Luật Đất đai được thông qua: Thị trường bất động sản sẽ không còn tình trạng ‘phóng nhanh phanh gấp’

Sau 4 kỳ họp cho ý kiến, đến ngày 18/1 vừa qua Luật Đất đai (sửa đổi) đã được Quốc hội biểu quyết thông qua, chính thức có hiệu lực từ ngày 1/1/2025 (trừ một số điều khoản cụ thể).

Theo đánh giá, Luật Đất đai là đạo luật quan trọng, tác động đến mọi mặt đời sống kinh tế và xã hội, quốc phòng và an ninh, đồng thời giữ vai trò trung tâm trong hệ thống pháp luật về đất đai và có mối quan hệ mật thiết với nhiều quy định pháp luật khác.

Nhiều vấn đề khó khăn sẽ được giải quyết

Trong bối cảnh thị trường bất động sản vẫn còn ảm đạm và tồn đọng nhiều khó khăn, Luật Đất đai (sửa đổi) được thông qua kỳ vọng sẽ giúp thị trường ấm dần lên.

Xét ở góc độ doanh nghiệp, ông Phạm Đức Toản - Tổng Giám đốc Công ty CP Đầu tư và Phát triển Bất động sản EZ (EZ Property) khẳng định đây là một tín hiệu tích cực với thị trường bất động sản. Theo đó, Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ giải quyết được loạt khó khăn của thị trường có liên quan đến tính pháp lý về hình thức triển khai dự án, giao đất và thu hồi đất, giá đất, tiền sử dụng đất…

Chia sẻ thêm về vấn đề này, ông Toản cho biết: "Không chỉ đối với chủ đầu tư, các nhà đầu tư đều mong muốn một khi có Luật Đất đai (sửa đổi) thì việc tháo gỡ vướng mắc pháp lý dự án sẽ được giải quyết. Những mâu thuẫn giữa Luật Đất đai với các luật khác cũng sẽ được tháo gỡ, tạo điều kiện thuận lợi cho chính cơ quan chính quyền yên tâm phê duyệt dự án... Khi đó, các dự án sẽ được tháo gỡ, nguồn cung ra thị trường ngày càng dồi dào hơn".

Đặc biệt, Luật Đất đai (sửa đổi) được thông qua cũng tạo tiền đề tốt cho hàng loạt khác đi vào hoạt động trong tương lai như Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản…

Còn theo GS. TS. Hoàng Văn Cường, Ủy viên Ủy ban Tài chính - Ngân sách, Phó Hiệu trưởng trường Đại học Kinh tế Quốc dân, các giao dịch đất nền hiện nay khá trầm lắng, chứng tỏ nhu cầu đầu cơ đất nền nhiều hơn, mua để ở rất ít. Trong khi đó, giá chung cư lại tăng cho thấy tình trạng nguồn cung khan hiếm, nhu cầu của người tiêu dùng là thật.

Theo đánh giá của GS. Cường, Dự án Luật Đất đai (sửa đổi) khi được thông qua đã mở ra nhiều cách tiếp cận đất đai cho các dự án. Nhiều dự án trong những năm gần đây rất khó tiếp cận đất bởi một số quy định vẫn chưa thực sự rõ ràng. Ví dụ, phương thức xác định loại đất, dự án nào sẽ được giao đất; dự án nào sẽ phải thông qua đấu thầu hoặc đấu giá, cơ chế xác định giá đất đấu thầu như thế nào ... Lần này, Dự án Luật Đất đai (sửa đổi) về cơ bản đặt ra các phương thức trên tương đối rõ ràng và dễ hiểu.

Vị này nhận định: "Khi Luật Đất đai (sửa đổi) được thông qua, các doanh nghiệp sẽ có phương thức tiếp cận đất đai một cách thuận lợi hơn. Khi đó, nguồn cung bất động sản có thể sẽ tăng lên và giải quyết được tình trạng khan hiếm nhà ở. Tuy nhiên, nguồn cung này còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác như năng lực nhà đầu tư, các chính sách về tài chính khác. Tuy nhiên, có thể khẳng định lại là nguồn tiếp cận đất đai sẽ được mở ra".

Trong khi đó, đại diện Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) nhận định, trong Luật Đất đai sửa đổi có rất nhiều điều khoản được điều chỉnh theo hướng bảo vệ lợi ích người dân một cách tối đa. Cụ thể, những người sở hữu đất đai thuộc diện phải thu hồi sẽ được hưởng mức giá đền bù sát với giá giao dịch của thị trường, đảm bảo người dân không bị thiệt thòi. Đồng thời, đây cũng được coi là sự ghi nhận của Nhà nước với người dân, đóng góp chung đến lợi ích chung của địa phương, khu vực và đất nước.

