Thị trường bất động sản được định hình bởi những xu hướng mới trong năm 2024

Năm 2023 cho thấy nhiều biến động trên thị trường bất động sản, kéo dài tới nay. Nhất là BĐS nhà ở khi cả nguồn cung và sức cầu liên tục giảm so với năm trước đó.

Cơ cấu phân khúc sản phẩm có sự chênh lệch lớn, khi nhà ở bình dân thiếu đáng kể so với phân khúc cao cấp. Đa số các doanh nghiệp BĐS gặp khó khăn về nguồn vốn do ngân hàng siết chặt điều kiện cho vay, bên cạnh đó là niềm tin của các nhà đầu tư cũng bị sụt giảm, dẫn tới việc huy động vốn ứng trước cho dự án không đáng kể, kéo theo sự sụt giảm của nguồn cung nhà ở.

Từ đó, giá nhà không ngừng leo thang, kết hợp với việc khó tiếp cận vốn vay từ ngân hàng nên kể cả những người có nhu cầu mua nhà ở thực cũng phải gác lại kế hoạch.

Tuy nhiên, Cushman & Wakefield đưa ra đánh giá, thị trường trong năm 2024 sẽ có một bước chuyển mình cho một chu kỳ phục hồi phát triển mới khi năm qua Chính phủ đã tích cực triển khai nhiều giải pháp hỗ trợ thị trường BĐS.

Có thể thấy, lần đầu tiên cùng một thời điểm mà nhiều bộ luật quan trọng như Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Đất đai (sửa đổi) được Quốc hội lần lượt thông qua. Hơn nữa, lãi suất cho vay từ ngân hàng cũng giảm xuống mức rất thấp, điều này giúp thị trường BĐS diễn biến ngày một tốt lên.

Năm 2024, các xu hướng chính dưới đây được dự kiến sẽ định hình thị trường BĐS Việt Nam.

Căn hộ trung cấp và bình dân dẫn dắt thị trường

Kể từ giai đoạn khủng hoảng năm 2008, TP. HCM ghi nhận sự tăng trưởng mạnh mẽ của thị trường căn hộ. Tổng nguồn cung trên thị trường tăng 4,4 lần trong thập kỷ qua. Có thể xem giai đoạn 2014 - 2018 thị trường BĐS phát triển mạnh mẽ nhất, thăng hóa nhất về cả chất và lượng.

Vào thời điểm đóm nguồn cung nhà ở tại TP. HCM gia tăng nhanh chóng với 167.280 căn, lượng giao dịch thành công tới 164.793 sản phẩm. Giá sơ cấp trung bình liên tục tăng suốt 10 năm dù có nhiều biến động, tăng trưởng tới 200%, tăng trưởng trung bình hàng năm là 12%.

Tổng nguồn cung căn hộ đã hoàn thành tại TP. HCM trong 10 năm tiếp theo (tính đến năm 2023) dự kiến đạt ít nhất là 557.000 căn ở mọi phân khúc, trên tổng 760 dự án, tương ứng tỷ lệ 57 căn/1.000 dân.

Tổng giám đốc Cushman & Wakefield - Bà Trang Bùi khẳng định: "Nếu tỷ lệ này cao thì chúng ta nên đầu tư vào các căn hộ cao cấp, còn nếu thấp thì nên tập trung vào thị trường nhà ở đại chúng, đây là phân khúc có nhu cầu thực về căn hộ.

Hiện hầu hết người mua nhà lần đầu chỉ đủ khả năng chi trả cho những căn hộ lớn hơn tại những khu chung cư xa trung tâm thành phố. Nhưng về tâm lý, người mua trẻ muốn sống ở một nơi tiện nghi nên họ vẫn muốn mua những căn hộ kích thước vừa đủ nhưng với đầy đủ tiện ích, cây xanh và kết nối cộng đồng.

Do đó, chúng ta sẽ thấy sự chuyển đổi sang mô hình phát triển dự án căn hộ một cách bền vững hơn, tức là xu hướng chuyển dịch lớn tới các căn hộ dành cho người thu nhập trung bình và thấp, hay nhà ở xã hội. Đây là phân khúc có nhu cầu thực về căn hộ”.

