Giá liên tục tăng, thanh khoản thấp, thấy được gì từ câu chuyện "ngược" của thị trường bất động sản?

Thế nhưng, có một thực tế là thanh khoản dường như không tương xứng với mức độ tăng giá của bất động sản.

Theo kết quả ghi nhận, mặt bằng giá của tất cả các phân khúc trên thị trường đều tăng mạnh so với cùng kỳ năm ngoái. Ở TP.HCM, bình quân giá căn hộ hạng C đã tiệm cận ở mốc 60 triệu đồng/m2, trong khi đó mặt bằng kinh doanh trên đường Nguyễn Huệ (quận 1) cũng được nâng từ mức 22 triệu đồng/tháng cho diện tích 40m2 hồi tháng 1 lên thành 30 triệu đồng/tháng cho căn chỉ 25m2. Trong khi đó, nửa năm qua, giá đất nền tại Long An, Bình Phước, Đắk Nông... đã tăng hơn 30%. Thậm chí, sau chưa đầy 2 tháng, một căn biệt thự ở Đồng Nai còn tăng đến 20% giá trị.

Cụ thể là, để trong giai đoạn từ năm 2016 đến nay, giá nhà phố liền thổ tăng trung bình từ 2,5-3 lần, ở thị trường tỉnh tăng tận 10 lần, thậm chí có vài khu vực còn tăng nhiều hơn.

Từ tháng 10 đến nay, sau khi mở cửa cho đi lại bình thường thì chỉ có nhà phố thành phố giữ giá còn thị trường vùng ven và đất tỉnh đã lập mặt bằng giá mới so với thời điểm quý II/2021 trước khi bùng dịch. Vùng ven như quận 9, Hóc Môn hay Củ Chi tăng 10-20%. Ví dụ, nền đất 106m2 ở quận 9 trước dịch bệnh, giao dịch 4,8 tỷ thì nay rao lên 5,5 tỷ; đất Củ Chi 220m2 trước dịch là 2,8 tỷ nay rao bán 3,6 tỷ, 500m2 từ 3,4 tỷ lên 4,4 tỷ, 222m2 đất Hóc Môn trước 3,5 tỷ nay rao lên 4,2 tỷ. Thị trường đất tỉnh như Phú Mỹ, Bình Phước, Định Quán, Long An, Đắk Nông tăng trên 30%, so với thời điểm này thì hồi giữa năm 2020 đất tỉnh đã tăng lên gấp đôi.

Theo các chuyên gia phân tích, những yếu tố về lạm phát và dịch bệnh hiện nay càng làm cho giá bất động sản lên cao hơn nữa.

Ông Lê Quốc Kiên, một nhà đầu tư kỳ cựu cho rằng, với những người đang nắm giữ tài sản bất động sản, càng lạm phát, vật giá leo thang thì họ lại càng tăng giá bán để chống trượt giá (trừ những người bị kẹt tài chính, họ phải giảm 5-10% để ra hàng). Khi toàn thị trường ai cũng đều đẩy giá bán lên thì tự khắc sẽ lập mặt bằng giá mới. Khi thị trường có mặt bằng giá mới thì tự khắc cơ sở định giá của các đơn vị thẩm định cùng ngân hàng cũng tăng theo.

Theo đó, các dự án bất động sản hình thành trong tương lai sau khi mở bán cũng tính sẵn giá của 2-3 năm sau khi bàn giao sản phẩm và chắc chắn họ cũng tính luôn phần lạm phát vào mức giá này. Điều này vô hình chung cũng đẩy giá hiện tại của toàn bộ thị trường tăng lên theo.

Tuy vậy, theo nhà đầu tư kỳ cựu này, trong vòng 1-2 năm tới, thị trường bất động sản sẽ xuất hiện nghịch lý giá bất động sản sẽ tiếp tục được leo cao nhưng thanh khoản lại chậm, ai cũng sở hữu tài sản nhưng không ai có tiền.

Tại buổi tọa đàm "Giải mã những cơn sốt đất" gần đây,  Giám đốc nhà ở CBRE Việt Nam - ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt cho hay, nếu giai đoạn năm 2018-2019 giá đất chỉ tăng ở một số khu vực thuộc TP.HCM như quận 9, quận Thủ Đức (cũ) nhờ các dự án lớn thì 2 năm trở lại đây, diễn biến này xuất hiện và lan rộng ra trên bình diện cả nước. 

Ông Kiệt lý giải rằng kinh tế Việt Nam dù chịu ảnh hưởng của Covid-19 những vẫn có tốc độ tăng trưởng tương đối tốt. Các thông tin quy hoạch vùng, địa phương, triển khai kết nối cơ sở hạ tầng cũng được công bố, trong khi nhiều doanh nghiệp ngoại phát triển dự án nghỉ dưỡng, khu công nghiệp... dẫn đến tâm lý đầu tư đón đầu, đẩy giá bất động sản tăng cao.

