Làm thế nào để khắc phục những khó khăn mà thị trường bất động sản đang đối mặt?

Những rào cản về pháp lý

Thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn khó khăn khi dòng vốn tín dụng bị thắt chặt, nguồn cung mới hạn chế khiến giá cả liên tiếp leo thang, sức thanh khoản kém, nhiều người chật vật tìm chốn an cư., trong khi giá nhà được dự báo sẽ tiếp tục tăng trong thời gian tới.

Mặc dù phân khúc nhà ở trong nước đang ghi nhận nguồn cầu lớn và động lực tăng trưởng mạnh đến từ tốc độ đô thị hóa nhanh với tỷ lệ dân số vàng nhưng thị trường bất động sản Việt Nam hiện đang phải "gánh" những khó khăn nhất định. Các chuyên gia nhận định, những khó khăn lớn của thị trường hiện này chính là vướng mắc về thủ tục pháp lý, quỹ đất và nguồn vốn đầu tư, chính những yếu tố này đã dẫn đến tình trạng lệch pha cung cầu.

TS Sử Ngọc Khương - Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam cho rằng, việc các đơn vị nước ngoài rút đầu tư khỏi Việt Nam do lạm phát là rất khó. Họ không đầu tư là do không có dự án sạch, quỹ đất sạch để phát triển. Còn trong thời gian qua, khi làm việc với các nhà đầu tư, có thể thấy họ tập trung vào việc làm thế nào để có dòng tiền nhanh thông qua việc M&A các dự án văn phòng trung tâm thương mại, căn hộ dịch vụ, hay khu công nghiệp.

Vì thế, có hai vấn đề cốt lõi cần quan tâm tại thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay là pháp lý và dòng tiền. Trong đó, vị chuyên gia này nhận định, điểm nghẽn lớn cho bất động sản, nhất là với bất động sản nhà ở không phải là dòng tiền mà là pháp lý.

Hiện nay, Việt Nam đang sử dụng hai công cụ chính sách tiền tệ và tài khóa để áp dụng quản lý cho bất động sản. Tuy nhiên, phân khúc gặp khó nhất trước những công cụ này không phải là bất động sản nhà ở, mà là pháp lý - yếu tố đẩy chi phí đầu vào, làm tăng giá trị nhà ở khi giá trị thật không có.

Theo các chuyên gia, quy trình phê duyệt quy hoạch tổng thể cần được sắp xếp hợp lý hơn so với hiện tại bởi sự thiếu rõ ràng về quản lý quy hoạch đang ảnh hưởng tiến độ các dự án.

Mặt khác, nhiều bộ luật còn chồng chéo, cụ thể là Luật Đất đai và Luật Xây, gây khó khăn trong quá trình xin phê duyệt dự án của các chủ đầu tư. Luật Quy hoạch được thông qua vào năm 2017, nhưng quá trình triển khai vẫn gặp nhiều khó khăn, vướng mắc do còn nhiều bất cập, nhiều quy định chưa rõ ràng...

Do đó, các bộ luật cần được sắp xếp, tổ chức một cách hợp lý và hiệu quả nhằm tránh sự chồng chéo giữa những quy định của khung pháp lý. Từ đó, hỗ trợ cơ quan chức năng các địa phương trong quá trình phê duyệt dự án, cải thiện tình trạng thiếu quỹ đất phát triển nhà ở.

Khó khăn về quỹ đất và nguồn vốn tín dụng

Khó khăn thứ hai của doanh nghiệp bất động sản Việt Nam được xác định là yếu tố dòng tiền, nguồn vốn tín dụng. Thị trường bất động sản cũng đang gặp khó do chính sách siết tín dụng cho lĩnh vực này. Hiện nguồn tín dụng bất động sản và hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp bị kiểm soát chặt chẽ. Việc hạn chế các nguồn vay ngắn hạn từ nước ngoài để tài trợ cho các dự án trung, dài hạn cũng đang được cân nhắc.

