Phân lô, bán nền, "Lỗi do đâu?"

Theo luật đất đai năm 2013 mặc dù bị kêu là có nhiều bất cập nhưng cũng đã dành phạm vi khá rộng cho phân lô, bán nền. Đến Nghị định 43/2014 lại siết thêm một mức, rồi đến dự thảo Luật Đất đai sửa đổi tiếp tục siết thêm, tới mức gần như không còn "chỗ thở". Vậy, lý do đến đến cơ sự này là thế nào?

Có ý kiến đưa ra, việc siết chặt phân lô bán nền là để giữ quỹ đất cho mục đích phát triển đô thị.

Điều này không hoàn toàn đúng, bởi trong khoản 2 Điều 41 Nghị định 43 và Dự thảo nghị định lần này chỉ siết hình thức phân lô bán nền chứ không hạn chế nhà thấp tầng nói chung. Nhưng có điều, phát triển loại hình nhà thấp tầng theo hình thức xây nhà sẵn để bán sẽ phải đòi hỏi vốn lớn hơn và kén khách hàng hơn. Và cũng không thể phủ nhận việc phân lô bán nền mang lại nhiều giá trị dài hạn cho Nhà nước vì chuyển sang đất ở có thời hạn lâu dài và chỉ cần thu tiền một lần là xong. Như vậy, điểm mấu chốt ở đây là vấn đề quản lý, chứ không phải ở phân lô bán nền.

Có ý kiến lại cho rằng, do quá tập trung phát triển loại hình phân lô bán nền nên nhiều nhà đầu tư mua đất ở sau đó khi chuyển sang xây dựng khách sạn, nhà hàng hay các công trình dịch vụ thương mại... để khai thác giá trị dòng tiền lại gây nên xung đột với các hộ gia đình xây nhà để ở trong quá trình sử dụng, đồng thời cũng làm quá tải hạ tầng đô thị tại khu vực đó.

Trên thực tế thì điều này có thật. Nhưng nếu nhà đầu tư có ý định trên thì vẫn có thể lách luật bằng cách mua nhà xây sẵn rồi cải tạo, sửa chữa lại để chuyển đổi công năng sử dụng và thực tế này cũng đã xảy ra; chỉ có điều, như phân tích ở trên, nó sẽ gây thêm sự lãng phí cho nhà đầu tư và xã hội. Do vậy, vấn đề ở đây cũng là do quản lý chứ không phải ở phân lô bán nền.

Lại có ý kiến cho rằng, để ngăn chặn, hạn chế các dự án ma theo kiểu Alibaba thì nên siết chặt quản lý phân lô bán nền. Điều này là có khả năng, vì vụ việc xảy ra ở Alibaba đã gây ra ảnh hưởng không nhỏ đến xã hội và kinh tế; nó cũng bộc lộ lỗ hổng lớn trong quản lý ở cả chiều dọc và chiều ngang , đồng thời ở cả cấp độ hành chính địa phương và lĩnh vực quản lý của cơ quan chức năng.

Nhưng có một giả thiết đặt ra ở đây, liệu chỉ cấm phân lô bán nền trong khu vực nội đô thì có đủ sức ngăn chặn những "Alibaba", khi mà công tác quản lý vẫn lỏng lẻo? Như vậy, vấn đề ở đây vẫn là công tác quản lý chứ không phải ở phân lô bán nền.

Có một lý do cũng được đưa ra, đó là nếu hạn chế phân lô bán nền thì sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho quản lý trong cả kiến trúc và phát triển đô thị. Bởi, nếu là bán nhà xây sẵn thì chính quyền và cơ quan chức năng chỉ cần phải quản lý chủ đầu tư hoặc nhà phát triển bất động sản là xong; nếu phân lô bán nền thì phải quản lý đến từng hộ, từng ngôi nhà với hàng trăm, thậm chí hàng nghìn khách hàng.

Nhưng nếu đây là nguyên nhân thật thì lỗi vẫn không phải do phân lô bán nền mà sâu xa là do tư tưởng muốn phần dễ, an toàn về mình, đẩy cái khó, cái khổ cho doanh nghiệp và người dân. Và điều này không chỉ tệ hại ở chỗ cơ quan quản lý muốn "chọn việc nhẹ nhàng" mà còn gây tốn kém, lãng phí xã hội và làm triệt tiêu một phần nguồn lực để phát triển kinh tế đang rất cần trong bối cảnh hiện nay.

Nên cấm hay quản?

Trong lúc này, phương án tốt nhất là cởi mở hơn trong quản lý để giúp các doanh nghiệp tháo gỡ khó khăn sau ảnh hưởng của đại dịch Covid-19 và chu kỳ chững lại của thị trường bất động sản sau một thời gian bật tăng.

Thứ nhất là quản lý bằng quy hoạch. Việc cần giữ nguồn lực đất đai cho phát triển ngắn hạn, trung hạn, dài hạn hoàn toàn có thể được bảo đảm bằng việc quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị. Trong đó, chính quyền các cấp và cơ quan chức năng nên chủ động hoạch định kế hoạch sử dụng đất cho từng khu vực theo từng giai đoạn để phục vụ cho sự phát triển kinh tế, phát triển đô thị của địa phương.

Song song với đó cần lập quy hoạch kiến trúc, nếu chưa lập được cho cả thành phố, thị xã thì cũng có thể lập cho từng khu vực, theo từng dự án và quản lý theo quy hoạch đó. Đặc biệt là đối với các dự án phân lô bán nền, có quy định cụ thể về chiều cao, khoảng lùi, số tầng, màu sắc, hay phong cách mặt tiền... để tạo sự thống nhất và bản sắc đô thị, đặc biệt là bản sắc về kiến trúc. Như vậy, cơ quan chức năng hoàn toàn quản lý được sự phát triển đô thị và bảo đảm bộ mặt đô thị thống nhất, có bản sắc mà lại tránh được sự nhàm chán, đơn điệu như bán nhà xây sẵn.

Về nỗi lo phân lô bán nền sẽ tạo nên việc xây dựng "xôi đỗ", nham nhở, nhà xây trước xây sau, không đồng bộ, thậm chí kéo dài đến hàng chục năm, điều này cũng có thể khắc phục được bằng cách quy định tiến độ , thời gian xây dựng. Nếu trong thời gian quy định mà chủ nhà chưa xây dựng thì có thể phạt hành chính hoặc thu hồi như thu hồi dự án treo chẳng hạn.

Còn việc để xảy ra vụ việc Alibaba như vừa qua thì lỗi là do công tác quản lý chứ không phải lỗi tại phương thức phân lô bán nền. Không thể nói là chính quyền địa phương không biết trong khi việc bán đất nền dự án cần có sự tiếp thị và quảng cáo, thậm chí là rầm rộ. Do vậy, nếu phát hiện và vào cuộc sớm, đồng thời có biện pháp kiên quyết thì không thể tồn tại vụ việc "Alibaba" được.

Những mặt trái, mặt tiêu cực của phân lô bán nền là có tồn tại, nhưng nó không xuất phát từ nội tại của phương thức này mà chủ yếu vẫn do sự buông lỏng công tác quản lý. Do vậy, hoàn toàn có thể thay "cấm" bằng các biện pháp quản lý.

Như thế, vừa tạo thông thoáng cho người dân và doanh nghiệp vừa khai thác tốt nhất nguồn lực đất đai, lại tạo thêm điều kiện cho đô thị phát triển phù hợp theo từng điều kiện, trình độ và hoàn cảnh... mà vẫn bảo đảm theo đúng định hướng, quy hoạch và phát triển bền vững.