Thấy gì từ việc bất động sản phát mại của ngân hàng liên tục rớt giá?

Bất động sản phát mại giá rẻ vẫn ế

Theo Tri thức trực tuyến, trải qua một giai đoạn phát triển, hiện nay nợ xấu của các ngân hàng hầu hết tập trung ở lĩnh vực bất động sản. Do đó, để xử lý, các ngân hàng tiến hành phát mại số nợ xấu này, đây chính là bất động sản phát mại.

Thời gian qua, có thể “điểm danh” một số bất động sản được phát mại nhưng vẫn “ế”. Ví dụ như 3.000 m3 đất và nhà ở tại đường Bình Qưới, quận Bình Thạnh (TP Hồ Chí Minh), được ngân hàng Agribank rao bán lần thứ 2. Đây là tài sản thế chấp từ khoản nợ của hai Công ty Xuất nhập khẩu Quốc tế Thái Bình Dương và công ty V.Life.

Giá khởi điểm cho bất động sản này chỉ hơn 166 tỷ đồng, nghĩa là chỉ rơi vào hơn 55 triệu đồng/m2 cho mảnh đất này, kèm theo nhà cửa gắn liền. Mức giá này được cho là thấp hơn 15% so với mặt bằng thị trường cùng khu vực. Tuy nhiên hiện bất động sản này vẫn chưa có ai mua.

Một trường hợp khác là lô đất và nhà ở, xưởng của công ty Thép Việt Nga được BIDV rao bán lần thứ 10. Mức giá cho toàn bộ bất động sản chỉ là 269 tỷ đồng. Ngân hàng chấp nhận lỗ tiền lãi phát sinh, phí phạt trả chậm… nhưng hiện vẫn chưa có ai ‘ngó ngàng’.

Cùng chung số phận, 3 căn nhà trên đường Nguyễn Công Trứ, quận 1 (TP Hồ Chí Minh) cũng được ngân hàng Agribank rao bán với tổng giá khởi điểm là 45,7 tỷ đồng. Con số này thấp hơn 6 tỷ so với lần rao bán trước. Nhưng cũng chưa tìm được người mua.

Trên đây chỉ là một vài ví dụ cho các bất động sản phát mại được ngân hàng rao bán, nhưng dù đã hạ giá hết mức, chấp nhận lỗ mà phía ngân hàng vẫn không thể tìm được người mua. Thậm chí có những bất động sản rao đến “mỏi mồm” vẫn không thể tìm ra được chủ mới. Điều đó đã đẩy ngân hàng vào tình thế nợ xấu lại thêm xấu.

Nguyên nhân do đâu?

Rõ ràng, khi nhận thế chấp các bất động sản để giải ngân, phía ngân hàng đã thẩm tra rất kỹ về tính pháp lý, vị trí, tiềm năng và khả năng thu hồi vốn. Do đó, theo lẽ thường, khi tiến hành phát mại, các bất động sản này sẽ nhanh chóng được “đẩy” đi.

Vậy nhưng, không ít bất động sản phát mại vẫn nằm đó mà không tìm ra được chủ nhân mới. Một trong những nguyên nhân chính được các chuyên gia bất động sản chỉ ra là sự phức tạp trong các quan hệ của chủ sở hữu trong quá trình kinh doanh. Đơn cử, khi có nhu cầu về vốn, khách hàng sẽ tìm đến nhiều nguồn, trong đó có ngân hàng. Sau khi không thể trả nợ, cùng lúc có nhiều chủ nợ tìm đến, dẫn tới việc tranh chấp, quấy rối, gây phức tạp tình hình. Đồng thời, việc sang tên những bất động sản này thường mất nhiều thời gian, qua nhiều thủ tục pháp lý, đã dẫn tới tâm lý e ngại của những người có nhu cầu. Do đó, mặc dù bất động sản phát mại có giá rẻ, vị trí tốt… nhưng cực kỳ kén người mua.

Theo một nhân viên thẩm định tài sản của ngân hàng, một lý do nữa cũng không kém quan trọng dẫn tới việc bất động sản phát mại “ế”, đó là có những bất động sản thuộc vào sản phẩm hình thành trong tương lai, đầu cơ… do đó giá trị bị thổi phồng ở thời điểm cho vay. Khi thị trường được điều tiết, thanh khoản xuống thấp sẽ khiến cho giá trị của bất động sản đó không còn như trước, khó hấp dẫn người mua mới.

Ở thời điểm hiện tại, đại dịch Covid-19 cũng là một trong những nhân tố góp phần vào việc bất động sản phát mại tiêu thụ chậm chạp. Nguồn vốn của doanh nghiệp và người dân chưa đủ phục hồi, các bất động sản này lại thường có giá trị lớn nên ít người mặn mà. 

Thế nhưng, từ phía các ngân hàng, hoạt động thu giữ và phát mại tài sản vẫn diễn ra liên tục. Dù giá trị đem về chỉ tương đương dư nợ gốc, họ vẫn sẵn sàng chấp nhận để nhanh chóng thu hồi nợ xấu. Đó là lý do sau mỗi đợt đấu giá không thành công, các ngân hàng lại tiếp tục rao bán với mức giá khởi điểm thấp hơn nhiều.