Giải bài toán vừa thừa vừa thiếu của thị trường bất động sản

Tuy nhiên, nhiều ý kiến cho rằng, nếu không giải được bài toán nghịch lý vừa thừa vừa thiếu hiện nay thì thị trường khó bứt tốc.

Nút thắt nghịch lý

Trao đổi với báo giới, ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam đánh giá, hiện nay trên thị trường cho thấy cơ cấu sản phẩm nhà ở đang dần mất cân đối khi thiếu vắng nhà ở thương mại giá bình dân. Vị này thông tin phân khúc nhà ở bình dân chiếm 30% tổng nguồn cung mở bán mới vào năm 2019 thì nay chỉ còn ở mức 6%. Mức giá thì dưới 25 triệu đồng/m2 chỉ còn là dự án nhà ở xã hội hoặc vùng ven các tỉnh.

Dữ liệu từ Savills cho thấy, tại Hà Nội trong năm 2023, cứ 100 căn hộ mới được bán thì chỉ có 3 căn hộ giá dưới 2 tỷ đồng còn phần lớn là từ phân khúc trung và cao cấp trở lên. Trong năm 2023, tổng nguồn cung mở bán mới thì tại Hà Nội 75% là số căn hộ phân khúc cao cấp và TP.HCM là 84%. Còn nhớ giữa tháng 5/2023, hơn 1.300 người diện thu nhập thấp đã phải bốc thăm giành 149 suất mua nhà ở xã hội NHS Trung Văn (Hà Nội) với giá bán là 19,5 triệu đồng/m2. Hay tại Đồng Nai, tại chung cư A6-A7, phường Quang Vinh (Biên Hòa) cũng tiến hành bốc thăm với số hồ sơ cao gấp 2 lần số mở bán.

Số liệu từ các đơn vị nghiên cứu cũng cho thấy, bất chấp sự ảm đạm của thị trường và khó khăn của nền kinh tế, giá chung cư và nhà liền thổ vẫn tăng liên tục và neo ở mức cao. Theo Cushman & Wakefield, trong quý IV/2023, giá nhà chung cư tại Hà Nội tăng 27% theo năm và neo ở mức khoảng 56 triệu đồng/m2. Theo VietstockFinance, báo cáo tài chính công bố quý IV/2023 của 109 doanh nghiệp trên sàn nhóm bất động sản (nhà ở và khu công nghiệp) có tổng giá trị hàng tồn kho tính đến 31/12/2023 là 472.200 tỷ đồng. Điều đáng nói là một số doanh nghiệp đã ghi nhận tồn kho hơn 50% tổng giá trị tài sản.

Ông Matthew Powell - Giám đốc Savills Hà Nội thông tin, nhu cầu chủ lực của thị trường hiện nay không nằm ở phân khúc nhà cao cấp hay hạng sang mà sẽ tập trung thực sự ở phân khúc nhà ở đáp ứng nhu cầu ở thực. Và đối tượng khách hàng chủ yếu là các gia đình trẻ hay những người di chuyển về thành phố làm việc muốn tìm chỗ an cư.

Nguồn cung căn hộ trung cao cấp hạng B đang chiếm 85% còn căn hộ sơ cấp hạng C chỉ là 9% và hạng A là 6%. Tuy vậy, dù đang chiếm tỷ trọng lớn nhưng giá bình quân của hạng B là trên 50 triệu đồng/m2 dẫn tới việc không đáp ứng được thực tế nguồn cầu đang rất lớn trên thị trường. Do vậy mà tình trạng tồn kho vẫn còn rất lớn trong khi nguồn cầu thị trường lại rất thiếu.

Thị trường bất động sản trải qua một năm khó khăn ở các phân khúc khác nhau. Nút thắt nghịch lý này tiếp tục được các chuyên gia dự báo sẽ kéo dài sang năm 2024. Thực tế này đòi hỏi giải pháp toàn diện và bền vững để gỡ khó cho thị trường nhà ở thời gian tới.

Giải bài toán thế nào?

Trên thực tế, các doanh nghiệp bất động sản đã và đang đưa ra nhiều giải pháp xử lý song đây vẫn là vấn đề khó. Đầu tiên là về chính sách. Các ý kiến cho rằng một loạt chính sách được thông qua từ cuối năm 2023 và đầu 2024 được kỳ vọng sẽ sớm cải thiện tình hình.

Các doanh nghiệp hiện tại đang rất mong chờ Nghị định, văn bản hướng dẫn nhằm tháo gỡ những khó khăn về pháp lý cho thị trường, trong đó có tồn kho bất động sản. Khi có hướng dẫn rõ ràng hơn thì nguồn cung bị “tắc” trước đó sẽ được giải phóng dần tạo thêm nguồn cung mới cho thị trường thì vấn đề mất cung cầu trên thị trường sẽ được giải quyết.

Cụ thể hơn, bà Nguyễn Hoài An - Giám đốc Cấp cao, CBRE Hà Nội cho rằng, cơ quan quản lý nhà nước có thể giúp đẩy nhanh tiến độ bằng việc cấp phép các dự án nhà ở thương mại và nhà ở xã hội để đẩy nguồn cung tăng trở lại. Bên cạnh đó, cần đẩy nhanh tiến độ giải ngân vốn đầu tư phát triển hạ tầng để kết nối các khu vực.

Với các chủ đầu tư bất động sản theo bà Nguyễn Hoài An, nên đưa ra những chính sách định vị sản phẩm phù hợp về mức giá, từng vị trí đồng thời có những chính sách thanh toán linh hoạt hỗ trợ người mua tốt hơn.

Về tiếp cận tín dụng, ông Nguyễn Chí Thanh - Phó Chủ tịch thường trực VARS nhận thấy, việc giải ngân đang diễn ra rất thận trọng dù nguồn tiền trong ngân hàng lớn. Do đó, ông Thanh kiến nghị cần tạo thuận lợi cho người mua nhà tiếp cận được nguồn vốn tín dụng.

Về tâm lý và xu hướng thời gian tới của các doanh nghiệp bất động sản, ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam nhận định, sẽ có nhiều chủ đầu tư đẩy hàng sớm trong năm nay vì nếu để sang năm 2025 khi các chính sách vừa thông qua có hiệu lực thì việc thu dòng tiền sẽ khó khăn hơn do thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán. Vì vậy, ông Tuấn dự báo nguồn cung mới sẽ sớm được cải thiện trong thời gian tới.

Hàng tồn kho vốn được xem là "của để dành" của các doanh nghiệp nhưng cũng là “con dao hai lưỡi” nếu “của để dành” là các dự án dang dở, thiếu tính pháp lý thì có thể trở thành tiềm ẩn nguy cơ nợ xấu. Do đó, doanh nghiệp bất động sản có hàng tồn kho cao cần có những kế hoạch phát triển cũng như cơ cấu tài sản phù hợp.