Mặt khác, trong bối cảnh lạm phát tăng cao, các nhà đầu tư có nhu cầu tìm các kênh giữ tài sản mà bất động sản là một trong những kênh an toàn, hiệu quả nhất.

Chuyên gia bất động sản - ông Phan Công Chánh cũng cho hay, dòng tiền trong nước đang dồi dào, đặc biệt là nhiều nhà đầu tư chứng khoán với mức tăng 2-4 lần lợi nhuận trong năm vừa qua, đang có xu hướng chuyển dịch sang đầu tư bất động sản để hạn chế rủi ro. Trong khi đó, nguồn cung tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM gần như đã đạt tới ngưỡng còn các địa phương khác cũng ngặt nghèo với chủ đầu tư. Thiếu nguồn cung khiến giá đất tăng, đặc biệt ở những địa phương mới nổi. Chưa kể đến, sự kiện đấu giá đất Thủ Thiêm vừa qua, được coi là một cơn tâm chấn, có sức lan tỏa đẩy mặt bằng chung giá bất động sản tăng lên.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt cũng cho rằng, năm 2022 là một năm bản lề cho giai đoạn phát triển tiếp theo của nền kinh tế sau những xáo trộn bởi dịch bệnh vừa qua. Do đó, giá bất động sản vẫn sẽ tiếp tục tăng nhưng tốc độ tăng nhanh hay chậm thì lại phụ thuộc vào khả năng hấp thụ và độ chấp nhận của thị trường. Nguồn cung năm 2022-2023 cũng sẽ phục hồi và tạo đà tăng cho thời gian tới.

Tuy nhiên, khi lạm phát xảy ra, mặc dù giá bất động sản tăng lên nhưng thị trường không có khả năng mua, tính thanh khoản không có. Đồng thời, có nhiều nhà đầu tư dùng các đòn bẩy tài chính để đầu tư bất động sản, khiến tài sản có thanh khoản thấp trở thành một gánh nặng lớn cho họ cũng như gây áp lực lên hệ thống các ngân hàng.

Chia sẻ thêm về điều này, ông Kiên cũng cho rằng, điểm nghịch lý của thị trường bất động sản là tuy người bán đưa ra mặt bằng giá mới nhưng giao dịch thanh khoản rất chậm. Lý do là người bán thì tính thêm phần "trượt giá", cộng thêm "phát triển hạ tầng" và "lợi nhuận" vào giá trị tài sản nhưng người mua lại kỳ vọng giá giảm nhờ dịch bệnh và chờ mua với giá bằng hoặc thấp hơn 5-10% so với quý II/2021. Do đó, người bán nếu không áp lực vay thì sẽ không giảm giá, giữ luôn giá bán kỳ vọng làm mặt bằng giá mới. Giao dịch chỉ xuất hiện nhiều ở người bán bị áp lực vay ngân hàng hoặc muốn thanh khoản nhanh nên chấp nhận bán bằng thời điểm quý II/2021 hoặc giảm tối đa 5% để có giao dịch. Đó chính là lý do để chúng ta thấy nghịch lý "Thị trường đâu đâu cũng thấy tăng giá nhưng đâu đâu cũng thấy than thở không bán được hàng".

"Phần lớn nhà đầu tư đã bắt đầu dồn tiền mua bất động sản từ giữa năm 2020 (thời điểm dịch bệnh bắt đầu). Đến năm 2021, tình hình dịch bệnh khó khăn hơn nên hầu như không ai làm ăn được gì, trong khi rủi ro lạm phát quá cao, thông tin về việc phát triển hạ tầng của nhà nước liên tục được triển khai, nên họ không những không ra hàng mà còn tiếp tục mua thêm. Do đó, trừ những người đã chốt lời ra được hàng và tiếp tục tái đầu tư", ông Kiên cho biết.

Cũng theo một số chuyên gia chia sẻ, những người có thể "ôm" tài sản trong 3-5 năm sẽ khiến dòng vốn từ chỗ cao đã chốt lời về vùng trũng giá còn rẻ, kèm theo kỳ vọng nhân nhiều lần giá trị tài sản như giai đoạn năm 2016-2021. Còn đối với những nhà đầu tư vốn mỏng chỉ "ôm" được 1-2 năm, thậm chí dưới 1 năm, sẽ dần quay về khu vực gần trung tâm, tuy lợi nhuận ít hơn nhưng dễ thanh khoản hơn để đề phòng rủi ro.

Chuyên gia Phan Công Chánh cũng kiến nghị rằng nên đa dạng hóa danh mục đầu tư trong bối cảnh này. Bên cạnh việc tập trung vào các nhu cầu ở thực với phân khúc căn hộ mức giá trung bình, nhà ở giá rẻ hoặc đất nền ven đô, đất nền tỉnh thì nhà đầu tư cũng có thể nhắm đến các dự án bất động sản nghỉ dưỡng ở các khu vực thị trường đang phát triển như Quy Nhơn, Phan Thiết... với dư địa tăng trưởng cao mà mức giá lại còn thấp.