Thị trường M&A bất động sản dự báo rất sôi động trong năm 2024

Theo ông Phan Xuân Cần - Chủ tịch Hội đồng quản trị Sohovietnam - đơn vị chuyên tư vấn bất động sản tại Việt Nam, 2 năm qua, nhiều dự án gặp vướng mắc về pháp lý, cộng thêm tâm lý chờ đợi luật được thông qua đã khiến thị trường M&A dự án khá trầm lắng, nhưng sang năm 2024 sẽ khác.

Vị chuyên gia cho rằng, sau thời gian thiếu "hàng" do ách tắc về pháp lý, việc các luật như Luật Đất đai sửa đổi, Luật Nhà ở sửa đổi, Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi… được thông qua sẽ tạo cơ sở cho hoạt động M&A được thúc đẩy mạnh mẽ hơn.

Nguyên nhân chính khiến các thương vụ bị tắc nghẽn kéo dài là do dự án thiếu pháp lý

Đồng quan điểm, ông Trần Đại Nghĩa - chuyên gia pháp lý dự án, Giám đốc Công ty TNHH Tư vấn và Đầu tư FII Việt Nam (FIIVN) nhận định, năm 2024 là thời điểm các doanh nghiệp bất động sản xác định lại các tài sản đang có, dự án nào cần bán, dự án nào nên giữ lại để có những hành động phù hợp. Theo đó, thị trường M&A năm 2024 sẽ rất sôi động, nhất là vào cuối năm, bởi khi đó các văn bản hướng dẫn thi hành luật đã rõ ràng, doanh nghiệp sẽ tự tin triển khai hơn. Chưa kể, nhiều doanh nghiệp đã có kinh nghiệm, thông qua luật đã nắm bắt được ý chính, từ đó có sự chuẩn bị từ sớm và có hành động hợp lý.

Còn theo bà Nguyễn Thị Bích Ngọc - Giám đốc Sen Vàng Group - đơn vị chuyên nghiên cứu thị trường và tư vấn đầu tư nhấn mạnh, pháp lý là yếu tố quan trọng, chi phối mức độ sôi động của thị trường. Riêng với khối ngoại, nhiều doanh nghiệp FDI đang rất cần quỹ đất và lao động để triển khai dự án, đây cũng là một động lực để thúc đẩy thị trường thêm sôi động.

Giới chuyên gia cho rằng, nguyên nhân chính khiến các thương vụ bị tắc nghẽn là do dự án thiếu pháp lý, tiếp đến là mức giá có thể làm hài lòng cả 2 bên mua và bán. Tuy nhiên, khi các luật liên quan được thông qua, nút thắt pháp lý dự án sẽ được tháo gỡ.

Ông Phan Xuân Cần cho rằng, thời gian qua, lãi suất ngân hàng đã giảm mạnh, do đó, ngoại trừ một số chủ tài sản chịu áp lực nợ vay quá lớn mới phải giảm giá sâu các dự án muốn bán, còn các bên khách vẫn giữ giá hoặc giảm không đáng kể.

Việc các luật như Luật Đất đai sửa đổi, Luật Nhà ở sửa đổi, Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi… được thông qua sẽ tạo cơ sở cho hoạt động M&A được thúc đẩy mạnh mẽ hơn

Trong bối cảnh nhiều doanh nghiệp trong nước - vốn có lợi thế trong việc sở hữu dự án, thông thạo pháp lý,... nhưng lại khó khăn về dòng tiền, có nhu cầu thanh lý tài sản gấp để giảm áp lực nợ vay, có nguồn tiền phục vụ hoạt động kinh doanh. Thì ngược lại, khối ngoại - thường giữ vai trò bên mua, lại "mạnh gạo, bạo tiền" và khá thoải mái trong việc "đi chợ", thậm chí với vị thế cửa trên còn mạnh dạn ép giá. Khi "một bên rất cần - một bên chẳng vội”, rõ ràng vị thế nghiêng hẳn về bên mua. Tuy nhiên, vị thế này hiện nay đã trở nên cân bằng hơn.

