Xuất hiện hiều dấu hiệu "bất ổn", thị trường bất động sản có đi vào "vết xe đổ" quá khứ?

Thị trường xuất hiện nhiều dấu hiệu “bất ổn”

Từ đầu năm đến nay, thị trường bất động sản tiếp đà tăng giá dồn dập dù thanh khoản yếu dần, nhưng nguồn cung dự án vẫn hạn chế do vướng mắc pháp lý kéo dài, sốt đất xảy ra từ các thành phố lớn, nông thôn, duyên hải đến Tây Nguyên... Thực tế này khiến các chuyên gia quan ngại thị trường phát triển lệch lạc, méo mó và kém bền vững.

Theo Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), thị trường bất động sản thời gian qua đã có một số dấu hiệu biến động như tình trạng lệch pha phân khúc, mất cân bằng cung - cầu, phân lô bán nền tràn lan, sốt ảo giá đất, lợi dụng đấu giá đất để trục lợi, lợi dụng việc phát hành trái phiếu để lừa đảo, thao túng thị trường chứng khoán… Tất cả những dấu hiệu này đều cho thấy tiềm ẩn sự bất ổn của thị trường bất động sản cũng như an sinh xã hội về nhà ở.

Thị trường hiện đang rất thiếu nguồn cung nhà ở, nhất là loại nhà ở thương mại bình dân, giá thấp và nhà ở xã hội, phục vụ nhu cầu của đại đa số người dân trong xã hội, người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp bao gồm công chức, viên chức Nhà nước, cán bộ lực lượng vũ trang, người mới lập gia đình, mới lập nghiệp, công nhân lao động và người nhập cư.

Thiếu cung trong lúc tổng cầu lớn đã dẫn đến tình trạng giá nhà đất liên tục tăng trong hơn 5 năm qua. Chỉ số giá nhà ở tại Việt Nam hiện cao gấp hơn 20 lần so với thu nhập trung bình của xã hội, khiến nhiều hộ gia đình và cá nhân khó tạo lập được nhà ở.

Bên cạnh đó, cũng dễ nhận thấy, hiện nay thị trường bất động sản dường như trở nên "nhạy cảm" với những thông tin liên quan đến đầu tư cơ sở hạ tầng hoặc sự xuất hiện của những dự án bất động sản. Điển hình như những cơn sốt đất xuất hiện tại các khu vực ven Vành đai 4 như Hà Đông, Sóc Sơn,… (Hà Nội).

Một số nơi ghi nhận hiện tượng tăng giá bất bình thường như Hoà Bình, Bắc Giang, Hưng Yên, Bắc Ninh, hay vùng ven Hà Nội… Thậm chí nhiều nơi giá tăng gấp 3 chỉ trong vòng nửa năm, đơn cử như đối với đất vườn rộng làm trang trại tại một số khu vực Thạch Thất hay Chương Mỹ.

Giá tăng mạnh là diễn biến đậm nét ghi nhận trên thị trường bất động sản thời gian qua. Ngược lại lượng giao dịch trên thị trường lại thấp và ghi nhận có xu hướng giảm. Theo báo cáo từ Sở Xây dựng các địa phương, lượng giao dịch bất động sản có sự sụt giảm mạnh so với trước đó. Cụ thể, căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ có 20.325 giao dịch thành công (phần lớn tập trung tại Phú Thọ, Bắc Giang, Hải Phòng, Đà Nẵng, TP. HCM,  Lâm Đồng). Tổng lượng giao dịch bằng 45,5% so với Quý IV/2021 và chỉ bằng khoảng 80% so với cùng kỳ năm trước.

Ngoài diễn biến giá liên tục tăng cao, mất cân bằng cung cầu, giao dịch giảm, thị trường bất động sản còn mất cân đối khi tình trạng lệch pha phân khúc, trong đó nhà ở cao cấp áp đảo, thể hiện rất rõ trong hai năm trở lại đây. Dữ liệu từ HoREA cho thấy, tại TP HCM, nhà ở giá bình dân chỉ chiếm 1% trong năm 2020 và biến mất trong năm 2021, trong khi nhà ở cao cấp chiếm đến 74%.

Các chuyên gia Savills Hà Nội nhận định, áp lực tăng giá và tỷ lệ lạm phát tăng cao, trong khi tín dụng bị siết chặt có thể sẽ khiến các hoạt động trên thị trường bất động sản chậm lại trong ngắn hạn. Lần đầu tiên trong nhiều năm qua, ở những thị trường lớn như Hà Nội, TP. HCM cùng xuất hiện tình trạng thiếu cung trầm trọng, giá nhà đất tăng cao. Đó là những chỉ dấu cho thấy sự bất ổn của thị trường bất động sản.

Kịch bản “vỡ bong bóng” có tái diễn?

