Savills cảnh báo tránh lặp lại kịch bản "chết trên đống tài sản"

Savills Việt Nam vừa công bố báo cáo biến động giá bất động sản trong thời kỳ lạm phát và cũng chỉ ra những diễn biến bất ngờ của tình hình kinh tế chính trị trên thế giới đang ngày càng đẩy rủi ro lạm phát tăng cao, đây là biến số tác động trực tiếp đến thị trường địa ốc. Khi lạm phát diễn ra, bất động sản được xem là kênh trú ẩn an toàn. Nhưng nếu chỉ số lạm phát tăng quá cao thì có thể kìm hãm sự tăng trưởng kinh tế và gây ra nhiều khó khăn cho thị trường bất động sản.

Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam - TS Sử Ngọc Khương cho biết, theo phân tích của Savills World Research, do tăng trưởng kinh tế (lạm phát cầu kéo) dẫn tới xảy ra lạm phát dẫn tới nhu cầu bất động sản sẽ được đẩy lên và giúp làm tăng giá trị của bất động sản.

Còn đối với trường hợp lạm phát được hình thành do các chi phí như nguyên vật liệu, chi phí lao động tăng (do lạm phát chi phí đẩy) sẽ dẫn tới hạn chế nguồn cung bất động sản. Lạm phát do chi phí đẩy cũng khá khó dự đoán, thường do nguyên nhân các biến số không lường trước được như về địa chính trị, môi trường...

Cũng theo ông Khương, trước những biến động như dịch bệnh, chiến tranh, khủng hoảng tài chính thì có 3 kênh trú ẩn tài sản lớn là kim loại quý, dầu mỏ và bất động sản. Khi tỷ lệ lạm phát có xu hướng tăng bởi những bất ổn về chiến tranh, kinh tế chính trị thế giới thì phương pháp giúp bảo toàn dòng vốn trước rủi ro, tránh sự bất ổn định ở những kênh đầu tư khác là đầu tư vào bất động sản.

Nhiều năm qua nguồn cung bất động sản nhà ở rất hạn chế ở Việt Nam. Chủ yếu người dân tập trung đầu tư đất nền, còn đất và các tài sản trên đất lại chiếm tỷ lệ thấp hơn. Lượng đầu tư vào tài sản nhà ở và thương mại sẽ tăng lên đáng kể khi lạm phát tăng nhanh và nguồn cung bất động sản tiếp tục khan hiếm.

"Tuy nhiên trong bối cảnh phức tạp như hiện nay, giới đầu tư nên cân nhắc kỹ lưỡng khi sử dụng các đòn bẩy tài chính, tránh lặp lại tình trạng "chết trên đống tài sản" đã từng xảy ra trong quá khứ", ông Khương đưa ra cảnh báo.

Giám đốc cấp cao Savills cũng phân tích, khi xảy ra lạm phát, mặc dù giá bất động sản tăng lên nhưng thị trường lại không có khả năng mua, không có tính thanh khoản. Trong khi đó, có nhiều nhà đầu tư dùng các đòn bẩy tài chính để đầu tư bất động sản, làm cho tài sản có thanh khoản thấp trở thành gánh nặng cho chính họ cũng như gây áp lực lên hệ thống các ngân hàng.

Trong tương lai, cụ thể khoảng 9-12 tháng tới, việc buộc phải bán tháo tài sản của một số nhà đầu tư do không thể gánh được sức ép từ các công cụ hỗ trợ tài chính là hoàn toàn có thể xảy ra. Tuy vậy, tính đầu cơ của nhóm này không lớn, khó có thể thao túng thị trường, làm ảnh hưởng đến mặt bằng giá. Hơn nữa, nguồn cung nhà ở tại Việt Nam trong thời gian tới còn rất hạn chế, do vậy rất khó xảy ra việc giảm giá bất động sản.

Theo nghiên cứu của Savills, nhìn về lịch sử cuộc khủng hoảng đầu tiên của kinh tế thế giới năm 1917 xuất phát từ Mỹ cho đến nay, gần như chỉ có một đợt khủng hoảng khiến giá bất động sản giảm là vào năm 2007-2008 với mức giảm 30-40%.

Riêng ở Việt Nam, từ năm 1975 đến giờ nền kinh tế cũng đã trải qua một số biến động như cuộc khủng hoảng năm 1997-1998, năm 2007-2008, năm 2011-2012 và gần nhất là giai đoạn năm 2020-2021. Trong đó, chỉ có giai đoạn năm 2011-2012 là giá bất động sản trên thị trường giảm đến 30%, nguyên nhân bởi khi đó các nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn. Còn lại, thực tế cho thấy bất động sản lại tăng giá sau mỗi cuộc khủng hoảng kinh tế.

Do vậy, ông Khương khuyến nghị các nhà đầu tư, cần chú ý về giá và pháp lý của bất động sản trước khi xuống tiền. Còn đối với những nhà đầu tư có ý định bán bất động sản vào thời điểm này, nên cân nhắc kỹ mục đích sử dụng của khoản tiền sau khi bán tài sản đó. Nếu khoản tiền này được đầu tư vào những kênh hiệu quả hơn trong bối cảnh tình hình dịch bệnh, bất ổn chính trị quốc tế thì sẽ hợp lý hơn.

Ở góc độ vĩ mô, ông lưu ý giá bất động sản tăng quá cao làm cho sự hấp dẫn vốn đầu tư nước ngoài trong việc mở rộng hoạt động sản xuất, kinh doanh tại Việt Nam cũng bị ảnh hưởng. Khi lạm phát xảy ra, phân khúc bất động sản thương mại cũng phải đẩy giá dịch vụ, trong khi khả năng chi trả của doanh nghiệp vẫn còn hạn chế sau đại dịch Covid-19 diễn ra.