Giải pháp nào để "phá băng" thị trường, gỡ khó cho doanh nghiệp bất động sản khi họ “cạn tiền”?

Nhiều doanh nghiệp bất động sản rơi vào tình trạng "cạn" vốn, báo lỗ

Thị trường bất động sản đóng băng, giao dịch không có đã dẫn đến doanh thu của các doanh nghiệp bất động sản sụt giảm, tình trạng vay nợ tăng mạnh và hàng tồn kho ngày càng nhiều, đặc biệt là trong giai đoạn quý 4/2022. 

Điển hình như Công ty Cổ phần Tập đoàn Đất Xanh ghi nhận lỗ hơn 460 tỷ đồng trong quý 4/2022 và chỉ còn lãi ròng 469 tỷ đồng trong năm 2022. Đáng chú ý, lượng tiền mặt cũng như tiền gửi ngắn hạn của công ty lại giảm gần 64%, chỉ còn hơn 1,1 nghìn tỷ đồng. 

Ngoài ra, doanh nghiệp bất động sản này đã ghi nhận doanh thu thuần sụt giảm còn 984 tỷ đồng, so với cùng kỳ giảm gần 57%. Trong đó thì doanh thu của hai mảng hoạt động chính đó là bán căn hộ và đất nền, dịch vụ môi giới bất động sản đều giảm, chưa bằng một nửa so với quý cuối năm 2021. 

Và tính đến ngày 31/12/2022, tổng tài sản của Đất Xanh ghi nhận là 30.771 tỷ đồng. Mặc dù vậy, trong 27.800 tỷ đồng tài sản ngắn hạn thì chỉ có 919 tỷ đồng là tiền và các khoản tương đương tiền. Tiền gửi ngắn hạn của công ty cũng giảm xuống còn 181 tỷ đồng, so với cùng kỳ năm trước giảm 64% còn các khoản phải thu tăng 13% lên mức 12.169 tỷ đồng, hàng tồn kho ghi nhận tăng 27% lên 14.238 tỷ đồng.

Còn về tổng nợ phải trả ghi nhận tăng 13% so với cùng kỳ năm 2021 lên gần 16,8 nghìn tỷ đồng. Trong khi đó, tổng nợ vay của công ty cũng ghi nhận tăng đến 29% lên mức gần 5,8 nghìn tỷ đồng. Phần nợ vay cũng tăng lên, chủ yếu là đến từ các khoản vay ngân hàng dài hạn, phần lớn đó là mua tài sản của công ty và đều là những khoản vay có thế chấp. 

Mới đây thì doanh nghiệp bất động sản này đã thông qua việc vay vốn Công ty Cổ phần Đầu tư kinh doanh bất động sản Hà An 1.080 tỷ đồng với mức lãi suất 8%/năm trong thời hạn một năm. Mục đích của việc vay chính là bổ sung vốn kinh doanh hoặc đầu tư dự án.

Bên cạnh đó, khoản nợ trái phiếu, số nợ trái phiếu ngắn hạn và dài hạn đến hạn phải trả của Đất Xanh cũng đã giảm hơn 75% so với thời điểm đầu năm, chỉ còn gần 167 tỷ đồng. Mặc dù vậy thì số nợ trái phiếu dài hạn lại ghi nhận tăng gần 26% lên mức gần 1.789 tỷ đồng.

Cũng ghi nhận được khoản lỗ kỷ lục trong báo cáo tài chính quý 4/2022, Công ty Cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt đã báo lỗ sau thuế 229 tỷ đồng, phần lỗ của cổ đông công ty mẹ ghi nhận là 267 tỷ đồng. Đây cũng là lần đầu tiên mà Phát Đạt báo lỗ tính từ năm 2011. 

Tính đến thời điểm ngày 31/12/2022, doanh nghiệp bất động sản này có tổng tài sản là 22.845 tỷ đồng, so với cùng kỳ năm trước tăng khoảng 10%. Còn vay ngắn hạn của công ty cũng tăng mạnh trong năm qua, từ 807 tỷ đồng lên 2.668 tỷ đồng đã khiến tổng vay nợ của Phát Đạt ghi nhận tăng hơn 1.000 tỷ đồng năm 2022.

