Tâm lý thận trọng, dè dặt bao trùm lên thị trường địa ốc miền Nam

Nghịch lý tình trạng thanh khoản thấp, giá leo thang

Thị trường bất động sản từ đầu năm 2022 đến nay đã phải đối mặt với nhiều khó khăn, thách thức, từ việc dòng vốn bị kiểm soát chặt hơn, nguồn cung sản phẩm mới khan hiếm, cạn kiệt dẫn đến thanh khoản bị tắc nghẽn. Những tưởng khi khó khăn, thị trường trầm lắng thì giá bất động sản sẽ giảm, nhưng thực tế là hầu hết các phân khúc vẫn không ngừng đi lên.

Thời điểm cuối quý I/2022, một đơn vị doanh nghiệp bất động sản tại TP.HCM đầu tư dự án căn hộ ở Bình Dương (khu vực lân cận với TP. Thủ Đức) nhắm đến đến đối tượng khách hàng trẻ, có nhu cầu ở thực, giá bán dự kiến theo kế hoạch ban đầu sẽ rơi vào khoảng 32 triệu đồng/m2, tương đương là khoảng 2,2-2,5 tỷ đồng cho một căn hộ có diện tích 70-80 m2, phù hợp ngân sách cho những gia đình trẻ nên nhận được rất nhiều sự quan tâm. Tuy nhiên, mức giá chính thức khi đưa ra thị trường là 38-40 triệu đồng/m2 mới được công bố gần đây đã khiến cho không ít người bị “vỡ mộng” khi đẩy giá trung bình của căn hộ lên ngưỡng 2,6-3,2 tỷ đồng/căn. Lý do dẫn đến việc tăng giá được đưa ra theo lý giải của chủ đầu tư là bởi mọi chi phí đầu vào dự án (phí sử dụng đất, nguyên vật liệu xây dựng…) đều đã tăng cao, nếu không thực hiện điều chỉnh thì sẽ lỗ, cho dù doanh nghiệp không muốn.

Không chỉ dự án nói trên, hầu hết các dự án căn hộ chung cư ở TP.HCM, Bình Dương công bố ra mắt thị trường trong thời gian gần đây đều đã bị điều chỉnh tăng giá bán cao hơn so với dự kiến ban đầu hoặc so với những đợt mở bán đã thực hiện trước đó.

Đơn cử, tại dự án căn hộ chung cư Akari City (Võ Văn kiệt, Bình Tân) của Tập đoàn Nam Long, giá bán sản phẩm ghi nhận tăng cao ở cả nguồn hàng sơ cấp và thứ cấp. Cụ thể, trong thời điểm tháng 12/2021, khi mà giai đoạn 1 dự án chính thức được hoàn thiện, chủ đầu tư đã tiến hành bàn giao tổng cộng 1.800 căn và lập tức thiết lập nên mặt bằng giá mới, từ ngưỡng 35-38 triệu đồng/m2 tăng lên ở mức 40-43 triệu đồng/m2. Trong giai đoạn mở bán sản phẩm đợt 2, mức giá dự kiến sẽ còn tiếp tục tăng cao khi mặt bằng giá chung của phân khúc căn hộ chung cư ở khu Tây TP.HCM hiện nay đã chạm mức 45-50 triệu đồng/m2, riêng tại khu vực Bình Tân, Bình Chánh trung bình đang ở trong ngưỡng là khoảng 55-58 triệu đồng/m2.

Ngoài dự án Akari City, một số dự án ở khu vực lân cận như Picity High Park (quận 12) do chủ đầu tư là Tập đoàn Pi Group triển khai, giá mở bán hồi đầu năm 2020 đang duy trì ở trong ngưỡng là 38-40 triệu đồng/m2, hiện tại dự án này đang chuẩn bị chào bán block 1 và 2 với mức giá dự kiến tăng lên nằm trong ngưỡng 46-57 triệu đồng/m2, nghĩa là sẽ tăng thêm khoảng 8-17 triệu đồng/m2.

