Nhiều tranh cãi trước đề xuất cho mua bán dự án BĐS chưa nộp đủ thuế phí

Mua bán dự án thông thoáng hơn

Theo thống kê, trong năm 2022, mặc dù thị trường trầm lắng, bất động sản Việt vẫn thể hiện sức hấp dẫn qua giá trị giao dịch M&A. Cụ thể, trong 9 tháng đầu năm 2022, tổng giá trị M&A dự án bất động sản lên tới 1,5 tỷ USD. Đây là mức cao nhất trong 5 năm qua. Nhiều thương vụ M&A đình đám diễn ra ở rất nhiều phân khúc như cao ốc văn phòng, phân khúc nhà ở, bất động sản công nghiệp… Điều này cho thấy, bất động sản Việt Nam trải qua một năm ảm đạm nhưng nhiều nhà đầu tư quốc tế vẫn đánh giá sẽ là “con gà đẻ trứng vàng” trong tương lai. Và hiện nay, giá bất động sản ở Việt Nam dù trong những năm qua tăng nóng nhưng vẫn ở mức khá dễ chịu so với nhiều nước tại khu vực Đông Nam Á cũng như Châu Á.

Mới đây, Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA) vừa có văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ 'Góp ý một số quy định của Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Trong đó, một trong những nội dung mà HoREA đề xuất khiến nhiều người chú ý đó là cho phép các doanh nghiệp chuyển nhựng dự án bất động sản khi chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Hiểu nôm na là HoREA đề xuất cho chủ đầu tư một dự án bán lại dự án đó cho một doanh nghiệp khác khi chưa đóng đủ các loại thuế, phí.

Đại diện HoREA phân tích, Luật Kinh doanh bất động sản cần phải sửa đổi lại. Theo đó, Luật này cần phải bổ sung quy định chủ đầu tư chuyển nhượng dự án hoặc một phần dự án bất động sản khi chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính về thuế đất như tiền sử dụng đất, tiền thuế đất; thuế, phí, lệ phí liên quan. Khi chuyển nhượng, đơn vị nhận chuyển nhượng sẽ phải có trách nhiệm hoàn thành các loại thuế, phí này.

Hiệp hội này khẳng định, việc chuyển nhượng dự án, một phần dự án là hoạt động kinh doanh bình thường thuộc quyền tự chủ sản xuất, kinh doanh của doanh nghiệp đã được quy định tại Điều 7 Luật Doanh nghiệp 2014, 2020.

Có lẽ HoREA cũng đoán trước được việc nhiều người lo ngại khi cho phép chuyển nhượng dự án bất động sản chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính sẽ dẫn đến tình trạng dự án bị chuyển nhượng nhiều lần. Thậm chí có tình trạng doanh nghiệp lao vào xí phần ở các dự án rồi sau đó bán lại kiếm lời, ăn chênh lệch. HoREA khẳng định đây là điều không đáng lo ngại. Bởi hiện nay, giá bất động sản đều do thị trường quyết định. Nhà nước có nhiều công cụ để kiểm soát, quản lý thị trường bất động sản.

Cũng theo Hiệp hội này, một điểm tích cực nữa khi cho phép các dự án được chuyển nhượng khi chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính đó là khi chuyển nhượng, các doanh nghiệp sẽ phải đóng thuế. Thuế ở một dự án được chuyển nhượng rất lớn thế nên doanh nghiệp cũng phải tính toán rất kỹ khi mua bán. Hơn nữa, việc cho phép chuyển nhượng như vậy sẽ hạn chế được tình trạng chuyển nhượng chui, núp bóng chuyển nhượng cổ phần, thay đổi cổ đông, chuyển nhượng doanh nghiệp… Các hình thức chuyển nhượng chui sẽ khiến nhà nước thất thu thuế, thị trường bất động sản giảm tính minh bạch.

Dự án sẽ bị “mua đi bán lại” nhiều lần?