“Lãi vay được giảm, cộng với việc nhiều chủ tài sản cho rằng nguồn cung không nhiều nên để đi đến chung kết thương vụ, mức giá phải phù hợp, nói cách khác, bên bán không còn bị bên mua ‘ép’ nhiều như trước”, ông Cần nói.

Vị chuyên gia cho biết thêm, trong mối tương quan của bên mua, khối ngoại vẫn có lợi thế bởi sẵn sàng trả giá cao hơn khối nội từ 12-15%, bởi họ sẵn sàng mua cao để bán cao. Ở chiều ngược lại, nhiều nhà đầu tư trong nước vẫn chưa thu xếp được tài chính.

Theo ông Cần, năm 2024, các nhà đầu tư trong nước sẽ phục hồi dần trong môi trường lãi suất thấp, nhiều chủ đầu tư vượt qua khó khăn sẽ quay lại thị trường với tư cách bên mua, còn khối ngoại vẫn là thế lực trên thị trường đồng hành cùng với các nhà đầu tư trong nước.

Theo quan sát từ Avison Young Việt Nam, các nhà đầu tư nước ngoài đã tìm kiếm và mở rộng danh mục đầu tư bất động sản tại Việt Nam trong 2 năm qua khi thị trường giảm tốc. Các phân khúc nhận được sự chú ý bao gồm: Nhà ở, văn phòng, bán lẻ, công nghiệp và khách sạn.

Ông David Jackson - Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam nhận định, sức bền của thị trường bất động sản Việt Nam đã được thể hiện rõ, bất chấp thách thức kinh tế hòa cầu cũng như một số hạn chế trong nước. Dù mức độ ảnh hưởng và tốc độ phục hồi khác nhau tùy theo phân khúc, song triển vọng chung của thị trường bất động sản Việt Nam vẫn tích cực. Tâm lý thị trường đã cải thiện từ sau biến động vào năm 2022. Trong bối cảnh đó, thị trường M&A địa ốc năm 2024 được dự báo sẽ rất sôi động.

Khi hành lang pháp lý hoàn thiện hơn là lúc các bên tự tin thúc đẩy các thương vụ M&A bất động sản

Còn theo chuyên gia kinh tế Nguyễn Minh Phong, có nhiều căn cứ để cho rằng cả năm 2024 và 2025, các hoạt động M&A bất động sản sẽ tiếp tục diễn ra với tần suất và quy mô ngày càng lớn và được thúc đẩy bởi các động lực gắn với dự báo như: Việt Nam tiếp tục là quốc gia có tăng trưởng GDP cao trong khu vực và trên thế giới; các nhà đầu tư nước ngoài vẫn lạc quan, tin tưởng vào sự phát triển của thị trường bất động sản và tiếp tục tìm kiếm cơ hội đầu tư tại Việt Nam...

Ngoài ra, động lực tăng trưởng M&A bất động sản năm 2024 còn đến từ kết quả thu hút dòng vốn FDI mạnh mẽ nhờ chính trị ổn định và các thỏa thuận thương mại. Lạm phát được kiểm soát dưới mục tiêu 4%, IMF dự báo GDP sẽ tăng trở lại mức 5,8% vào năm 2024 và 6,9% vào năm 2025. Nợ công vẫn dưới trần pháp lý 60% GDP.

Đặc biệt, năm 2024 sẽ tiếp diễn đậm nét hơn xu hướng hình thành từ năm 2023 về chu kỳ M&A bất động sản mới của thị trường, từ đó, các động thái tái cơ cấu sẽ mạnh mẽ hơn.

"Cơ hội chỉ dành cho các doanh nghiệp có chiến lược phát triển an toàn, bền vững, tập trung vào những phân khúc đáp ứng nhu cầu thực và đủ thực lực về tài chính; đồng thời, loại bỏ dần những đơn vị thiếu năng lực, kinh doanh theo kiểu “ăn xổi ở thì”, TS. Nguyễn Minh Phong nhận định./.