Hay có thể kể đến dự án Moonlight Centre Point (quận Bình Tân) của Tập đoàn Hưng Thịnh, giá căn hộ có diện tích trung bình từ 34-35 m2 đang được tiến hành giao dịch mua bán trên thị trường thứ cấp với mức giá 2-2,3 tỷ đồng, căn hộ sở hữu 3 phòng với diện tích 84 m2 đang được rao giá tới 5,6 tỷ đồng, tương đương với mức giá là 57-67 triệu đồng/m2, ghi nhận tăng thêm khoảng 15% so với thời điểm mở bán trong đầu quý IV năm 2021.

Một dự án căn hộ chung cư khác sắp được công bố ra mắt thị trường tại TP. Thủ Đức (ở khu vực quận 9 cũ) với tên thương mại chính thức là Lumière có mức giá bán trung bình đạt ở ngưỡng 65-70 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT), vượt xa so với dự đoán là 55-60 triệu đồng/m2.

Tương tự, phân khúc nhà liền thổ cũng đang có giá bán ở mức rất cao. Ông La Cẩm Nam, Tổng giám đốc của Công ty An Phúc Lộc, doanh nghiệp chuyên về lĩnh vực đầu tư, phân phối sản phẩm nhà phố cho biết, mặc dù tính thanh khoản của thị trường nhà phố quý II/2022 đã ghi nhận sự sụt giảm mạnh so với quý trước đó, nhưng giá bán không những không giảm xuống mà thậm chí còn tăng cao.

Tại các phường Linh Trung, Linh Tây dọc theo tuyến đường Phạm Văn Đồng hay khu vực Phước Long A, Phước Long B của TP. Thủ Đức, nhà phố nằm trong các con hẻm xe ô tô có thể vào được hầu hết hiện đều có mức giá bán trung bình từ 80-100 triệu đồng/m2, diện tích càng nhỏ thì giá bán càng cao. Cũng có những trường hợp do cần tiền gấp, chủ nhà đành chấp nhận bán thấp hơn khoảng từ 5-10% so với giá mặt bằng chung, nhưng đây chỉ là những trường hợp hiếm hoi cá biệt.

Cơ hội vẫn còn hiện hữu cho khách hàng

Theo nhận định của ông Trần Đức Vinh, Chủ tịch Hội đồng quản trị Trần Anh Group, trong bối cảnh thị trường diễn biến như hiện tại, ngay cả những doanh nghiệp bất động sản lớn, có ngân sách vốn ổn định cũng gặp phải nhiều khó khăn, chứ chưa nói đến những doanh nghiệp yếu tài chính, có vốn mỏng, do luôn cần vốn gối đầu để thực hiện các dự án. Thực tế, ngoài nguồn vốn tự có, vốn vay ngân hàng hay từ các kênh phát hành trái phiếu doanh nghiệp đều đóng vai trò hết sức quan trọng đối với các chủ đầu tư trong việc xây dựng phát triển và kinh doanh dự án, thế nhưng nay lại đang bị kiểm soát vô cùng chặt chẽ. Chưa kể, một kênh dẫn vốn cũng quan trọng không kém khác là từ những người mua nhà nhưng đối tượng này cũng đang rơi vào tình cảnh khó tiếp cận tín dụng ngân hàng.

“Cả bên mua và bên bán đều gặp khó khăn thế nên việc toàn thị trường bế tắc là dễ hiểu”, ông Vinh nói.

Còn theo nhận định của ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group, việc các đơn vị cơ quan quản lý nắn dòng tín dụng để từ đó điều tiết thị trường, hạn chế dòng tiền đổ vào các phân khúc bất động sản đầu cơ là cần thiết, nhưng điều quan trọng hơn vào thời điểm này là tìm giải pháp giúp khơi thông nguồn cung sản phẩm ra thị trường, đặc biệt là các loại hình sản phẩm có thể đáp ứng được nhu cầu ở thực và nếu muốn làm được điều đó, cần phải sớm tháo gỡ những vấn đề vướng mắc liên quan đến yếu tố pháp lý dự án.