Dưới góc nhìn của một doanh nghiệp, Chủ tịch HĐQT Công ty bất động sản Minh Khôi Land ông Nguyễn Khôi Nguyên cho rằng, đây cũng là một trong những đề xuất để tháo gỡ cho doanh nghiệp bất động của HoREA. Thực tế cho thấy, nhiều năm qua, có các doanh nghiệp khi nhận được dự án nhưng vì nhiều lý do họ chưa thể huy động đủ tiền để hoàn thành các nghĩa vụ tài chính về thuế, phí và cũng không thể triển khai. Vì thế, họ rất cần chuyển nhượng dự án này để có dòng tiền tái cấu trúc lại công ty.

“Việc cho chuyển nhượng dự án bất động sản khi chưa đóng đủ thuế phí cũng là một trong những việc để tránh lãng phí tài nguyên đất. Đơn vị có đất sẽ chuyển dự án cho đơn vị có tiềm lực kinh tế hơn để triển khai. Lúc đó, đất sẽ không bị bỏ không quá lâu và nhà nước cũng thu được thuế. Điều quan trọng là yêu cầu doanh nghiệp nhận chuyển nhượng phải hoàn thành toàn bộ nghĩa vụ tài chính và giữ nguyên các hạng mục đã được xin cấp phép cho dự án. Điều này tốt cho cả 3 bên, doanh nghiệp chuyển nhượng, doanh nghiệp nhận chuyển nhượng và cả Nhà nước”, ông Nguyễn Khôi Nguyên nói.

Tuy nhiên, dưới góc nhìn của một chuyên gia kinh tế, ĐBQH khóa XIII, Tiến sĩ Trần Khắc Tâm cho rằng, cần hết sức thận trọng trước đề xuất này. Bởi đây nhiều khi là cơ hội cho những doanh nghiệp yếu kém về năng lực tài chính, kinh nghiệm làm dự án. Tiến sĩ Tâm phân tích: “Thực tế cho thấy, rất nhiều doanh nghiệp sau khi có đất là dự án không thể triển khai nổi vì không có tiềm lực tài chính. Vì chưa hoàn thành đủ nghĩa vụ tài chính như thuế, phí nên họ vẫn bỏ không đất gây lãng phí tài nguyên. Nếu đề xuất trên được thông qua và đưa vào luật, chắc chắn các doanh nghiệp này sẽ nhận dự án. Đến khi không có đủ tiền để làm, dù chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính họ sẵn sàng bán lại. Tôi lấy ví dụ, khi họ bắt đầu làm dự án đó, giá đất ở mức thấp. Đến năm sau, họ chuyển nhượng cho doanh nghiệp khác, giá đất đẩy cao lên, trừ đi thuế chuyển nhượng họ vẫn có lời. Việc này không tốt cho thị trường bất động sản”.

Tiến sĩ Trần Khắc Tâm lo lắng, nếu đề xuất trên được đưa vào luật sẽ xảy ra tình trạng dự án được mua đi bán lại nhiều lần. Tuy nhiên, điểm tích cực của dự án này cũng có đó là sẽ hạn chế được tình trạng chuyển nhượng chui dự án. Bên cạnh đó, hiện nay có doanh nghiệp có đủ tiềm lực tài chính thì không có đất, không có dự án. Trong khi đó, nhiều dự án bỏ hoang vì doanh nghiệp cạn kiệt tiền. Việc chuyển nhượng dự án thông thoáng hơn sẽ giúp tài nguyên đất được đưa vào sử dụng sớm hơn, dự án được xây dựng sớm hơn và người dân có cơ hội để tiếp cận nhiều sản phẩm bất động sản hơn.

“Đề xuất này đều có những điểm tích cực và tiêu cực. Vì thế, cần hết sức thận trọng khi đưa nội dung này vào luật. Phải xem xét một cách tổng thể các yếu tố”, ĐBQH khóa XIII khẳng định.