Nhà đầu tư cẩn trọng với bong bóng bất động sản cục bộ

Sốt đất cục bộ

Theo báo cáo thị trường bất động sản quý I/2022 của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), trong khi các ngành kinh doanh, dịch vụ nhìn chung gặp nhiều rủi ro, đặc biệt sau những biến cố bất ngờ về địa chính trị, bất động sản Việt Nam vẫn là thị trường thu hút dòng tiền đáng kể. Song không ít tỉnh, thành phố ghi nhận tình trạng sốt đất cục bộ, đặc biệt sốt ảo diễn ra tại một số địa phương có thông tin quy hoạch hạ tầng như sân bay, cầu đường, khu công nghiệp.

Trong đó, Hà Nội, TP.HCM, Hà Tĩnh, Bình Phước, Gia Lai và các địa phương lân cận diễn ra sốt giá bất động sản dồn dập. Đất nền nhiều huyện nông thôn có giá tăng gấp đôi so với cùng kỳ, có nơi tăng 30 - 50% chỉ trong 1 quý.

Tại TP.HCM, giá chào bán các dự án mới có trường hợp tăng 30 - 40% so với mặt bằng giá cũ. Trên các sàn địa ốc trực tuyến, giá đất khu vực miền Bắc, bao gồm Hải Phòng, Bắc Giang, Quảng Ninh, Hà Nội tăng 20 - 35%. Giá đất khu vực miền Trung thuộc các tỉnh Thanh Hóa, Bình Thuận, Khánh Hòa tăng 13 - 40% và ở miền Nam ghi nhận giá đất tại Long An, Bình Dương, Bình Phước tăng 13 - 27%.

Điều đáng lo, theo ông Dương Minh Tiến, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Asia New Time, giá bất động sản leo thang và lập mặt bằng giá mới ở nhiều nơi, song lượng giao dịch rất ít, thanh khoản xuống thấp, nhất là những dòng sản phẩm mang yếu tố đầu cơ.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS cho biết, mức tăng giá trong những năm gần đây không tương thích với mức độ tăng đầu tư. Mà nguyên lý của đất đai là giá trị của bất động sản phải tỷ lệ thuận với tăng đầu tư hạ tầng.

Tuy nhiên, Chủ tịch VARS cũng cho rằng, tình hình bong bóng hiện nay chỉ xuất hiện cục bộ ở một số địa phương. Hiện tượng bong bóng bất động sản chưa đến mức độ nguy hiểm, song việc sốt đất sẽ ảnh hưởng đến hoạt động đấu giá, thị trường bất động sản nói chung.Ông Đính nhấn mạnh: “Không chỉ giá ảo, còn có cả nguồn cầu ảo, dòng tiền đổ vào thị trường không nhằm mục đích đầu tư bất động sản bền vững, mà chỉ là phương thức đầu tư tài chính thông qua hàng hóa bất động sản”. Đây cũng là nguyên nhân khiến các cơ quan quản lý nhà nước liên quan đang tính tới việc tăng cường các hoạt động giám sát và thắt chặt dòng vốn, bao gồm vốn tín dụng và vốn huy động từ trái phiếu.

Chưa ảnh hưởng tới thị trường chung

Lý giải về nguyên nhân sụt giảm thanh khoản trên thị trường, giới chuyên gia cho rằng, dòng vốn đầu tư đã dịch chuyển sang sản xuất, kinh doanh nhiều hơn. Bên cạnh đó, một số ngân hàng đã thực hiện siết vốn tín dụng vào phân khúc bất động sản có tính đầu cơ, các dự án lớn...
Trước tình trạng sốt giá, các địa phương nhanh chóng thực hiện việc công khai, minh bạch các thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giá đất trên địa bàn. Nhiều tỉnh thành ra văn bản dừng các hoạt động phân lô, bán đất nền khiến thị trường bị “chững” lại. Mặt khác, giá bất động sản thời gian qua đã bị đẩy lên quá cao ở nhiều địa phương và khi trải qua nhiều cơn sốt đất liên tục khiến nhà đầu tư phải thận trọng hơn trong việc ra quyết định rót tiền.

Cảnh báo về nguy cơ bong bóng bất động sản, các chuyên gia bày tỏ, hiện tượng này sẽ càng làm suy yếu thanh khoản trên thị trường. Khi đầu cơ đất đai lên cao và các nguồn cấp vốn “khóa van” tín dụng, rất có thể kịch bản “chết trên đống tài sản” sẽ xảy ra.

Tuy nhiên, các chuyên gia cũng nhận định, hiện tượng bong bóng bất động sản chỉ hình thành cục bộ tại những nơi có sốt đất, chủ yếu là những địa bàn lân cận "ăn theo" sức nóng tăng giá ở vùng lõi chứ mức độ ảnh hưởng không đại diện cho tổng thể thị trường. Hiện tại, nhu cầu mua ở thực của người dân vẫn đang rất cao đặc biệt là các khu đô thị lớn như Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh… Bởi vậy, tình trạng bong bóng giá mới ở mức cục bộ và chưa có ảnh hưởng lớn tới thị trường chung.

Liên quan đến vấn đề trên, ông David Jackson, CEO Colliers Vietnam cũng nhận định rằng, giá bất động sản đang tăng nhanh hơn sự phát triển của nền kinh tế không chỉ diễn ra tại Việt Nam, mà cả trên thế giới. Tại một số quốc gia như Trung Quốc, Singapore hay Australia... đã chứng kiến đợt tăng trưởng về giá nhà đất mạnh mẽ nhất trong thập kỷ vừa qua khi người dân coi bất động sản như một kênh trú ẩn lạm phát an toàn, cùng với đó là tác động từ việc ngân hàng trung ương bơm dòng tiền giá rẻ nhằm hỗ trợ kinh tế phục hồi sau dịch Covid-19.

Thêm nữa, sự gián đoạn trong chuỗi cung ứng, giá vật liệu tăng cao cũng khiến giá bất động sản có xu hướng tăng. Ở thị trường bất động sản Việt Nam cũng có những diễn biến tương tự.

Song ông David Jackson cho rằng, giá tăng không phải yếu tố tiên quyết để khẳng định thị trường có xảy ra bong bóng hay không. Tại Việt Nam, thị trường bất động sản chưa có dấu hiệu tăng đột biến, mà vẫn giữ được sự ổn định, có hay chăng chỉ là sự tăng giá cục bộ ở một số khu vực. Hiện, Chính phủ cũng đã có các biện pháp kịp thời “hạ nhiệt” thị trường.

Ngoài ra, TS. Lê Xuân Nghĩa, chuyên gia tài chính - ngân hàng cho hay, nếu gọi là hiện tượng bong bóng bất động sản thì phải sốt giá trên toàn tuyến. Còn thực tế gần đây đất chỉ sốt ở một vài phân khúc, chủ yếu là đất nền và cũng chỉ ở một số tỉnh, thành phố. Thời gian qua, các phiên đấu giá bất động sản của các công ty đấu giá cũng chỉ ra, dấu hiệu đầu cơ, lừa đảo ở phân khúc này xuất hiện thường xuyên. Bởi các đối tượng mua bán trao tay, mua xong, làm giá rồi bán ngay.

Có thể nói, các động thái này khiến giá đất tăng cao mà không căn cứ trên nhu cầu thực tế và không ít người dân bị lừa. Thế nhưng, chỉ có phân khúc đó và ở một số địa phương là sốt ảo như vậy, nên không thể nói thị trường bất động sản Việt Nam “bong bóng”.