Ngoài ra thì tổng vay trái phiếu của Phát Đạt ghi nhận là 2.510 tỷ đồng, trong đó có hơn 2.200 tỷ đồng là ngắn hạn. Những khoản trái phiếu này được đảm bảo bằng gần 153 triệu cổ phiếu PDR sở hữu bởi cổ đông của công ty. 
Bên cạnh đó thì tồn kho của doanh nghiệp bất động sản này thời điểm cuối năm ghi nhận là 12.131 tỷ đồng, được tập trung chủ yếu ở các dự án như The EverRich 2 (ghi nhận 3.600 tỷ đồng), Tropicana Bến Thành Long Hải (ghi nhận 2.000 tỷ đồng), Bình Dương Tower (ghi nhận 2.340 tỷ đồng), Phước Hải (ghi nhận 1.519 tỷ đồng) cùng  một số dự án khác.

Không chỉ có những doanh nghiệp kể trên mà nhiều doanh nghiệp bất động sản khác như là Công ty Cổ phần Bất động sản Thế Kỷ (Cen Land), Công ty Cổ phần Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland), Tập đoàn Bất động sản An Gia,… cũng đã gặp nhiều khó khăn về tình hình kinh doanh cũng như dòng tiền. 

Chuyên gia: Cần giải phóng lượng hàng tồn mà doanh nghiệp bất động sản đang phải "gánh"

Việc giải quyết hàng tồn để có thể tạo ra nguồn vốn dành cho doanh nghiệp bất động sản. Trong khi thị trường bất động sản khó khăn, có một số doanh nghiệp bất động sản lớn đã đề xuất chuyển đổi trái phiếu doanh nghiệp sang bất động sản với mức chiết khấu là 40 - 50% giá bán. Theo đó thì khách hàng có thể lựa chọn cho mình phương án sử dụng giá trị khoản thanh toán đến hạn để có thể mua ngay những bất động sản và nhận chiết khấu 20% theo giá bán niêm yết của các nhà đầu tư. Phương án thứ hai chính là nhà đầu tư có khoản thanh toán đến hạn hoặc là chưa đến hạn sử dụng thanh toán để đầu tư các bất động sản của chủ đầu tư theo cam kết sẽ mua lại giảm đến 50% theo giá bán niêm yết. 

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh - ông Lê Hoàng Châu cho biết, thị trường cần nguồn vốn đầu tư trung, dài hạn, tuy nhiên lại đang phụ thuộc quá lớn vào nguồn vốn tín dụng. Chính vì thế, rất cần Ngân hàng Nhà nước xem xét nâng trần room tín dụng thêm để bơm cho nền kinh tế, trong đó có bất động sản. 

Ông Lê Hoàng Châu kiến nghị: “Ngoài ra, cần giải phóng lượng hàng tồn mà doanh nghiệp bất động sản đang phải "gánh". Do đó, Chính phủ cần có chỉ đạo Ngân hàng Nhà nước trong việc tháo gỡ chính sách tín dụng cho thị trường bất động sản để kích thích người mua bất động sản". 

Còn theo như Chuyên gia kinh tế, TS Đinh Thế Hiển thì có nhiều doanh nghiệp bất động sản đang nợ trái phiếu nhưng hàng lại không bán được, bị ách lại nên không có nguồn tiền để trả nợ và các chi phí khác để vận hành công ty. Và cách tháo gỡ tốt nhất đó là làm sao để cho các doanh nghiệp bất động sản bán được hàng. 

TS Đinh Thế Hiển nhận định: “Cần gia tăng hỗ trợ tín dụng giúp cho người mua tạo thanh khoản, tháo nghẽn dòng tiền cho doanh nghiệp bất động sản có sản phẩm hoặc là hỗ trợ tín dụng để cho doanh nghiệp có thể tái cấu trúc tài chính. Cách làm tốt nhất là các dự án tồn kho của doanh nghiệp bất động sản phải bán được. Trong khi đã có nhiều doanh nghiệp bất động sản phải giảm giá sản phẩm từ 30 - 40% nhưng vẫn không có người mua”. 

Các chuyên gia cũng đã chỉ ra 2 vấn đề cấp thiết của thị trường bất động sản hiện nay, đầu tiên là giải quyết hàng tồn kho của các doanh nghiệp bất động sản, nhất là vấn đề về thanh khoản. Vấn đề lớn nhất của thanh khoản đó chính là tiền, trong đó lãi suất đóng vai trò quan trọng. Thứ hai, để có thể phát triển thị trường bất động sản bền vững thì Chính phủ phải quyết liệt đẩy nhanh chính sách tháo gỡ vướng mắc, nhất là những khâu tắc nghẽn có liên quan đến tiền sử dụng đất, thủ tục hành chính.