"Sốt đất" điên cuồng, xuất hiện tràn lan hiện tượng "lãi ảo"

Cơn sốt bất động sản vẫn đang tiếp tục diễn ra và lan rộng ra nhiều tỉnh thành và điều này phần nào tạo ra thế khó cho thị trường khi người có nhu cầu thực chờ "hạ nhiệt" để mua, còn người bán lại ngập ngừng rồi "hét giá" bán.

Theo nhận định của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), thị trường bất động sản Việt Nam khá năng động và có nhiều động lực phát triển nhất châu Á với tốc độ tăng trưởng bình quân mỗi năm là 15%.

Hệ thống hạ tầng kết nối là động lực lành mạnh giúp thúc đẩy thị trường. Trong thời gian vừa qua, giá bất động sản đã liên tục tăng bất chấp dịch bệnh Covid-19. Theo VARS cho biết, giá dao động mạnh tại nhiều địa phương chứng minh quá trình đô thị hóa đang diễn ra cân bằng.

Theo tính toán của bộ phận xử lý dữ liệu VARS thấy được 9 tỉnh thành có mức độ dao động giá cao nhất lần lượt là Hà Nội, TP.HCM, Bình Dương, Đà Nẵng, Hải Phòng, Long An, Bà Rịa - Vũng Tàu, An Giang và Bắc Giang.

Tại khu vực Hà Nội, trong năm vừa qua, nguồn cung bất động sản nhà ở khan hiếm do tốc độ phê duyệt dự án chậm, có 80% các sản phẩm chào bán là hàng tồn kho từ các năm trước. Giá căn hộ chung cư ổn định hoặc tăng nhẹ, trong khi đó giá nhà đất lại tăng mạnh từ 20-30%. Các đợt sốt đất nền cục bộ đã diễn ra ở các huyện ngoại thành, đặc biệt là những huyện có thông tin sắp lên quận.

Tại khu vực phía Nam, TP.HCM đã chứng kiến mức sụt giảm cả cung và cầu tại các phân khúc đất nền, căn hộ và nhà phố/biệt thự. Khu đông dân dẫn dắt nguồn cung căn hộ, nhà phố/biệt thự, còn các huyện ngoại thành như Củ Chi, Bình Chánh, Hóc Môn, quận 9 cũ thì dẫn dắt nguồn cung phân khúc đất nền. Tuy nguồn cung cao hơn so với nhu cầu mua nhưng tất cả các phân khúc đều ghi nhận sự gia tăng về giá so với năm 2020. Xu hướng này cũng được dự báo sẽ tiếp tục duy trì trong năm 2022.

Việc phát triển TP. Thủ Đức cùng với tốc độ đô thị hóa nhanh chóng cũng là lý do giúp Đồng Nai phát triển mạnh mẽ. Với tốc độ đô thị hóa mạnh mẽ cùng vị trí địa lý thuận lợi, thị trường này cùng với Bình Dương, Long An được đánh giá là những "ngôi sao mới" trên thị trường bất động sản.

Nhìn nhận đánh giá về thị trường bất động sản thời gian qua, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết: "Giá bất động sản liên tục tăng, trong đó nhà ở đặc biệt là tại khu vực đô thị quá cao so với mặt bằng thu nhập chung của người dân.

Giá bất động sản một số khu vực, một số phân khúc đặc biệt là đất nền tăng nhanh trong thời gian ngắn do xuất hiện các thông tin chưa rõ ràng về quy hoạch hành chính từ huyện, thị xã lên quận, thành phố; về chủ trương đầu tư xây dựng các khu đô thị, khu du lịch mới, đầu tư xây dựng sân bay. Từ đó, dẫn đến giới đầu cơ, môi giới lợi dụng để thổi giá thu lợi".

Tuy vậy, nghịch lý xuất hiện khi giá đất tại nhiều nơi do đầu cơ thổi giá liên tục leo thang, vượt qua rất xa khả năng chi trả của đại đa số người có nhu cầu thực. Do đó, xảy ra hiện tượng "lãi ảo", giá tăng chỉ là truyền miệng còn thực tế thì giao dịch lại rất ít.

