Diễn biến thị trường bất động sản phía Nam những tháng cuối năm 2022: Vẫn thiếu nhà giá rẻ

Thị trường sôi động nhưng giá bán căn hộ vẫn tăng cao

Các chuyên gia bất động sản cảnh báo, từ nay cho đến thời điểm tháng 12/2022, thị trường nhà tại khu vực TP. Hồ Chí Minh (TP. HCM) sẽ bước vào giai đoạn thanh khoản gặp nhiều khó khăn, thách thức khi mà nguồn cung loại hình sản phẩm nhà giá cao tăng lên còn loại nhà ở thuộc phân khúc bình dân, có nhu cầu cao sẽ không có sản phẩm nào.

Theo ý kiến đánh giá của TS. Sử Ngọc Khương, chuyên gia đầu tư bất động sản, thị trường hiện tại đang chứng kiến tình trạng nguồn cung tương đối thấp, giá bán sẽ còn tiếp tục duy trì ở mức cao nên thanh khoản đang hạn chế. Phân khúc cao cấp, hạng sang đối với các đô thị lớn như TP. HCM và Hà Nội sẽ đóng vai trò dẫn dắt thị trường. Phân khúc sản phẩm trung cấp, bình dân dành cho những đối tượng khách hàng trẻ từ dưới 30 - 35 đang ghi nhận có nhu cầu rất lớn.

Tuy nhiên, trên thực tế, nhóm đối tượng này hạn chế hoặc có rất ít lựa chọn sản phẩm nhà ở phù hợp đối với khả năng tài chính của họ lý do là vì nguồn cung đang vướng pháp lý. Dự kiến từ nay đến hết năm, thị trường bất động sản vẫn sẽ tiếp tục với diễn biến như vậy.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc bộ phận nhà ở CBRE Việt Nam đánh giá, sự mất cân đối trong nguồn cung tại khu vực TP. HCM ngày càng trở nên rõ ràng hơn, do chi phí triển khai dự án bị đẩy lên cao khiến cho hầu hết các sản phẩm nhà ở ra mắt thị trường trong thời gian tới sẽ chủ yếu tập trung vào phân khúc cao cấp và hạng sang. Phân khúc bình dân, tầm trung sẽ không có nguồn cung mới từ nay đến cuối năm nếu như không có sự hỗ trợ để phát triển các loại hình sản phẩm nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội.

Trong năm 2022, nguồn cung căn hộ chung cư dự kiến sẽ đạt ở mức 22.000 - 24.000 căn, trong đó tính riêng hai quý đầu năm đã chiếm khoảng 50% nguồn cung này, phần còn lại sẽ được đưa vào thị trường trong 6 tháng cuối năm. Tuy nhiên trong rổ hàng này lại không có sản phẩm nhà ở bình dân khiến cho thị trường rơi vào tình cảnh thiếu hụt trầm trọng sản phẩm nhà giá rẻ cuối năm nay.

Ông Kiệt cũng xác nhận, hiện tại có nhiều chủ đầu tư đang chuẩn bị có kế hoạch tung ra các sản phẩm căn hộ hạng sang và siêu sang trong thời gian tới, điều này có thể dẫn đến việc xác lập nên mặt bằng giá mới trên thị trường với các mốc giá cao hơn trong tương lai.

Các chuyên gia CBRE và Savills cũng đều nhận định rằng, tệp khách hàng có nhu cầu mua nhà chiếm tỷ trọng cao nhất hiện nay đều tập trung vào phân khúc giá bình dân nhưng họ lại gặp trở ngại là không tìm được dòng sản phẩm có giá vừa túi tiền.

