Góc phân tích bất động sản công nghiệp: Thu hút dòng tiền lớn từ M&A

Theo Nhipcaudautu, báo cáo gần đây của CBRE Việt Nam chỉ ra rằng thị trường miền Bắc và miền Nam lần lượt ghi nhận 752.000 m2 và 450.000 m2 kho xưởng mới đi vào hoạt động trong 9 tháng đầu năm. Theo đó, thị trường kho vận khu vực miền Nam dường như đang bước vào tháng cuối năm với dấu hiệu khả quan về sự hồi phục của nguồn cầu. Đặc biệt, các hợp đồng thuê mới ký kết là sự tiếp tục mở rộng quy mô từ các nhà sản xuất, 3PL (các đơn vị cung cấp dịch vụ logistics) và thương mại điện tử hiện hữu.

Dấu ấn về xu hướng chuyển dịch sản xuất

Đặc biệt, khách thuê từ  Trung Quốc, Nhật, Mỹ và EU trong 9 tháng đầu năm là các nhà đầu tư tích cực tìm kiếm đất công nghiệp và kho xưởng tại Việt Nam, chiếm khoảng 70-80% số lượng hỏi thuê tới CBRE Việt Nam tại khu vực phía Nam và phía Bắc. Đáng chú ý, trong những năm gần đây, xu hướng nổi bật vẫn là việc các công ty năng lượng mặt trời lớn của Trung Quốc đang mở rộng sản xuất tại Việt Nam, không chỉ gia nhập thị trường Đông Nam Á mà đó còn là bước đà để tham gia vào thị trường Mỹ và châu Á một cách đơn giản hơn.

Dựa trên các phân tích bất động sản, có thể thấy bất động sản công nghiệp đang là điểm sáng nhất khi thị trường bất động sản Việt Nam ở giai đoạn hoàn toàn ảm đạm. Cùng với làn sóng dịch chuyển trong chuỗi cung ứng sản xuất toàn cầu sang các trung tâm sản xuất cạnh tranh ở Đông Nam Á năm 2023, các khu công nghiệp của Việt Nam đã liên tục bổ sung nguồn cung. Thống kê cho thấy, có 397 khu công nghiệp trong năm nay được thành lập với tổng diện tích đất là 122.900 ha.

Trong đó, 292 khu đang vận hành với tổng diện tích đạt hơn 87.100 ha, 106 khu khác đang được xây dựng với tổng diện tích 35.700 ha. Theo báo cáo vừa công bố của Savills, các khu công nghiệp trên toàn quốc có tỉ lệ lấp đầy trên 80%. Các tỉnh trọng điểm phía Bắc và phía Nam lần lượt đạt 83% và 91%. Nguồn cung dù bổ sung lớn, song giá thuê vẫn tăng. Ví dụ, giá thuê ở phía Bắc tăng tới 30%, đạt mức trung bình 138 USD/ m2 mỗi chu kỳ thuê, từ mức 102 USD vào năm trước.

Theo khảo sát và phân tích bất động sản phía Nam, chỉ còn Bà Rịa - Vũng Tàu và Long An có nhiều mặt bằng trống để cho thuê và thị trường đang rất cần nguồn cung mới tại Đồng Nai, Bình Dương, Long An… Theo dự báo của CBRE, trong 2 năm tới, giá thuê đất công nghiệp ở Việt Nam dự kiến tăng ở mức 6-10%/năm ở cả phía Bắc và Nam. Nhu cầu tích cực đến từ nhiều nhóm ngành và quốc tịch, giúp tăng giá thuê ở nhiều nơi. Bên canh đó, dự báo giá thuê kho xưởng xây sẵn tăng nhẹ từ 2-4%/ năm trong vòng 2 năm nữa.

Bên cạnh đà phát triển khả quan, bất động sản khu công nghiệp cũng đang tạo lực hút cho nhiều thương vụ M&A với sự gia tăng của dòng vốn FDT. Bộ Kế hoạch và Đầu tư cho biết, tổng vốn đầu tư nước ngoài đăng ký vào Việt Nam tính đến ngày 20/11 đạt gần 29 tỉ USD, tăng 14,8% so với cùng kỳ năm ngoái. Vốn đầu tư thông qua góp vốn, mua cổ phần đạt gần 5,97 tỉ USD, tăng 46,4% so với cùng kỳ.