Nhìn nhận về thực tế này, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM - ông Lê Hoàng Châu cho rằng, giá đất "thoát ly" giá trị thực không phù hợp với "quy luật giá trị, quy luật cạnh tranh, quy luật cung - cầu" và không phù hợp với thực tiễn của thị trường bất động sản, từ đó có thể trở thành "con dao hai lưỡi" vừa thiệt hại cho người tiêu dùng và vừa có thể bất lợi cho chính các chủ đầu tư vì làm tăng lượng hàng tồn kho. Người muốn mua nhà mua không nổi, người muốn bán cũng khó mà ra hàng. Cuối cùng, không có mấy giao dịch và đường cung - đường cầu khó gặp nhau.

"Hiện nay, TP.HCM gần như không thể tìm ra dự án nhà ở thương mại có mức giá dưới 30 triệu đồng/m2 sàn căn hộ. Với giá đất trúng đấu giá 4 lô đất Thủ Thiêm hồi cuối năm 2021 quá cao có thể tác động tiêu cực lan tỏa đến tất cả các phân khúc thị trường bất động sản, gây trở ngại rất lớn cho việc thực hiện mục tiêu kéo giảm giá nhà, trước hết là mục tiêu phát triển nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá phù hợp tại thành phố. Trong khi đó, thu nhập của người dân lại không theo kịp với sự tăng giá của bất động sản. Chưa kể, trải qua hai năm dịch bệnh, khả năng chi trả của người dân đã bị kéo xuống do công việc đứt gãy. Bước sang năm thứ ba, tình hình kinh tế - xã hội có nhiều biến động, giá các mặt hàng thiết yếu tăng cao, nguy cơ lạm phát vượt mức 4% sẽ xảy ra, khi đó sức mua nhà của người dân lại càng thấp", ông Lê Hoàng Châu cho hay.

Trong bối cảnh mà giá bất động sản tăng cao vượt quá khả năng chi trả của người dân, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho rằng, các dự án cũ được "trao qua bán lại" quá nhiều lần sẽ không thu hút được nhà đầu tư bằng các dự án mới bung ra thị trường.

Các dự án khi đã được qua tay nhiều nhà đầu tư từ F0 cho đến F1, F2, F3... thì chắc chắn giá bất động sản sẽ bị đội lên, lúc này khiến người dân có nhu cầu ở thực sẽ khó mua vô cùng. Trong khi đó, những dự án mới từ các chủ đầu tư uy tín thì mức giá sẽ phù hợp hơn, người dân cũng dễ tiếp cận hơn.

"Đừng nghĩ nhà cũ mà giá rẻ, nhiều người mua nhà cũ nhưng lại đắt hơn cả nhà mới nếu không tìm hiểu kỹ. Trải qua nhiều lần trao tay ở các đời nhà đầu tư, giá nhà sẽ tăng lên. Khi đó, mua nhà mới trực tiếp từ chủ đầu tư dự án sẽ có khả năng nhận được mức giá phù hợp hơn", ông Châu đánh giá.

Theo đánh giá của Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu của Savills Hà Nội - bà Đỗ Thu Hằng: "Các dự án đã bán có thể không thu hút được nhà đầu tư đâu vì giá cao quá. Dự án mới sẽ thu hút hơn, thiết lập giá ở mức hợp lý để còn bán ở các giai đoạn sau.

Hiện nay, nhiều nhà đầu tư đã bị "mắc kẹt" do mua đất vào các đợt sốt nóng, trong khi sự phát triển hạ tầng, dịch vụ chưa theo kịp. Giá nhà đất chào bán cao nhưng không dễ bán đang làm khó chính các chủ đầu tư dự án dự định tung hàng trong năm nay. Thực tế, một số dự án liền kề, shophouse đã đưa ra mức giá bán tăng gần gấp đôi so với năm ngoái nhưng không dễ tìm người mua".

Do đó, các chuyên giá bất động sản cảnh báo, nếu không tính toán đúng nhu cầu thị trường, các nhà đầu tư này sẽ tự tạo ra thế khó cho chính mình, khi mà "tiến không được, lùi cũng không xong".

"Giá nhà tăng cao, trong khi thanh khoản thấp, nhà đầu tư rất dễ rơi vào tình cảnh "gậy ông đập lưng ông". Ôm hàng nhưng khó bán, bán không ai mua sẽ khiến nhà đầu tư lãi ảo. Đặc biệt, với những nhà đầu tư đang chịu áp lực lãi vay của ngân hàng, thực tế này sẽ vô cùng bất lợi", ông Lê Hoàng Châu nhận định.