Kênh dẫn vốn từ M&A

Tính đến đầu quý IV/2023, theo báo cáo từ KPMG thì lĩnh vực bất động sản đứng thứ hai về quy mô M&A, chiếm khoảng 23% tổng số giao dịch toàn thị trường. 

Nhiều thương vụ được kích hoạt

Thời gian qua, trước sự ảm đạm của thị trường bất động sản, nhiều doanh nghiệp khó khăn lớn về dòng tiền nhưng bên cạnh vẫn có các doanh nghiệp trong nước có tiềm lực mạnh chi hàng trăm, hàng nghìn tỷ đồng để thâu tóm quỹ đất sạch. Thông qua đó nhằm nâng cao sức mạnh nội tại cho doanh nghiệp.

Nổi bật có thể kể đến DIC Corp với việc thông qua mua lại quyền sử dụng đất đối với Khu đất A2-1 (TP Vũng Tàu) từ CTCP Xây dựng Holdings. Giá trị của thương vụ mua lại vào khoảng 290 tỷ đồng với giá chuyển nhượng chưa bao gồm VAT là 50 triệu đồng/m2.

Hay như lãnh đạo doanh nghiệp Phát Đạt (PDR) thông tin, đơn vị này thời gian tới tiếp tục đầu tư và mở rộng quỹ đất, phát triển dự án giàu tiềm năng. Đơn cử như Phát Đạt sẽ tập trung tìm kiếm quỹ đất ở TP HCM và Đà Nẵng để phát triển các sản phẩm cao cấp. Chi trả số tiền là hơn 294 tỷ đồng, CTCP Đầu tư Thương mại Bất động sản An Dương Thảo Điền đã phê duyệt kế hoạch nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại 8 thửa đất tại TP.Thủ Đức, TP.HCM. Tập đoàn Ecopark cũng đang trong quá trình đàm phán mua lại toàn bộ dự án Khu du lịch nghỉ dưỡng khoáng nóng Thanh Thủy do Công ty TNHH Sông Thao làm chủ đầu tư.

Tuy vậy, các chuyên gia nhận định, trong cuộc chơi M&A thì khối ngoại vẫn đang chiếm ưu thế. Những tháng cuối cùng của năm 2023 một số thương vụ M&A lớn với giá trị hàng trăm triệu USD đã diễn ra. Mới đây nhất, tỉnh Bình Dương thông qua quyết định cho phép Becamex IDC chuyển nhượng cho CapitaLand dự án khu đô thị Tân Thành Bình Dương. Dự án có tổng diện tích xây dựng gần 593.000 m2 với mức đầu tư 13.645 tỷ đồng. Quy mô vào khoảng 12.000 người với dự kiến cung cấp 462 căn biệt thự và khoảng 3.300 căn hộ.

Ngoài ra, phải kể đến hàng loạt thương vụ khác như Gamuda Land mua 100% vốn công ty Bất động sản Tâm Lực; Keppel Land mua 49% cổ phần trong 2 dự án của Công ty Nhà Khang Điền... Trong bối cảnh thị trường khó khăn, các “đại gia” nước ngoài đã tranh thủ cơ hội để thâu tóm các dự án. Theo dự báo của Cushman & Wakefield thì giai đoạn 2024-2026, dòng vốn lớn đến từ các nhà đầu tư nước ngoài dự kiến chảy vào thị trường bất động sản Việt Nam và nhiều khả năng các nhà đầu tư từ Singapore, Malaysia vẫn chiếm ưu thế. Khẩu vị của các nhà đầu tư ngoại vẫn nằm ở việc tìm kiếm quỹ đất sạch có đầy đủ tính pháp lý và nhiều tiềm năng phát triển.