Đối tượng khách hàng này để có thể tiết kiệm đủ một tỷ đồng đã là rất khó, nhưng ngay cả với số tiền này họ cũng không dễ dàng mua được một căn nhà. Nếu cố gắng vay thêm lại vướng vào vấn đề bị siết tín dụng. Do đó, khả năng mua nhà của nhóm khách hàng này là vô cùng khó khăn. Những căn nhà thuộc vào dự án mới rất khó mua vì mức giá cao, trong khi đó các hộ dự án cũ tuy giá thấp hơn nhưng người mua lại gặp thách thức phải trả tiền ngay một lần, không được thực hiện thanh toán theo tiến độ.

Theo nhận định của ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Lê Thành cũng nhận định, khả năng thanh khoản nhà ở trên thị trường bất động sản nửa cuối năm có thể sẽ diễn biến theo hướng kém khả quan. Nguyên nhân là vì tốc độ tăng giá nhà trong thời gian vừa qua diễn ra quá nhanh, người được hưởng lợi chủ yếu chỉ là giới đầu tư.

Trong bối cảnh như vậy, theo ý kiến của ông Nghĩa, phân khúc nhà có giá cao vẫn còn tiếp tục dồn dập ra hàng cũng sẽ khiến cho giới đầu tư bị dội giá. Người có nhu cầu mua nhà ở thật buộc phải ngoài lề thị trường nhà ở do thu nhập không thể theo kịp được mức tăng giá nhà. Những thách thức về khả năng thanh khoản nhà ở kém có thể sẽ tiếp tục tăng dần trong thời gian tới.

Tiềm năng phát triển bất động sản xung quanh TP. HCM

Theo nhận định của giới chuyên gia kinh tế, năm 2022 là một năm không có nhiều thuận lợi của thị trường bất động sản do liên tiếp gặp phải hàng loạt những khó khăn như vướng mắc pháp lý kéo dài, khó tiếp cận với các nguồn vốn vay, giá liên tục tăng cao, tính thanh khoản đi xuống... Đây là có thể được coi là giai đoạn thức tỉnh đối với các nhà đầu tư bất động sản.

Những người mua lướt sóng ngắn hạn đã bắt đầu chùn tay, bất động sản chỉ còn là sân chơi của các nhà đầu tư dài hạn, vững tay, có kế hoạch sử dụng dòng tiền trung bình từ 3 năm trở lên. Khi càng đối mặt với nhiều khó khăn, phân khúc nhà ở giá rẻ, vừa túi tiền đại diện cho nhu cầu thật, càng cần phải được thúc đẩy mạnh mẽ hơn để từ đó giúp cân bằng lại thị trường đang ghi nhận tình trạng lệch pha cung cầu (thừa sản phẩm nhà giá cao, thiếu hụt loại hình nhà giá thấp).

Một chuyên gia đưa ra lời khuyến nghị: "Vì vậy, sự khan hiếm, thiếu hụt nhà giá rẻ, nhà bình dân là một điểm yếu của thị trường cần phải nhanh chóng được khắc phục".

Theo nhận định của TS. Đinh Thế Hiển: Nếu quan sát diễn biến của thị trường từ thời điểm năm 2016, đến năm 2019, chúng ta đã có những lo lắng hơn mức bình thường nhưng không ngờ đến những năm 2020 - 2021 thị trường lập nên mặt bằng giá mới tại một số khu vực do nơi đó có tiềm lực, cơ sở hạ tầng phát triển.

Cùng với sự phát triển của hạ tầng là sự phát triển mạnh mẽ của khu vực bất động sản thị trường phía Nam, hình thành nên các phong trào xây dựng Homestay, Farmstay… Hiện nay, những nhà đầu cơ, nhà đầu tư trung hạn, dài hạn bắt đầu quay về với thị trường quanh TP. HCM với bán kính 30 km và chủ yếu tập trung trong những khu vực động lực. Những khu vực có động lực sẽ bao gồm những khu đô thị hóa, công nghiệp hóa và những thị trường có hệ thống cơ sở hạ tầng giao thông kết nối hiện đại, đồng bộ, những khu vực kinh tế trọng điểm phía Nam.

(Nguồn: Tạp chí tài chính)