Tuy nhiên, lợi thế tại Việt Nam là thị trường bất động sản rất nhỏ. Riêng đối với bất động sản nhà ở, nguồn vốn và tiềm lực hầu như tập trung chủ yếu ở nhà đầu tư trong nước. Nhóm cần nguồn vốn thật sự nhằm phát triển ngành “công nghiệp không khói” là bất động sản du lịch. Nhóm thứ hai quyết định lớn đến tốc độ công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước, góp phần thúc đẩy, tăng trưởng kinh tế là bất động sản công nghiệp. Hai lĩnh vực này sẽ có sự tác động ngược lại đến bất động sản nhà ở.

"Đây là bức tranh mà tôi cho rằng yếu tố dòng tiền cần nhìn lại ở góc độ vĩ mô là mức độ tăng trưởng kinh tế và lợi ích của doanh nghiệp. Tóm lại, dòng tiền xếp thứ hai trong khó khăn của doanh nghiệp bất động sản ở Việt Nam, nhất là đối với bất động sản nhà ở", ông Sử Ngọc Khương nhấn mạnh.

Nhiều chuyên gia cũng cho rằng vướng mắc lớn nhất của thị trường bất động sản hiện nay là thể chế pháp luật. Việc tháo gỡ chính sách pháp luật với mục đích giúp dòng tiền được luân chuyển. Song song đó, nếu tháo gỡ được thể chế pháp luật, thì thị trường mới phát triển ổn định, bền vững, dòng tiền luân chuyển được trong nền kinh tế cũng như thị trường bất động sản.

Trong bối cảnh này, Tổng giám đốc Savills Việt Nam Neil MacGregor cho rằng các doanh nghiệp cần chủ động trong việc đa dạng hóa nguồn vốn, tiếp cận những kênh huy động vốn thay thế như quỹ đầu tư, M&A, liên doanh. Việc đa dạng hóa nguồn vốn sẽ giúp ổn định thị trường và làm giảm các rủi ro hệ thống.

Theo ông Neil MacGregor, thêm một khó khăn cho thị trường bất động sản hiện nay là việc thiếu hụt quỹ đất tại các thành phố lớn, điều này có thể dẫn đến nguy cơ bong bóng. Thời gian qua, tình trạng đầu cơ bất động sản diễn ra ở nhiều địa phương khiến giá nhà đất không hướng tới người mua cuối cùng.

Điều này sẽ khiến nền kinh tế - xã hội phát triển không lành mạnh trong dài hạn. Quỹ đất tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP HCM để phát triển dự án còn khá ít, dễ bị thao túng, có thể dẫn đến nguy cơ bong bóng bất động sản.

"Một thị trường không hướng tới người mua cuối cùng thì không thể bền vững. Vì vậy, cần có những giải pháp tăng quỹ đất, đặc biệt là cho các dự án bình dân, hỗ trợ người mua có nhu cầu thực, cũng như xây dựng các quy trình đấu giá đất công minh bạch, hạn chế đầu cơ" - ông Neil MacGregor nhấn mạnh.

Theo đề xuất của vị chuyên gia này, các cơ quan có thẩm quyền cần đưa ra giải pháp tăng quỹ đất sạch nhằm tránh tình trạng bong bóng, đầu cơ, giải quyết vấn đề thiếu nhà ở, tăng nguồn cung cho phân khúc vừa túi tiền, đáp ứng nhu cầu ở thực của những người mua nhà để ở. Từ đó kiểm soát nguy cơ bong bóng bất động sản.

Còn về vấn đề đấu giá quyền sử dụng đất, Tổng giám đốc Savills Việt Nam khuyến nghị cần xây dựng quy trình đấu giá đất minh bạch hơn, có thể mời các đơn vị định giá nước ngoài đã chứng minh được năng lực tầm quốc tế, triển khai đúng tiến độ các dự án cơ sở hạ tầng để hỗ trợ quá trình phát triển đô thị. Ngoài ra, có thể tham chiếu một số quy trình đấu giá đất công tại những thị trường "trưởng thành" hơn như Singapore, Hong Kong…