Một phân khúc bất động sản dự báo sẽ bùng nổ từ năm 2024

Trong bức tranh bao phủ gam màu xám trong suốt thời gian qua, mảng bất động sản công nghiệp vẫn được đánh giá là phân khúc sáng nhất trên thị trường.

Mới đây, bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield nhận định, Việt Nam đang đứng trước cơ hội nâng tầm giá trị chuỗi cung ứng của nhà sản xuất và đây chính là thời cơ vàng để tăng GDP của vùng.

Đặc biệt, chuyến thăm của tổng thống Mỹ Joe Biden vừa qua đã mang đến thỏa thuận về hợp tác toàn diện và phát triển thị trường sản xuất công nghệ cao và bán dẫn giữa 2 quốc gia.

Bên cạnh đó, cơ hội cho bất động sản công nghiệp không chỉ đến từ làn sóng dịch chuyển chuỗi cung ứng mà còn nhờ hàng loạt chính sách thúc đẩy từ Chính phủ trong việc đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng bên cạnh các chính sách ưu đãi thu hút đầu tư. Theo PwC, Việt Nam là nước dẫn đầu Châu Á về đầu tư cơ sở hạ tầng và đang ghi nhận khoảng 5,7% GDP cho lĩnh vực này.

Bất động sản công nghiệp vẫn được đánh giá là phân khúc sáng nhất trên thị trường.

Bà Trang Bùi cho biết, trong vòng 5 năm qua, tăng trưởng khu công nghiệp khoảng 15%, các phân khúc khác như nhà xưởng, nhà kho quy mô cũng tăng hơn 2 lần từ năm 2018 đến nay.

Có thể thấy, phân khúc bất động sản này liên tục đón "đại bàng" về làm tổ. Cụ thể, các khu công nghiệp Việt Nam đã đón nhận từ sớm làn sóng đầu tư đến từ các doanh nghiệp điện tử toàn cầu như Panasonic (1971), LG Display (1995), Canon (2001), Foxconn (2007), Samsung (2008), Fuji Xerox (2013), gần đây nhất là các tập đoàn như Pegatron, Goertek, Jinko Solar.

Hay như đầu tháng 11/2022, Tập đoàn Lego đến từ Đan Mạch đã khởi công xây dựng nhà máy với vốn đầu tư 1 tỷ USD tại Tân Uyên, Bình Dương. Đây là một trong những dự án có vốn đầu tư nước ngoài (FDI) lớn nhất tại "thủ phủ công nghiệp" Bình Dương, đồng thời cũng là một trong những dự án lớn nhất của Đan Mạch đầu tư vào nước ta.

Được biết, dự án này đã được UBND tỉnh Bình Dương trao giấy chứng nhận đầu tư hồi tháng 3/2022 với quy mô 44ha nằm trong khu VSIP 3 thuộc phường Hội Nghĩa, thị xã Tân Uyên và xã Tân Lập, huyện Bắc Tân Uyên. Việc vừa khởi động dự án VSIP 3 đã ghi nhận dự án lớn của Lego đăng ký "làm tổ" cho thấy sức hút của bất động sản công nghiệp - phân khúc được đánh giá là sáng nhất thị trường bất động sản năm 2023.

Thống kê cho thấy, đến năm 2023, Việt Nam có 397 khu công nghiệp được thành lập với tổng diện tích đất là 122.900ha. Trong đó, 292 khu công nghiệp với tổng diện tích đất hơn 87.100ha đang hoạt động; 106 khu công nghiệp khác với tổng diện tích đất 35.700ha đang được xây dựng. Đáng chú ý, tỷ lệ lấp đầy của các khu công nghiệp trên toàn quốc có tỷ lệ cao với trên 80%, trong đó các tỉnh trọng điểm phía Nam đạt 91%, còn các tỉnh trọng điểm phía Bắc đạt 83%.

Phân khúc bất động sản công nghiệp liên tục đón "đại bàng" về làm tổ.