Liên quan đến việc cấp giấy chứng nhận, nếu như trước đây, có rất nhiều người dân phải vất vả, 'xin xỏ' để được cấp giấy chứng nhận thì trong luật mới, trách nhiệm này đã thuộc về Nhà nước. Tức là, Nhà nước phải cấp giấy chứng nhận cho những người dân thuộc diện được cấp loại giấy này.

Do đó, TS Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam khẳng định: "Những thay đổi trên là hoàn toàn tích cực và đúng đắn, góp phần giúp thị trường bất động sản phát triển theo hướng ổn định, công bằng. Nguyên nhân bởi, sẽ không có bất kỳ "tượng đài" nào có thể tồn tại lâu dài ở trên một nền tảng "bất công" với số đông người dân. Trong mọi lĩnh vực, bao gồm cả bất động sản, người dân luôn phải là gốc rễ cho mọi tiền đề phát triển".

Cũng theo nội dung sửa đổi trong Luật Đất đai, việc tiếp cận đất đai sẽ được điều chỉnh theo hướng công khai và minh bạch. Cơ hội cho mọi đối tượng đều công bằng và bình đẳng. Thông qua các hình thức đấu giá và đấu thầu, các doanh nghiệp có kinh nghiệm, năng lực và lịch sử sử dụng đất hiệu quả sẽ giành được chiến thắng cuối cùng. Đồng thời, cơ chế mới này cũng sẽ giảm tối đa các quan hệ "xin – cho", góp phần tích cực để tạo nên môi trường cạnh tranh một cách công bằng cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.

Thị trường bất động sản sẽ có sự thanh lọc mạnh mẽ hơn

Luật Đất đai (sửa đổi) được thông qua được dự báo giúp nguồn cung sản phẩm trên thị trường bất động sản được cải thiện kể từ cuối năm 2025 trở đi, từ giữa năm 2026 sẽ sôi động hơn hẳn. Đồng thời, tâm lý thị trường cũng sẽ tốt hơn và đang rục rịch thay đổi, báo hiệu một chu kỳ mới.

Đồng quan điểm, ông Phạm Đức Toản nhận định, thị trường bất động sản trước mắt sẽ ghi nhận nhiều tín hiệu tích cực về mặt tâm lý. Tuy nhiên, vẫn cần có thêm thời gian để các nghị định, thông tư, hướng dẫn cụ thể. Chưa kể, Luật Đất đai (sửa đổi) được thông qua nhưng đến năm 2025 mới có hiệu lực nên sẽ có độ trễ nhất định.

Liên quan đến vấn đề này, ông Toản đánh giá: "Thị trường bất động sản trong thời gian tới sẽ có sự thanh lọc mạnh mẽ hơn. Đồng thời, các nhà đầu tư cũng có những yêu cầu khắt khe hơn. Tốc độ dự án sẽ nhanh hơn từ việc thu hồi đất, giao đất cho đến tính tiền sử dụng đất... Đây đều là những vấn đề các nhà đầu tư và chủ dự án quan tâm nhất hiện nay. Thời điểm hiện tại, việc thực hiện tính pháp lý đang trong giai đoạn giao thời, vì thế pháp lý của dự án cũng chưa được giải quyết một cách nhanh chóng. Do đó, chưa thể tác động đến thị trường bất động sản ngay thức thì".

Các lãnh đạo doanh nghiệp cho biết, thị trường bất động sản thực tế vẫn đang phụ thuộc vào nhiều yếu tố. Điều kiện cần là những luật liên quan đến đất đai đã được thông qua. Tuy nhiên, để thị trường phát triển ổn định vẫn còn cần thêm điều kiện đủ cùng rất nhiều yếu tố khác, bao gồm cả các vấn đề về kinh tế vĩ mô, sản xuất kinh doanh, tài chính...

Nhiều chuyên gia cho rằng, thị trường bất động sản trong thời gian tới sẽ ấm dần lên. Thị trường trong năm 2024 cũng có tâm lý tốt lên. Đến giữa năm 2025 trở đi, khi luật, nghị định và các thông tư có hiệu lực, nguồn cung bất động sản sẽ được cải thiện, tín dụng thông suốt… Lúc này, thị trường địa ốc mới thực sự phục hồi và nền kinh tế cũng sẽ vận hành tốt hơn.