Với những dấu hiệu bất ổn của thị trường bất động sản hiện tại, một số nhà đầu tư nhiều năm kinh nghiệm bày tỏ lo ngại về kịch bản năm 2009 đang dần xuất hiện. Đó là thời điểm thị trường ghi nhận sự nóng – lạnh bất thường. Vì vậy, nhiều người lo ngại kịch bản “vỡ bong bóng” hơn 10 năm trước sẽ tái diễn.

Báo cáo thị trường bất động sản quý I/2022 của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) nhận định, trong những tháng đầu năm nay, nhiều tỉnh thành trên cả nước ghi nhận hiện tượng sốt đất cục bộ, đặc biệt sốt đất ảo đã diễn ra tại một số địa phương có các thông tin quy hoạch hạ tầng như sân bay, cầu đường, khu công nghiệp. Giá nhà cũng tăng mạnh theo giá đất và thiết lập mặt bằng giá mới ở nhiều nơi, song lượng giao dịch thực tế chỉ đạt ở mức thấp.

Theo TS. Lê Xuân Nghĩa - Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Phát triển kinh doanh, theo tiêu chí đánh giá về “bong bóng bất động sản” của Quỹ Tiền tệ quốc tế (IMF), cứ 37 năm thu nhập bình quân của một người bình thường mới mua được một căn nhà là báo động của “bong bóng”. Việt Nam trước đây tính có 35 năm, nhưng đến nay cũng đang xấp xỉ 37 năm. Trong khi đất đai ngày càng khó khăn, tín dụng trái phiếu cũng vậy nên nguồn cung hạn hẹp mà cầu thì vẫn tiếp tục tăng. Vị chuyên gia này dự báo, rất có khả năng bong bóng bất động sản sẽ xuất hiện vào năm 2023 nếu Chính phủ không kịp thời điều chỉnh.

"Nếu không có sự cải cách căn bản về các thủ tục pháp lý để tăng nguồn cung, cộng với việc thắt chặt tín dụng và phát hành trái phiếu như hiện nay thì bong bóng bất động sản rất dễ xảy ra. Chưa kể, còn một khối lượng tín dụng và trái phiếu rất lớn vẫn đang nằm trong tay một số tập đoàn có thể sẽ tạo ra những hệ lụy vô cùng nguy hiểm cho hệ thống ngân hàng. Đây là một điều rất đáng lo ngại", ông Nghĩa đánh giá.

Tuy nhiên, nhiều ý kiến khác lại cho rằng, khả năng “bong bóng” bất động sản hoặc thị trường “đóng băng” rất khó có thể xảy ra bởi có sự điều tiết và can thiệp hiệu quả của cơ quan quản lý Nhà nước.

Ông Tô Anh Hùng - Giám đốc chiến lược Công ty TNHH Nhà Ở Ngay Việt Nam nhận xét, ở thời điểm hiện tại, với các chính sách điều chỉnh của Nhà nước thì trong 2 năm 2022 và 2023 lạm phát chưa tăng mạnh như những năm 2009 - 2010.

Thời gian qua, nhiều địa phương cũng đã chủ động kiểm soát giá bất động sản như: Siết thuế, siết chuyển nhượng đất đai, cấm phân lô tách thửa... Bên cạnh đó, hoạt động kinh tế, những con phố kinh doanh đã mở cửa lại bình thường, người dân trở lại kinh doanh, sản xuất và thu hút được dòng tiền. “Những yếu tố đó giúp kiểm soát thị trường, lạm phát sẽ không không tăng cao, chắc chắn tình trạng lạm phát như năm 2009-2010 không thể tái diễn”, ông Hùng nhận định.

Cùng chung quan điểm, bà Nguyễn Hoài An - Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn phát triển CBRE Việt Nam cho biết, diễn biến thị trường bất động sản đang hoàn toàn khác so với thời điểm bong bóng của thị trường hơn một thập kỷ trước.

10 năm trước, lạm phát và lãi suất tăng khá cao, song song đó, giá nhà cũng tăng cao và hoạt động đầu cơ diễn biến phức tạp. Ngoài ra, những sản phẩm bất động sản ở thời điểm đó còn tương đối sơ khai, đang xây dựng dở dang ở nhiều nơi thiếu và yếu về hạ tầng, thậm chí có những sản phẩm mới chỉ nằm trên giấy. Điều này dẫn đến khi thị trường điều chỉnh, đổ vỡ, những sản phẩm đó đã bị bị “kẹt” lại.

Còn ở thời điểm hiện tại, rõ ràng thị trường phát triển tốt hơn, các dự án bất động sản tương đối hoàn chỉnh và đưa vào hoạt động. Bên cạnh đó, mặt bằng lãi suất dù có tăng nhưng chưa phải ở mức nguy hiểm như cách đây 10 năm. “Do đó, chúng ta không cần quá lo lắng về hiện tượng bong bóng bất động sản như 10 năm trước”, vị chuyên gia CBRE Việt Nam chia sẻ.