"Sức khỏe" doanh nghiệp địa ốc ra sao nhìn từ việc ngân hàng ồ ạt rao bán BĐS thế chấp?

Nhiều khoản nợ khủng của doanh nghiệp BĐS bị rao bán

Việc các tổ chức tín dụng “siết chặt” hoạt động cho vay đối với bất động sản như một cú sốc đối với thị trường địa ốc. Có thể khẳng định rằng, đối với nhiều doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản, vốn tín dụng chính là “nguồn sống” của họ. Bởi rất hiếm chủ đầu tư “cốp” đủ tiền mặt ra để thực hiện dự án.

Ngân hàng cho các chủ dự án vay vốn để lấy tiền lãi và tiếp cận được với nhiều khách hàng hơn. Trong khi đó, doanh nghiệp vay vốn từ ngân hàng để phát triển dự án. Mối quan hệ “cộng sinh” này bao lâu nay đã giúp cho con đường sở hữu nhà của người dân gần hơn.

Thực tế cho thấy, hầu hết các chủ đầu tư bất động sản đều “cắm” dự án trong ngân hàng. Ví dụ họ sở hữu 2 lô đất để xây dựng chung cư. Họ dùng cả hai lô làm tài sản đảm bảo để vay vốn ngân hàng, thực hiện một dự án. Sau đó khi bán được nhà rồi thì mới trả ngân hàng để rút sổ đỏ ra. Đó là trong trường hợp kinh doanh thuận lợi. Tuy nhiên, cũng không ít chủ đầu tư “sa lầy” ở các dự án hoặc do khó khăn thời Covid-19 nên bị ngân hàng phát mãi tài sản đã đảm bảo.

Mới đây, ngân hàng BIDV đã rao bán khoản nợ 4.800 tỷ đồng của chủ dự án Kenton tại xã Phước Kiển (huyện Nhà Bè, TP.HCM). Dự án này do Công ty Tài Nguyên làm chủ đầu tư và mới đổi tên thành Grand Sentosa sau khi có sự tham gia của Tập đoàn Novaland.

Theo quảng cáo, Grand Sentosa cách trung tâm Quận 1 chỉ khoảng 6km. Bên cạnh đó, dự án này giáp ranh khu dân cư Trung Sơn và khu đô thị Phú Mỹ Hưng 1. Từ đây, các cư dân có thể di chuyển thuận tiện về hướng Quận 1, Quận 2 và Quận 4. Dự án này có quy mô gần 11.000 m2, gồm 9 Block với hơn 16.00 căn hộ, mật độ xây dựng khoảng 23%. Dự án có căn hộ cao cấp, tầng thương mại dịch vụ, văn phòng, khách sạn và cả condotel. Diện tích các căn hộ từ 61 đến 145m2.

Ngân hàng BIDV cho biết, đây là khoản nợ giá trị lớn mà nhà băng này rao bán trong nửa đầu năm 2022. Trước đó, BIDV cho biết tổng dư nợ gốc, lãi phát sinh tính đến ngày 29/3 là gần 4.100 tỷ đồng.

Trước đó, Ngân hàng Vietcombank cũng phát đi thông báo tiến hành phát mại đất và tài sản gắn liền của Công ty TNHH Kỹ Nghệ Evergreen Việt Nam. Đây là tài sản đảm bảo cho khoản vay trị giá gần 1.100 tỷ đồng của doanh nghiệp trên.

Ngân hàng này đã đấu giá quyền sử dụng các thửa đất có tổng diện tích hơn 30.000 m2 tại Khu công nghiệp VSIP II. Ngoài ra, khối tài sản trên còn có quyền sử dụng đất 40.000 m2, công trình tại Khu công nghiệp VSIP IIA.

Tương tự, Sacombank đang rao bán lô đất và nhà xưởng gắn liền rộng hơn 59.000 m2 tại KCN Hiệp Phước (huyện Nhà Bè). Lô đất khủng này thuộc công ty cổ phần Thuộc da Hào Dương thuê lại từ một công ty khác. Đất có thời hạn sử dụng đến năm 2048, tức là còn khoảng 26 năm nữa. Sacombank đưa ra giá khởi điểm cho cho lô đất này là 500 tỷ đồng. Tuy nhiên, đến nay, lô đất này vẫn chưa về tay chủ mới.