Báo cáo quý lll/2023 của CBRE Việt Nam cho biết, về giá thuê ghi nhận giá thuê đất công nghiệp trung bình tại các thị trường cấp 1 ở miền Nam (TP.HCM, Đồng Nai, Bình Dương, Long An) đạt 189 USD/m2/kỳ hạn còn lại, mức này tiếp tục tăng nhẹ 1% so với quý trước và cao hơn 13% so với cùng kỳ năm ngoái.

Trong khi đó, giá thuê trung bình cho thị trường cấp 1 tại miền Bắc (Hà Nội, Hải Phòng, Bắc Ninh, Hưng Yên, Hải Dương) đạt 131 USD/m2/kỳ hạn còn lại, tăng 2% theo quý và 12% theo năm.

Nhiều yếu tố hỗ trợ thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam. Cụ thể, toàn quốc có tổng chiều dài đường bộ 595.201 km, trong đó, đường bộ quốc gia là 25.560 km. Mạng lưới đường cao tốc đã đưa vào khai thác là 1.239 km; đang triển khai xây dựng khoảng 14 tuyến, đoạn tuyến, tương đương với 840 km. Bên cạnh đó, các đô thị lớn như Hà Nội tập trung ưu tiên cho dự án đường Vành đai 4, còn với TP.HCM ưu tiên cho đường Vành đai 3 để tăng cường kết nối các địa phương lân cận, tăng kết nối vận chuyển hàng hóa cũng như giảm chi phí logistics đến cảng biển.

Nhiều yếu tố hỗ trợ thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam.

Về đường sắt, Việt Nam có mạng lưới đường sắt quốc gia với tổng chiều dài 3.143 km và có 277 ga và có 2 tuyến kết nối với Trung Quốc tại Đồng Đăng và Lào Cai.

Về đường thủy, giai đoạn qua có thể thấy hệ thống cảng biển Việt Nam đã được chú trọng đầu tư với quy mô, công nghệ hiện đại vươn tầm quốc tế, đặc biệt là hệ thống cảng container (hai cảng biển lớn của Việt Nam là Hải Phòng và TP.HCM đều nằm trong top 50 cảng container lớn trên thế giới).

Mặc dù cơ hội Việt Nam đón dòng đầu tư dịch chuyển là rất lớn nhưng các chuyên gia vẫn cho rằng thách thức cũng không hề nhỏ. Đơn cử như giá đất tăng, hạ tầng chưa đồng bộ, năng suất lao động cùng những bất ổn toàn cầu đang kìm đà tăng trưởng của thị trường này.

Trong dự báo thị trường bất động sản năm 2024, ông Alex Crane, Giám đốc điều hành Công ty Knight Frank Việt Nam cho rằng, đây vẫn là phân khúc duy trì phát triển ổn định với một số điểm sáng. Tuy nhiên, có 2 áp lực dần nổi lên là tỷ lệ giá trị vốn hóa tài sản vận hành đang chịu áp lực giảm phát do chi phí tài chính cao, thời hạn sử dụng đất ngắn hạn, thứ hai là sự cạnh tranh từ những thị trường khác có giá thuê rẻ hơn đáng kể ở khu vực Châu Á.

Theo vị chuyên gia, tỷ suất vốn hóa Việt Nam hiện tăng từ 9-12% do có thêm nguồn cung từ các nhà xưởng và nhà kho xây sẵn đã và đang thu hút vốn đầu tư nước ngoài kể từ năm 2018. Những thách thức phát sinh từ sự bùng nổ này đã góp phần tạo ra một thị trường ưu tiên khách thuê.

Ngoài ra, áp lực khác đến từ cạnh tranh về giá so với các nước láng giềng. Chẳng hạn, giá thuê đất công nghiệp ở khu vực ngoại thành Bangkok (Thái Lan) hiện là 82-164 USD/m2/thời hạn thuê, thấp hơn so với ngoại thành Hà Nội (80-250 USD/m2/thời hạn thuê) và ngoại thành TP.HCM (95-280 USD/m2/thời hạn thuê)./.