Nguồn cơn nào khiến hàng loạt ngân hàng chật vật phát mại căn hộ chung cư cao cấp?

Hàng loạt căn hộ chung cư cao cấp bị ngân hàng rao bán

Tại TP.HCM trong thời gian gần đây có rất nhiều sản phẩm BĐS bị các ngân hàng thông báo rao bán đấu giá để thu hồi nợ, trong đó nhiều căn hộ thuộc phân khúc cao cấp có giá trị hàng chục tỷ đồng. Thông tin từ phía ngân hàng Vietinbank, đơn vị này vừa phát thông báo bán, chuyển nhượng tài sản là 2 căn hộ chung cư tại P.Tân Phú (Q.7) để thu hồi nợ vay Công ty TNHH INNOPACK Việt Nam. Cụ thể, căn hộ thứ nhất có diện tích 116,78 m2 tại địa chỉ số A4.05 thuộc Khu Cảnh Viên 3-S4-2, căn hộ thứ hai có diện tích 416,8 m2 tại địa chỉ số C8.1 Khu phố Green View-S1-3 (cùng thuộc KP.6, P.Tân Phú).

Cũng tại Q.7, ngân hàng VPbank cũng đã phát đi thông báo thu hồi tài sản là căn hộ chung cư cao cấp tại Khu đô thị Him Lam (P.Tân Hưng). Theo đó, căn hộ này có diện tích sàn 49,5 m2, là tài sản đảm bảo được của Công ty TNHH Thương mại Dịch vụ Xây dựng Hà Nam (Cty Hà Nam) thế chấp cho ngân hàng để vay hơn 19 tỷ đồng. VPbank cho biết, do Cty Hà Nam đã vi phạm nghĩa vụ trả nợ nên ngân hàng đã tiến hành thu hồi và thanh lý tài sản theo quy định.

Mới đây, ngân hàng BIDV đã rao bán khoản nợ 4.800 tỷ đồng của chủ dự án Kenton tại xã Phước Kiển (H.Nhà Bè, TP.HCM). Dự án này do Công ty Tài Nguyên làm chủ đầu tư và mới đổi tên thành Grand Sentosa sau khi có sự tham gia của Tập đoàn Novaland. Trước đó, BIDV cho biết tổng dư nợ gốc, lãi phát sinh tính đến ngày 29/3 là gần 4.100 tỷ đồng. Theo tìm hiểu, Kenton là một dự án cao cấp được khởi công năm 2009 với quy mô 9 tòa nhà, 1.640 căn hộ, tổng vốn đầu tư 300 triệu USD. Thời điểm đó, các căn hộ tại dự án được chào bán dao động từ 1.566-2.250 USD/m2. Tuy nhiên, đến giữa năm 2010, khi thị trường BĐS đóng băng thì dự án cũng ngừng thi công. Tháng 5/2017, Kenton được tái khởi động lại và được đổi tên từ Kenton Residences thành Kenton Node.

Tuy nhiên, chỉ sau khoảng 1 năm, dự án lại tiếp tục ngừng thi công. Mới đây, Tập đoàn Novaland và chủ đầu tư đã làm lễ khởi động lại dự án và đổi tên thành Grand Sentosa. Trong thông báo phát đi, Tập đoàn Novaland cho biết sẽ đóng góp nguồn lực và kinh nghiệm để cùng với chủ đầu tư xây dựng Grand Sentosa trở thành công trình biểu tượng tại cửa ngõ khu Nam TP.HCM. Tập đoàn này cũng cam kết đưa dự án vào vận hành theo đúng tiến độ dự kiến trong năm 2024.

Trong số các ngân hàng rao bán nhiều căn hộ cao cấp để thu hồi nợ xấu phải kể đến ngân hàng Sacombank. Hiện đơn vị này đang rao bán 3 căn hộ tại Khu căn hộ cao cấp Saigon Pearl, số 92 đường Nguyễn Hữu Cảnh, Q.Bình Thạnh (TP.HCM), đây là tài sản cấn trừ nợ vay phát sinh từ Ngân hàng Phương Nam (nay đã sáp nhập vào Sacombank). Cụ thể, Sacombank muốn thanh lý căn hộ 3502 (Duplex, 3 tầng, diện tích 382,43 m2) thuộc tầng 35 toà tháp Sapphire 1 với giá khởi điểm 22,97 tỷ đồng, và căn hộ 2506, 2507 cùng diện tích 141,29 m2 tại tầng 25 toà tháp Sapphire 2 với giá lần lượt là 8,88 tỷ đồng và 9,85 tỷ đồng.

Ngoài 3 căn hộ này, ngân hàng Sacombank còn rao bán một số sản phẩm BĐS thuộc dự án Xi Grand Court (Q.10. TP.HCM). Theo Sacombank, những tài sản mà nhà băng này muốn thanh lý gồm sàn trung tâm thương mại, sàn tầng hầm và 19 căn hộ tại dự án trên. Được biết, 19 căn hộ này có diện tích thông thủy 1.453,44 m2, diện tích tim tường là 1.703,62 m2. Hiện trạng căn hộ bàn giao hoàn thiện cơ bản và bàn giao thô.