Động lực nằm ở khối ngoại

Nhận định về phân khúc mà các nhà đầu tư ngoại nhắm tới, chuyên gia cho rằng phân khúc nhà ở vẫn là lựa chọn hấp dẫn bởi tỷ suất sinh lời. Thị trường ghi nhận các tên tuổi quen thuộc như Keppel Land, Capitaland, Lotte Group, GS, Sumitomo,… Bên cạnh đó còn là phân khúc bất động sản công nghiệp, khách sạn, văn phòng và bán lẻ. Bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield nhận định, thời gian tới là thời điểm tốt cho các doanh nghiệp có tiềm lực tài chính mạnh muốn tăng cường liên kết hoặc thâu tóm. Thị trường có thể đón dòng vốn lớn từ các thương vụ sang tên đổi chủ. 

Tuy nhiên, nhà đầu tư nước ngoài vẫn gặp khó khăn nhất định khi thực hiện các thương vụ M&A bất động sản. Nguyên nhân chính được đưa ra là do những khó khăn vướng mắc về tính pháp lý, sự kỳ vọng về giá giữa các bên. Ông Trần Thanh Hải - Trưởng Bộ phận Đầu tư VinaLiving thông tin, khi tiếp xúc với các nhà đầu tư ngoại để gọi đầu tư vào thị trường bất động sản song nhà đầu tư phản hồi có rất nhiều quan ngại về sự chồng chéo pháp lý. Do vậy, dù rất mong muốn nhưng các nhà đầu tư vẫn ở trạng thái quan sát thị trường và chờ những tín hiệu tích cực hơn.

Theo đại diện Savills Việt Nam thì làn sóng đầu tư nước ngoài vào Việt Nam sẽ tiếp tục gia tăng mạnh mẽ trong vòng 2 – 3 năm tới với vai trò chủ đạo của các nhà đầu tư đến Singapore, Hàn Quốc, Thái Lan, Malaysia... Do đó, năm 2024, với những tiền đề quan trọng về chính sách, đặc biệt là Luật Đất đai mới được Quốc hội thông qua sẽ tạo thuận lợi cho thị trường bất động sản nói chung và các hoạt động M&A trên thị trường này nói riêng. 

Dự báo về thời gian tới, ông Trần Đại Nghĩa – Chuyên gia pháp lý dự án, Giám đốc Công ty TNHH Tư vấn và Đầu tư FII Việt Nam (FIIVN) cho rằng, động lực của thị trường M&A có thể sẽ nằm ở việc trong năm qua các dự án được tháo gỡ vướng mắc. Ông Nghĩa cũng cho rằng, những doanh nghiệp đang có sẵn quỹ đất muốn phát triển thì nhiều khả năng sẽ đợi tới khi thị trường hồi phục để đưa ra chiến lược phù hợp hơn. Bản thân thị trường bất động sản theo ông Nghĩa đánh giá trong nửa đầu năm 2024 vẫn sẽ trầm lắng và sẽ có tín hiệu khởi sắc ở quý 3 và quý 4.

Nhóm phân tích của Công ty Chứng khoán MBS cho rằng, trong năm 2024 các hoạt động tái cấu trúc nguồn vốn và M&A dự án bất động sản sẽ sôi động hơn bởi sau thời gian kéo dài khó khăn thì sức khỏe tài chính của nhiều doanh nghiệp bất động sản đang yếu đi và do vậy để duy trì hoạt động và phát triển thì việc bán dự án là cần thiết lúc này. Trong bối cảnh nợ xấu tăng mạnh thì nhóm phân tích MBS cho rằng, một xu hướng huy động vốn của doanh nghiệp bất động sản niêm yết lên kế hoạch huy động vốn trên sàn. 

Ngoài ra, dự báo lãi suất điều hành của Mỹ về mức 4,25% trong năm 2024 sẽ củng cố nguồn tín dụng cho các doanh nghiệp nước ngoài muốn mua lại các dự án bất động sản ở Việt Nam. Điều này cũng góp phần cho cung cầu gặp nhau kích hoạt thị trường trong thời gian tới.

Giới chuyên gia vẫn kỳ vọng thị trường bất động sản có nhiều "điểm sáng" trong năm 2024 và sẽ có sự tăng trưởng trở lại từ nửa cuối năm. Niềm tin cho kỳ vọng này là Luật đất đai 2024 và các luật có liên quan được bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất.