Nên hiểu như thế nào khi ngân hàng "siết" cho vay bất động sản?

Thời gian gần đây, có một số ngân hàng bắt đầu siết cho vay bất động sản để rà soát lại công nợ và đánh giá rủi ro, cũng như hạn chế một phần đối tượng nhà đầu tư cá nhân vay đầu cơ bất động sản, gom đất... để tránh tình trạng thổi giá, đẩy giá bất động sản. Tuy nhiên, không có chuyện tất cả các ngân hàng ngừng cho vay kinh doanh bất động sản hay mua nhà. Các ngân hàng vẫn đang cho vay cả với nhà phát triển dự án bất động sản lẫn người vay mua nhà. Vậy thực hư vấn đề này nên hiểu như thế nào?

Các loại hình vay đầu tư bất động sản

Có 3 hình thức phổ biến vay đầu tư bất động sản hoặc có liên quan đến bất động sản là: Vay mua đất, vay mua nhà và vay để sửa chữa/xây nhà, trong đó, vay mua đất có tính chất đầu cơ là cao nhất vì tỷ trọng những miếng đất được đưa vào sử dụng cuối (xây nhà, ở, làm kho bãi, nhà xưởng,...) cực thấp so với tổng số đất được mua. Chỉ cần nhìn vào bất kỳ dự án đất nền nào đã được phân lô trong 5 năm gần nhất sẽ dễ dàng thấy ngay được tỷ trọng "đất được sử dụng" với "đất để trống" như thế nào.

Vay mua nhà (cả nhà dân và nhà trong dự án) cũng có yếu tố đầu cơ chờ tăng giá bán kiếm lời chứ không phải ai cũng mua với mục đích để ở, kinh doanh cho thuê hay tạo giá trị gia tăng (cải tạo, sửa chữa, làm mới). Tuy vậy, chắc chắn yếu tố đầu cơ sẽ ít hơn so với đất nền, vì căn nhà có nhu cầu "sử dụng cuối" để ở, để khai thác kinh doanh cao hơn nhiều, qua đó tính thanh khoản cũng tốt hơn so với đất nền.

Mặt khác, những người đầu tư nhà phố thì tiềm lực tài chính cũng mạnh hơn nhiều những người F1 mua đất tỉnh đã được phân lô. Chẳng hạn, với nguồn vốn 1-2 tỷ thì không thể đầu tư được nhà phố, phân khúc mà dưới 3 tỷ khó có thể đầu tư được ở quận huyện vùng ven, dưới 5 tỷ thì không thể đầu tư được ở quận cấp 2, còn dưới 10 tỷ thì khó đụng đến quận trung tâm, nên bắt buộc họ phải dời ra xa hơn để mua đất nền nhỏ sau khi đã được phân lô.

Vay để xây, sửa nhà ngoài mục đích nhu cầu "sử dụng cuối" để ở, khai thác kinh doanh, cho thuê, cũng có một số ít nhà đầu tư làm theo mô hình "Mua đất - Xây nhà - Bán nhà" hay là "Mua nhà - Sửa chữa, cải tạo - Bán nhà". Nhu cầu vay vốn này cũng là một dạng đầu tư bất động sản nhưng theo hướng tạo giá trị gia tăng cho tài sản chứ không chỉ mua không để đó chờ tăng giá bán. 

Bất động sản sau khi được cải tạo sửa chữa/xây dựng cũng luôn có nhu cầu "sử dụng cuối" rất cao và ít nhiều thì cũng làm bộ mặt đô thị phố xá có sức sống và khang trang hơn thay cho những miếng đất để không vô hồn lạnh lẽo. Tuy nhiên, không có nhiều nhà đầu tư thích theo hướng này vì như thế, đòi hỏi nhiều nghiệp vụ chuyên môn khi mà bản thân họ không có đủ kiến thức, kinh nghiệm hay mất nhiều công sức để thực hiện qua nhiều công đoạn. Vì thế, thay vì mua miếng đất 3 tỷ rồi bỏ thêm 2 tỷ xây nhà thì phần lớn các nhà đầu tư sẽ có khuynh hướng mua một miếng đất 3 tỷ và một miếng đất 2 tỷ rồi để đó chờ tăng giá bán.