Giảm sâu vẫn không có người mua

Theo các chuyên gia BĐS, trong thời gian gần đây, bên cạnh việc “siết” cho vay BĐS các ngân hàng cũng tích cực đẩy mạnh các hoạt động xử lý thu hồi nợ xấu. Dù ngân hàng ở thế thượng phong, "cầm đằng chuôi" nhưng việc các nhà băng này thu hồi các khoản nợ quá hạn thông qua việc phát mại tài sản bảo đảm không hề đơn giản.

“Hay nói cách khác, việc các ngân hàng thu giữ tài sản đảm bảo là các căn hộ khi bên vay mất khả năng trả nợ là điều dễ dàng. Cho dù khoản nợ xấu có tài sản đảm bảo đầy đủ nhưng các ngân hàng vẫn gặp khó trong việc thanh lý. Thực tế cho thấy, nhiều nhà băng đã giảm mạnh giá bán, thập chí chấp nhận mất toàn bộ tiền lãi chỉ mong thu hồi được đủ nợ gốc cũng gặp khó. Đặc biệt là các căn hộ có diện tích lớn, giá trị cao thì càng khó phát mại”, ông Trần Văn Thông, chuyên gia kinh tế cho biết.

Điển hình như dự án Xi Grand Court đang được Sacombank chật vật tìm người mua. Trước đó vào tháng 7/2020, loạt bất động sản tại dự án Xi Grand Court được Sacombank đưa ra thanh lý lần đầu tiên nhưng không thành công. Theo nhà băng này, dự kiến ngày 15/7 tới đây sẽ đưa 4 sản phẩm BĐS tại dự án trên đấu giá lần 2.

Nhà băng này cũng đã giảm sâu so với mức giá khởi điểm 2 năm trước được chào bán. Cụ thể, tài sản thanh lý thứ nhất gồm có 870 m2 diện tích sàn trung tâm thương mại tầng 5 của tòa nhà có giá khởi điểm là 49 tỷ đồng, giảm khoảng 3,5 tỷ so với trước đây. Tài sản thứ 2 là 13.258 m2 diện tích sàn tầng hầm B1 với giá 362 tỷ đồng cũng đã giảm khoảng 27 tỷ. Tài sản thứ ba là 2.243,96 m2 diện tích sàn thương mại dịch vụ tầng 7 với giá khởi điểm 126 tỷ, giảm hơn 9 tỷ đồng. Tài sản thứ 4 là 19 căn hộ có giá khởi điểm là 94 tỷ đồng, giảm 6,8 tỷ đồng so với 2 năm trước.

Vì sao khó bán?

Đồng quan điểm, chuyên gia BĐS Lý Thành Nhân cũng cho rằng, hầu hết những căn hộ chung cư đang được ngân hàng rao bán nói trên đều phát sinh từ các khoản nợ từ cách đây nhiều năm, được rao nhiều lần nhưng chưa có người mua. Dù phía ngân hàng đã giảm giá bán, nhưng thực tế vẫn quá cao so với mặt bằng chung. Như 2 căn hộ cùng có diện tích 141,29 m2 tại Saigon Pearl đang được ngân hàng Sacombank rao bán với giá khởi điểm từ 8,8 -9,8 tỷ. Tuy nhiên, trên các trang ráo bán BĐS thì giá những căn có cùng với diện tích, cùng hướng, cùng tòa tháp như vậy chỉ được chào bán từ 7-8,5 tỷ/căn, thấp hơn giá ngân hàng phát mãi mà vẫn chưa ra được hàng.

“Bán đấu giá tài sản là cách tốt nhất để ngân hàng thu hồi khoản nợ xấu. Tuy nhiên, tâm lý người dân vẫn còn e ngại đối với việc mua tài sản thi hành án thông qua tổ chức bán đấu giá. Hơn nữa nguồn cung dự án cao cấp ở TP.HCM đang rất nhiều, với tài chính như vậy, khách hàng hoàn toàn có thể mua được các căn hộ mới ở những vị trí đẹp không kém gì dự án Saigon Pearl”, ông Nhân nhận định.

Về góc độ pháp lý, luật sư Nguyễn Thanh Biên (Đoàn luật sư TP.HCM) cho rằng, việc bán đấu giá các tài sản bảo đảm là các căn hộ tại các nhà băng hiện diễn ra khá nhiều và phổ biến. Để đảm bảo quyền lợi, khách hàng muốn mua các tài sản phát mại, đấu gía từ các ngân hàng thương mại này cần phải cẩn trọng, tìm hiểu kỹ các thủ tục sang nhượng, pháp lý tài sản để tránh thiệt thòi. “Thông thường tài sản phát mại từ các ngân hàng sẽ có giá "mềm" hơn BĐS là nhà đất, căn hộ bên ngoài thị trường. Nhưng những tài sản này phải qua nhiều thủ tục giải chấp, đôi khi trục trặc mà người mua sẽ gặp rủi ro”, ông Biên khuyến cáo.