Kỳ vọng nguồn cung và giá bất động sản đều được đảm bảo

“Cởi trói” các vướng mắc của thị trường

Theo TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, thị trường bất động sản đang có lực cầu tăng cao, trong khi nguồn cung nhà ở lại quá ít, đặc biệt là thiếu trầm trọng các sản phẩm phù hợp với người dân, giá cả sản phẩm cũng chưa thích ứng với người dân khiến thị trường phục hồi chậm.

Ông Đính cho biết, đứng trước tình trạng này, Chính phủ đã có những hành động mạnh mẽ trong việc tháo gỡ pháp lý. Trong đó, Luật Đất đai (sửa đổi) đã được thông qua với nhiều nội dung mới sẽ góp phần giải quyết những vướng mắc mà các dự án dang dở đang gặp phải, thúc đẩy phê duyệt dự án mới. Từ đó, nguồn cung nhà ở trên thị trường sẽ dần được cải thiện.

Cụ thể, trong Luật Đất đai (sửa đổi) các quy định về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được hoàn thiện đầy đủ hơn về phương pháp, nội dung, quy trình lập quy hoạch,… Cho phép sự tham gia của người dân trong công tác lập quy hoạch sử dụng đất bằng việc tổ chức lấy ý kiến, góp phần tăng tính minh bạch, công khai hơn.

Bên cạnh đó, Luật Đất đai (sửa đổi) cũng đưa ra các quy định cụ thể hơn về hình thức đấu thầu, đấu giá quyền sử dụng đất, lựa chọn doanh nghiệp có năng lực, kinh nghiệm để việc sử dụng quỹ đất trở nên công bằng, có hiệu quả.

“Hàng lang pháp lý được tháo gỡ cùng với việc đẩy mạnh đầu tư công tạo ra các hệ thống giao thông, nền kinh tế mới sẽ tạo nền tảng cho thị trường bất động sản phục hồi và phát triển theo hướng lành mạnh, an toàn”, ông Đính nói.

Theo PGS. TS. Đinh Trọng Thịnh, chuyên gia kinh tế, hiện nay trong quá trình triển khai dự án còn gặp cản trở ở khâu giải phóng mặt bằng do đền bù chưa thỏa đáng, dẫn đến nhiều dự án bị tắc nghẽn chưa thể triển khai được. Chính vì vậy, việc tháo gỡ hành lang pháp lý trong Luật Đất đai sửa đổi đã quyết định bỏ khung giá đất, định giá theo thực tế thị trường sẽ góp phần giải quyết vấn đề này.

“Trao quyền định giá đất cho Ủy ban nhân dân các huyện để họ tự xác định giá đất hàng năm sẽ giúp tính giá đất sát với thị trường nhất. Bởi khi phạm vi xem xét nhỏ hơn, rút ngắn thời gian hơn sẽ đưa ra bảng giá phù hợp nhất với từng địa bàn. Điều này không chỉ bảo đảm quyền lợi đền bù cho đối tượng có đất nằm trong diện thu hồi mà còn ổn định giá cả thị trường chung”, ông Thịnh nêu.

Ngoài ra, trong Luật Đất đai (sửa đổi) cũng quy định rõ ràng hơn về việc xác định loại đất nào được sử dụng cho thương mại; loại đất phục vụ nhu cầu nào thì phải qua đấu thầu, đấu giá quyền sử dụng đất.

Các chuyên gia đều kỳ vọng Luật Đất đai (sửa đổi) lần này với các quy định về đất đai rõ ràng, minh bạch sẽ giúp các doanh nghiệp bất động sản tiếp cận được quỹ đất tốt hơn, thúc đẩy các hoạt động đầu tư nhanh hơn, phát triển nền kinh tế đi lên, từ đó giúp cho nguồn cung sản phẩm ra thị trường bất động sản không còn khan hiếm như hiện tại.

Sửa luật để phát triển phân khúc nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội

Tình trạng khan hiếm nguồn cung nhà ở cục bộ là nguyên nhân đẩy giá nhà tăng cao, vượt khỏi tầm với của nhiều người có nhu cầu ở thực. Chính vì vậy, khi các Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) được thông qua góp phần hoàn thiện hành lang pháp lý, giải quyết các tồn tại về thủ tục đầu tư, không còn khủng hoảng nguồn cung.

Tuy nhiên vẫn phải đợi đến đầu năm 2025 để các luật mới chính thức có hiệu lực, năm 2024 sẽ là năm tiền đề khi các chính sách, doanh nghiệp đều sẽ tập trung vào phát triển phân khúc nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội cho những người có thu nhập trung bình và thấp nhiều hơn. Với các quy định, cơ chế, chính sách mới sẽ hỗ trợ phát triển số lượng nhà ở xã hội gia tăng.

Sẽ có khoảng 1000 dự án bất động sản được khơi thông pháp lý, trong đó có các dự án bất động sản thương mại và các dự án nhà ở xã hội, đây cũng là cơ hội thuận lợi để thị trường tiếp cận nguồn vốn mới, chuẩn bị tái khởi động lại thị trường.

Bên cạnh đó, các chính quyền địa phương cũng cần tạo điều kện thuận lợi để phát huy phân khúc nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội. Còn về phía doanh nghiệp cũng cần tái cơ cấu sản phẩm, chấp nhận giảm bớt kỳ vọng lợi nhuận để có nguồn vốn, đáp ứng nhà ở cho người dân.

Theo PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh, các quy định mới trong sửa đổi các luật mới đây sẽ tạo động lực cho sự phục hồi mạnh mẽ của thị trường bất động sản trong quý I, quý II của năm nay. Khi đó, số lượng nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội tăng lên nhiều hơn, dòng tiền của doanh nghiệp cũng tích cực hơn.

TS. Nguyễn Văn Đính cho rằng, phải đảm bảo cân bằng giữa cung và cầu, khi các doanh nghiệp bất động sản phát triển sản phẩm đúng nhu cầu cấp thiết sẽ giúp nhu cầu các bên tiệm cận với nhau, giúp thị trường phát triển hiệu quả, hồi phục trở lại.

Do đó, để các luật sớm đi vào cuộc sống, Chính phủ cần khẩn trương xây dựng, ban hành các nghị định, thông tư hướng dẫn thống nhất, đồng bộ giữa Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) cùng với các luật liên quan khác nhằm khắc phục chồng chéo, vướng mắc, bảo đảm hiệu lực thực thi.