tín, có mức giá khoảng 15 tỷ đồng/căn sẽ được nhiều người lựa chọn.

Tuy nhiên, theo ông Phạm Lâm, Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, từ nay đến hết năm 2022, trước một loạt thách thức về nguồn vốn đầu tư, quỹ đất phát triển, thị trường căn hộ ở các tỉnh thành phía Nam sẽ không có nhiều chuyển biến tốt. Nguồn cung khan hiếm, giá bán sơ cấp sẽ trên đà tăng mạnh, vượt khỏi khả năng của người mua nhà ở thực. Theo thống kê, mức giá căn hộ hiện nay đang cao gấp 10-25 lần thu nhập của người dân và con số này vẫn sẽ tiếp tục tăng trong thời gian tới.

Bà Võ Thị Khánh Trang – Phó Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu Savills Việt Nam cũng thừa nhận, thị trường căn hộ phía Nam đang đối mặt với không ít khó khăn từ động thái siết tín dụng cho vay bất động sản của ngân hàng, kiểm soát hoạt động phát hành trái phiếu, thuế chuyển nhượng bất động sản.

Tuy nhiên, theo bà Trang, thị trường căn hộ ở phía Nam vẫn sẽ có một vài diễn biến tích cực trong nửa cuối năm 2022. Sự kiểm soát thành công đại dịch Covid-19 và mở cửa cho các doanh nghiệp, nhà đầu tư nước ngoài vào Việt Nam sẽ tạo cơ hội để dòng vốn FDI chảy vào ngành bất động sản. Theo đó, trong thời gian tới, nguồn vốn ngoại chảy vào thị trường sẽ được cải thiện rõ rệt.

Trên cơ sở đó, bà Trang dự báo, trong 6 tháng cuối năm 2022, nguồn cung căn hộ ở TP. Hồ Chí Minh vẫn sẽ duy trì tốc độ như giai đoạn nửa đầu năm 2022 với khoảng 10.000 căn hộ mở bán, tập trung ở khu vực TP Thủ Đức và quận 7. Thị trường căn hộ ở các khu vực lân cận như Long An, Đồng Nai, Bình Dương vẫn tiếp tục được hưởng lợi từ việc nguồn cung ở TP Hồ Chí Minh khan hiếm.

Vừa qua, chính quyền TP Hồ Chí Minh đã tìm cách tháo dỡ cho các dự án bất động sản còn gặp vướng mắc về pháp lý và tái khởi động hàng loạt các dự án nhà ở xã hội để đáp ứng nhu cầu mua nhà của người dân. Đây là một đòn bẩy quan trọng, giúp tăng nguồn cung và hạ nhiệt đà tăng giá căn hộ trong thời gian sắp tới.