Tăng cường sự hiện diện qua cửa M&A

Thị trường bất động sản công nghiệp đang ghi nhận các thương vụ M&A có giá trị tiêu biểu như ESR Group Limited chi 450 triệu USD để tăng sở hữu ở Công ty Cổ phần Phát triển Công nghiệp BW (BW Industrial). Frasers Property Vietnam (FPV) trước đó đã công bố hợp tác cùng Gelex Group để thực hiện các khu công nghiệp ở miền Bắc với tổng đầu tư giai đoạn đầu khoảng 250 triệu USD. Hay thương vụ Hon Hai Precision mua lại đất dự án tại Khu Công nghiệp Quang Châu với 60 triệu USD,  Phát Đạt Real mua lại 31,8% cổ phần của Phát Đạt Industrial với 27 triệu USD…

Theo dự báo phân tích bất động sản của Cushman & Wakefield, sẽ có một lượng lớn nguồn vốn tới từ các nhà đầu tư ngoại đổ vào thị trường địa ốc Việt Nam ở giai đoạn năm 2024-2026, nhiều giao dịch đã và đang ở quá trình đàm phán và khá tích cực.

Các thương vụ tăng khi nhiều năm qua Việt Nam được định vị như một điểm đến đầy lạc quan trở thành trung tâm sản xuất trong khu vực. Bên cạnh đó, ông Ivan Alver, đồng Chủ tịch Global M&A Partners, còn đánh giá Việt Nam hứa hẹn trở thành thị trường tiêu dùng với dân số thuộc tầng lớp trung lưu ngày càng tăng thu hút các cơ hội M&A từ giới đầu tư ngoại như FMCG - bán lẻ, sản xuất - chế biến thực phẩm, logistics - kho bãi, tài chính - fintech... 

Theo báo cáo “Bức tranh lớn: Triển vọng M&A 2024” của S&P Global, dù hoạt động M&A toàn cầu chững lại, trong hầu hết năm 2023, tuy nhiên đang có nhiều yếu tố tiềm năng thúc đẩy các nhà tạo lập thương vụ bứt lên trong năm tới từ những yếu tố trong và ngoài nước. Đáng chú ý, ngành công nghiệp của Việt Nam sẽ hưởng lợi từ nhiều hiệp định thương mại, tự do (FTS), tạo cơ sở đầu tư đa dạng và tăng đầu tư vào sản xuất và bất động sản công nghiệp.

Theo ông Marco Forster, Trưởng Bộ phận Tư vấn ASEAN, Hãng tư vấn đầu tư Dezan Shira & Associates nhận định, nhiều chủ đầu tư và nhà đầu tư đang thúc đẩy M&A nhằm sớm củng cố sự hiện diện của họ trên thị trường Việt Nam. Xu hướng này xảy ra trong bối cảnh Việt Nam vừa thiết lập quan hệ Đối tác chiến lược toàn diện với Nhật và Mỹ, theo đó sẽ xúc tiến dòng vốn đầu tư mới từ 2 nước này vào Việt Nam và cũng sẽ kích thích thêm dòng vốn đầu tư của doanh nghiệp từ các nước khác.

Theo ông Nguyễn Công Ái, Phó Tổng Giám đốc Công ty KPMG Việt Nam nhìn nhận, dòng vốn FDI được kỳ vọng tiếp tục tăng trưởng về dài hạn, nhất là trong lĩnh vực sản xuất trong bối cảnh tốc độ tăng trưởng kinh tế cả nước và môi trường chính trị ổn định. Theo đại diện của KPMG, điều đó dẫn tới sự gia tăng về nhu cầu đối với bất động sản công nghiệp và hạ tầng logistics tại các tỉnh lân cận Hà Nội và TP HCM, nơi mà quỹ đất còn khá nhiều. Bởi vậy, trong lĩnh vực bất động sản công nghiệp, M&A có thể trở thành chiến lược chính cho các đơn vị muốn tận dụng những thay đổi đó.

Dẫu vậy, nhiều chuyên gia phân tích bất động sản cho rằng, bất động sản công nghiệp tại Việt Nam vẫn có nhiều khó khăn phải giải quyết. Đây là hạ tầng giao thông vận tải đang mở rộng nhanh chóng, tuy nhiên sự phát triển vẫn chưa đáp ứng được tốc độ tăng trưởng kinh tế và xã hội. Ngoài ra, nhu cầu về lao động có tay nghề sẽ tăng lên khi chuyển trọng tâm sang thu hút các ngành công nghiệp có giá trị gia tăng cao và tăng năng suất để ngang bằng với các quốc gia trong khu vực. Tuy nhiên, Việt Nam vẫn chưa đáp ứng kịp.

Theo dõi thêm các bài viết trên trang Meeyland để cập nhật tin tức mới nhất về thị trường bất động sản!