Hạ tầng “làm nóng” bất động sản ven đô

Nhờ giá mềm nên dự án xa trung tâm vẫn đắt hàng

Vào thời điểm này, thị trường căn hộ khu vực nội đô Hà Nội gần như không có dự án nào ra hàng. Thay vào đó, nguồn cung căn hộ sẽ đến từ các quận/huyện vùng ven Hà Nội như: Nam Từ Liêm, Long Biên, Hà Đông, Thanh Trì,...

Tuy nhiên, những căn hộ mới tại khu vực này cũng có mức giá không hề thấp. Theo các chuyên gia bất động sản đánh giá, có một số dự án không thuộc vùng trung tâm cũng đang có mức giá dao động từ 36 - 40 triệu đồng/m2, do tại những nơi này giao thông kết nối thuận tiện, lại gần trung tâm. Tuy vậy, với đa số người có nhu cầu thực sự về nhà ở và có mức thu nhập không cao thì mức giá này lại không phù hợp.

Trái ngược với khu vực nội đô, dự án vùng ven như cuối Nam Từ Liêm, Hoài Đức, Quốc Oai, mặc dù hạ tầng xã hội kém đồng bộ, xa trung tâm, nhưng giao thông di chuyển thuận lợi vẫn thu hút được người mua nhà.

Lấy ví dụ như dự án nhà ở Phương Canh, Nam Từ Liêm, dù nằm cách trung tâm TP Hà Nội trên 10km, tiếp giáp cổng chào Hoài Đức. Khá xa bệnh viện, trường học nhưng với giao thông thuận lợi, ven QL32 cộng với mức giá phù hợp từ 16 - 22 triệu đồng. Dự án đã bán hết 100% quỹ căn sau chưa đầy 2 năm kể từ khi triển khai xây dựng.

Tương tự, tại Thạch Thất có một dự án cách trung tâm Hà Nội khoảng 20km (nằm góc ngã tư giao Láng Hoà Lạc với QL21) hay một dự án khác tại Quốc Oai, với giá chỉ khoảng hơn 10 triệu đồng/m2 cũng cơ bản lấp đầy.

Chị Nguyễn Thị Cúc, cư dân tại một dự án Thạch Thất cho biết, nếu nghĩ đến 20km vào nội đô sẽ cảm thấy hơi xa. Nhưng mỗi ngày chỉ mất khoảng tầm 20 phút bằng xe ô tô di chuyển từ nhà đến nơi làm việc đầu đường Trần Duy Hưng. Thêm nữa tuyến đường này không bao giờ bị tắc.

“Lúc đó tôi có 2 lựa chọn cần cân nhắc, một là mua nhà trong nội đô khoảng trên dưới 3 tỷ đồng, hai là bằng diện tích mua ở ngoại thành chỉ mất chưa đầy 1 tỷ đồng. Tính ra, bỏ thêm 500 triệu đồng mua ô tô thì mới mất khoảng 1,3 tỷ đồng cả nhà cả xe, rẻ hơn mua nội đô đến hơn một nửa. Sống ở ngoại thành cũng dễ chịu hơn nội đô nhiều”, chị Cúc lý giải về lựa chọn của mình.

Theo kết quả thống kê, những dự án ven đường vành đai 3.5 cũng khá khan hiếm. Phần lớn các quỹ căn của dự án như Vườn Cam, Splendora, Hino Park thuộc huyện Hoài Đức có mức giá xấp xỉ 100 triệu đồng/m2, có điều đều là hàng chuyển nhượng thứ cấp.

Nhờ nâng cao hạ tầng mà thị trường nhộn nhịp 

Savills Việt Nam cho biết, đầu năm nay, tại thị trường Hà Nội đón nhận khoảng 7.900 căn hộ đến từ 11 dự án mới và 2 dự án chuyển sang giai đoạn tiếp theo.

Nguồn hàng đến từ các quận, huyện như Nam Từ Liêm, Bắc Từ Liêm, Gia Lâm, Hoàng Mai, chiếm khoảng 81% thị phần, trong khi quỹ đất ở nội đô đang trở nên hạn chế.

Savills cũng nhận định, nguồn cung sơ cấp tại khu vực phía Tây Hà Nội tiếp tục dẫn đầu thị trường với 26.300 căn, đến từ 29 dự án.

Đặc biệt 5 huyện ngoại thành sẽ tăng nguồn cung và tỷ trọng, từ 30% năm 2021 lên 36% năm 2023.

Bà Lê Thị Phương Lan - Trưởng Bộ phận tư vấn đầu tư của Savills Hà Nội chia sẻ, xu hướng chuyển dịch thị trường vùng ven được thúc đẩy bởi sự phát triển về cơ sở hạ tầng.

“Động lực thúc đẩy sự bùng nổ của khu vực phía Tây là tuyến đường vành đai 3, 3,5 và đường sắt đô thị số 3. Với kế hoạch vận hành các tuyến metro và xây dựng đường vành đai 2,5 ở phía Nam và số 4 ở phía Đông Bắc Hà Nội sẽ góp phần hoàn thiện vào mạng lưới giao thông.

Cũng theo nhiều môi giới bất động sản, hiện nay nhu cầu mua đất tại các khu vực quanh vành đai 3.5 đang “hót” nên có rất nhiều khách tìm đến mua. Đặc biệt, những ngày cuối năm vừa qua, hoạt động mua bán đất tại các khu vực này càng nhộn nhịp hơn. Đặc biệt, đường vành đai 3.5 Hà Nội là tuyến giao thông kết nối giữa Bắc Sông Hồng và Nam Sông Hồng. Giới đầu tư cũng dự đoán, nhiều người "săn" đất khu vực này để chuẩn bị đón sóng sau khi Hoài Đức lên quận và đường 3.5 qua đây được hoàn thành trong 1 vài năm tới.

Với những dự án ở xa trung tâm yếu tố thu hút nhà đầu tư và người mua để ở là cần thuận tiện trong việc di chuyển giữa khu vực vùng ven và nội đô thành phố”, bà Lan nhận định.

Dù vậy, bà Lan cũng có khuyến cáo, không phải dự án nào cũng như thế, mỗi dự án đều có một đặc điểm khác nhau. Do đó, còn phụ thuộc vào người mua nhà để ở hay đầu tư, ngoài quan tâm đến giá cả thì cũng cần lưu ý đến cả chất lượng của dự án, bao gồm cơ sở vật chất, hạ tầng, tiêu chuẩn xây dựng và các chứng nhận.

Khi quá trình đô thị hóa mở rộng, hạ tầng giao thông tiếp tục được đầu tư sẽ dẫn tới xu hướng giá đất tăng. Đặc biệt, có nhiều nhà đầu tư khi biết được thông tin về đầu tư hạ tầng, họ liền nắm bắt cơ hội để "đón sóng". Nhưng các chuyên gia kiến nghị chỉ những người nhu cầu thực và có nguồn tiền nhàn rỗi, không áp dụng đòn bẩy tài chính mới có thể đầu tư cho các dự án “ăn theo” hạ tầng. Dạng đầu tư này phải dài hạn và khi không nắm được thông tin, không nên chạy theo "cơn sốt" mà đổ xô đi đầu cơ, trữ đất, như thế rất dễ chịu rủi ro lớn.

Phó chủ tịch Batdongsan.com - ông Nguyễn Quốc Anh cũng chia sẻ, theo kết quả nghiên cứu mới đây của đơn vị cho thấy, có gần 50% người mua nhà có xu hướng dịch chuyển nhu cầu sang nhà có diện tích lớn hơn; trong đó, 40% gia tăng nhu cầu đối với khu vực ít đông đúc hoặc ngoại thành; gần 60% còn lại ưu tiên lựa chọn môi trường sống xanh, thoáng và gần các tiện ích giao thông công cộng.

Do đó, ông Quốc Anh nhận định, mức độ quan tâm đến thị trường căn hộ vùng ven sẽ lớn hơn trước vào năm 2022. Tuy nhiên, ông Quốc Anh cũng nói thêm, việc mở rộng địa giới, dự án, tăng nguồn cung nhưng đồng thời cũng phải gắn liền với cơ hội việc làm. Để có thể đáp ứng được nhu cầu an cư của người dân thì cơ sở hạ tầng giao thông cần phải phát triển đồng bộ với hạ tầng xã hội như điện, đường, trường, trạm.