Việc siết tín dụng bất động sản có ảnh hưởng thế nào đối với các đối tượng vay

Ngân hàng cũng là một đơn vị kinh doanh, ngoài có vai trò hỗ trợ nhà nước điều tiết kinh tế thì mục đích cuối cùng vẫn là thu được lợi nhuận. Trong thực tế, cho vay bất động sản vẫn là khoản kinh doanh có lợi nhuận cao nhất của các ngân hàng, lãi suất cho vay lên đến 10-12%/năm (không tính đến 1-2 năm đầu lãi khuyến mại thấp để khéo khách hàng), chưa kể đến các khoản thu khác như bán bảo hiểm nhân thọ, phí mở thẻ, giao dịch... Do đó, các ngân hàng không dễ gì bỏ qua được mảng cho vay đem lại lợi nhuận cao nhất này, nhưng ngân hàng sẽ lựa chọn thận trọng hơn khi cho vay. Quá trình thẩm định mục đích vay, định giá tài sản và thu nhập trả nợ sẽ kiểm soát chặt chẽ hơn, để giảm thiểu rủi ro cho cả ngân hàng và thị trường bất động sản.

Người vay vốn nếu có nhu cầu mua nhà ở thực, xây/sửa nhà nâng cao đời sống hay đầu tư trung - dài hạn, có thu nhập tốt và tài sản đảm bảo thì cũng không phải quá lo lắng về lộ trình siết vốn bất động sản. Vì đây vẫn là lĩnh vực được ưu tiên cho vay để giải quyết nhu cầu nhà ở của người dân cũng như đảm bảo lợi nhuận kinh doanh của ngân hàng.

Với người vay mua nhà trong các dự án do chủ đầu tư phát triển, nếu chủ đầu tư có quỹ đất sạch, đầy đủ pháp lý, uy tín trên thị trường thì dự án đó luôn nằm trong danh sách được các ngân hàng ưu tiên cho vay. Tuy vậy, cần lưu ý, chủ đầu tư chỉ hỗ trợ được 2 yếu tố là "Mục đích vay là Mua Nhà" và "Tài Sản Đảm Bảo bằng chính căn nhà được mua", còn việc chứng minh dòng tiền thu nhập đủ trả nợ ngân hàng vẫn là trách nhiệm của người mua nhà, nếu thu nhập không đảm bảo trả nợ thì ngân hàng bảo lãnh/đồng hành cùng dự án đó vẫn từ chối cho vay.

Thậm chí có rất nhiều trường hợp ngân hàng đã đồng ý cho vay và đã giải ngân được vài đợt nhưng sau đó khi thẩm định lại phát hiện khách hàng bị ảnh hưởng thu nhập có nguy cơ không đủ khả năng trả nợ theo "room tín dụng đã duyệt", nên ngân hàng đã dừng giải ngân phần còn lại. Do không hiểu rõ việc này nên đã có nhiều mâu thuẫn xảy ra giữa chủ đầu tư và khách mua khi khách mua không được giải ngân tiền vay để đóng các đợt thanh toán tiền nhà tiếp theo cho chủ đầu tư.

Với những trường hợp người vay vốn mua đất để đầu cơ, phân lô bán nền, mua đất nông nghiệp khắp nơi, lướt sóng mua bán sang tay ngắn hạn thì sẽ gặp khó khăn khi cần vay ngân hàng để mua vào quỹ đất lớn. Đồng thời, họ cũng sẽ gặp khó khăn hơn khi cần ra hàng vì tương tự người mua lại đất đã được phân nhỏ cũng khó vay ngân hàng. Qua đó, có thể thấy thị trường đầu tư đất nền sẽ lành mạnh và ổn định hơn. Những nhà đầu tư đất nền bắt buộc phải sử dụng tiền nhàn rỗi hoặc vốn vay bằng đường khác nhưng với tỷ trọng nhỏ hơn hay đầu tư trong trung - dài hạn (3-10 năm) chứ không thể lướt sóng ngắn hạn đẩy giá lên liên tục như 3 năm vừa qua.

Đối với các công ty bất động sản lớn, việc tạm dừng giải ngân cho vay đầu tư bất động sản của một số ngân hàng sẽ buộc các doanh nghiệp này phải tự mình nâng cao năng lực tài chính, thậm chí tay không bắt giặc. Trên thực tế, nhiều ngân hàng đã làm việc này và một số chủ đầu tư đã bị hạn chế cho vay hoặc chỉ được giải ngân một phần, còn lại buộc họ phải tìm nguồn vốn bổ sung ở trái phiếu. Nhưng với lùm xùm hủy 10.000 tỷ trái phiếu mới đây của Tân Hoàng Minh thì hướng huy động này của các nhà đầu tư sắp tới cũng sẽ gặp khó.