Từ đầu năm đến nay, các ngân hàng rao bán tài sản đảm bảo của các doanh nghiệp ngày một nhiều. Không chỉ bất động sản mà máy móc, xe sang… cũng nằm trong diện rao bán. Thậm chí, có doanh nghiệp “cắm” 4 chiếc xe siêu sang vào ngân hàng để lấy tiền làm ăn. Do thua lỗ nên nhà băng phải rao bán tài sản này để thu hồi vốn. Tuy nhiên, thực tế cho thấy, đối với xe sang thì việc bán phát mãi là rất khó.

Trong việc phát mãi tài sản thế chấp là bất động sản không chỉ các lô đất nền mà nhiều ngân hàng cũng bán đấu giá các căn penhouse, chưng cư, bất động sản công nghiệp như kho bãi… Điều này cho thấy, doanh nghiệp có thể “ném” bất cứ thứ gì vào ngâng hàng để xoay vốn làm ăn.

Doanh nghiệp BĐS đang khó khăn?

Trao đổi về vấn đề này, Tiến sĩ kinh tế Trần Khắc Tâm cho rằng, việc ngân hàng phát mãi tài sản đảm bảo trong đó có các khoản nợ của doanh nghiệp bất động sản là điều hết sức bình thường trong hoạt động tín dụng. Mặc dù “ cực chẳng đã” họ mới phát mãi những các ngân hàng để an toàn trong lĩnh vực hoạt động họ phải làm điều này khi doanh nghiệp không còn khả năng chi trả.

Hàng ngày, các tổ chức tín dụng phát mãi rất nhiều tài sản đảm bảo của doanh nghiệp. Việc tài sản đảm bảo là bất động sản được chú ý hơn vì đây là tài sản giá trị đảm bảo cho các khoản vay lớn, có thể lên đến hàng ngàn tỷ đồng.

“Việc các lô đất lớn với giá trị hàng ngàn tỷ đồng bị ngân hàng rao bán nói lên nhiều điều. Thứ nhất, nhiều doanh nghiệp bất động sản đang rất khó khăn. Việc khó khăn này đến từ nhiều nguyên nhân như Covid-19, ngân hàng siết tín dụng… Thứ hai, nhiều doanh nghiệp bất động sản lâu nay phát triển kiểu “ăn xổi”, không có tiềm lực thực sự. Sự khó khăn của thị trường bất động sản nói chung sẽ là một đợt thanh lọc thực sự đối với các doanh nghiệp. Doanh nghiệp nào có tiềm lực sẽ vượt qua. Doanh nghiệp nào phát triển nóng, không bền vững sẽ bị thải loại. Lúc đó, thị trường địa ốc sẽ là sân chơi của các doanh nghiệp có thực lực. Đây là điều rất tốt cho nền kinh tế sau này”, Tiến sĩ Trần Khắc Tâm nói.

Cùng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, mặc dù so với giá thị trường, tài sản mà ngân hàng phát mãi có giá rẻ hơn nhưng nhiều người vẫn không mặn mà. Bởi với những căn hộ, chiếc xe sang bị cầm cố, nhiều người coi đó là vận xui. Họ không muốn sở hữu lại những tài sản của người làm ăn “thất bát”. Bên cạnh đó, cũng cần phải nói rằng, việc mua các tài sản là bất động sản thuộc diện thanh lý cũng đi kèm với nhiều rắc rối về pháp lý. Những rắc rối này có thể tốn khá nhiều thời gian của người mua khi cần phải sự đồng thuận của chủ tài sản.

Ông Đính cũng cho rằng, thực tế cho thấy, nhiều tài sản đảm bảo trước đây bị định giá để cho vay cao hơn giá thực tế. Chính vì thế, khi phát mãi, nhiều ngân hàng cho đó là giá “mềm” nhưng so với thị trường vẫn ở mức cao. Đây là điều dẫn đến việc nhiều người không mặn mà với tài sản phát mại.