Ở một góc nhìn khác, bà Võ Thị Khánh Trang, Phó giám đốc Bộ phận Nghiên cứu Savills Việt Nam nhận định rằng, nhiều khả năng thị trường bất động sản trong thời gian tới sẽ chứng kiến sự thanh lọc mạnh mẽ, đi theo hướng ổn định, bền vững và lành mạnh hơn. Theo đó, chỉ có những đơn vị chủ đầu tư có nền tảng vững vàng, sở hữu nguồn lực tài chính mạnh mẽ, ổn định mới có thể duy trì sự tồn tại và phát triển, ngược lại, những đơn vị chủ đầu tư yếu tài chính, phụ thuộc quá nhiều vào nguồn vốn vay sẽ dần dần bị đào thải ra khỏi thị trường.

“Do vậy, các đơn vị phát triển dự án cần phải chủ động đa dạng hóa về nguồn vốn, tiếp cận các kênh vốn thay thế như quỹ đầu tư, M&A, liên doanh… trong bối cảnh mà tín dụng bất động sản bị siết chặt. Việc đa dạng hóa về nguồn vốn sẽ giúp làm ổn định, minh bạch thị trường và từ đó giảm thiểu các rủi ro hệ thống.

Theo nhận định từ ông Phan Công Chánh, Tổng giám đốc Phú Vinh Group, thị trường dù ở trong bất cứ giai đoạn nào cũng tồn tại song hành cả khó khăn và cơ hội. Trên thực tế, bên cạnh những đơn vị doanh nghiệp gặp phải nhiều khó khăn về huy động dòng tiền, vẫn có không ít các doanh nghiệp nắm giữ quỹ tiền lớn ngân sách :khủng” đang chờ đợi cơ hội để thâu tóm, sáp nhập hoặc mua rẻ các tài sản bị bán tháo, đặc biệt là bất động sản.

Đối với các nhà đầu tư cá nhân có nguồn tài chính lớn, theo ông Chánh, hiện tại đang là thời điểm vô cùng thích hợp để lựa chọn ra những sản phẩm bất động sản có giá trị cao. Khoản lợi nhuận lớn thường đến từ chu kỳ đầu tư tăng trưởng 3-5 năm, chứ không phải đầu tư “lướt sóng” ngắn hạn. Theo đó, việc tìm kiếm và lựa chọn những dự án đầu tư lâu dài cần phải đảm bảo đáp ứng các yếu tố cốt lõi như tính pháp lý dự án đầy đủ, chủ đầu tư có uy tín, việc thực hiện quy hoạch đồng bộ và bài bản, hạ tầng nội khu của dự án được triển khai nhanh, kết nối tốt, thuận lợi với cơ sở hạ tầng giao thông khu vực…

“Từ nay cho đến cuối năm là sẽ là thời điểm rất tốt để mua vào bất động sản, bởi lẽ về lâu dài, đây vẫn sẽ là một kênh đầu tư có tính an toàn cao và mang lại nhiều lợi nhuận cho nhà đầu tư”, ông Chánh nhận định.

Trong khi đó, ông La Cẩm Nam cũng nhìn nhận, mặc dù thị trường khó khăn kéo dài nhưng vẫn chưa xuất hiện tình trạng bán tháo cắt lỗ, áp lực tài chính chủ yếu xuất phát từ các chủ đầu tư, trong khi đa số các nhà đầu tư cá nhân đều hết sức thận trọng, ít sử dụng đến đòn bẩy tài chính, và nếu có sử dụng cũng chỉ ở mức thấp nên không dẫn đến bán tháo.

(Nguồn: Vnbusiness)