Sự dịch chuyển sang những dự án xa hơn và xanh hơn

Hậu đại dịch Covid- 19, thị trường BĐS bước vào chuỗi ngày khó khăn kéo dài. Tuy nhiên, sức hấp dẫn của thị trường này vẫn thu hút doanh nghiệp tiếp tục đầu tư. Trong đó, xu hướng xây dựng các đô thị thông minh, công trình xanh… được phát triển bài bản đã đóng góp lớn vào sự phát triển chung của thị trường, tạo chuẩn chất lượng mới, thay đổi quy mô, nâng cao mỹ quan đô thị cũng như tạo ra các khu đô thị tích hợp.

Sự phát triển các khu đô thị đã và đang thu hút các đối tượng trên thị trường, tiếp tục trở thành xu hướng trong những năm tới nhờ khả năng thanh khoản tương lai được coi là an toàn trước xu hướng đô thị hóa đang ngày một phát triển.

Song, cần lưu ý rằng, các nguyên tắc đầu tư có trách nhiệm và đầu tư ESG sẽ phổ biến hơn theo thời gian đối với thị trường vốn, Đồng nghĩa, các nhà đầu tư phải ưu tiên phương án phát triển dự án bền vững.

Bà Trang Bùi nhận định: “Một trong những lợi thế đối với các nhà đầu tư và nhà phát triển khi chuyển sang các tòa nhà xanh và thân thiện với môi trường thường sẽ có giá bán hoặc thuê cao hơn và giá trị thị trường cũng tăng. Các dự án này cũng có khả năng phục hồi tốt hơn trước bất kỳ sự suy thoái nào của thị trường vì chúng vẫn là địa điểm được nhiều người thuê lựa chọn”.

Thương mại điện tử thúc đẩy hậu cần đô thị

Nhìn lại những năm vừa qua, người tiêu dùng nội địa rất ưa chuộng sự tiện lợi của mua sắm trực tuyến, điều này thúc đẩy làn sóng dịch chuyển lưu trữ hàng hóa từ cửa hàng trực tiếp sang không gian kho hàng. Việc thương mại điện tử phát triển nhanh chóng đang định hình lại thị trường logistics và gây áp lực lớn lên hệ thống logistics, chuỗi cung ứng, các kênh phân phối bán lẻ, hệ thống nhà xưởng/nhà kho.

Vì chi phí hiện tại khá đắt đỏ cùng sự phản đối của nhiều bên liên quan đối với hoạt động hậu cần trong thành phố, nên các dự án hậu cần đô thị thường nằm ở vùng ven hoặc ngoại thành.

Số liệu từ Cushman & Wakefield cho thấy, vùng kinh tế trọng điểm miền Nam đạ tổng nguồn cung kho vận chuyển khoảng 5,2 triệu m2 sàn, trong đó TP. HCM chiếm khoảng 14% tổng cung. Vùng kinh tế trọng điểm phía Bắc ghi nhận khoảng 2,1 triệu m2 sàn, trong đó Hà Nội chiếm 12%, Hải Phòng chiếm 26%.

Thị trường logistics của Việt Nam vẫn trong giai đoạn sơ khai khi so với các nước trong khu vực. Thị trường chủ yếu cung cấp sản phẩm có tiêu chuẩn kỹ thuật thấp, phát triển ở xa trung tâm.

TP. HCM và Hà Nội khan hiếm quỹ đất và cơ sở hậu cần có sẵn khiến cho các nhà phát triển phải tận dụng nhiều loại BĐS khác nhau, thường là các tòa nhà cũ hay khu đất trống. Dù những toà nhà cũ có rủi ro cao và kém hiệu quả hơn trong khâu vận hành như tháo dỡ hàng từ xe tải, bán tải hay lưu trữ hàng hóa; Tuy nhiên vị trí kho cần nằm gần các điểm giao hàng trong trung tâm, nên đây vẫn là ưu tiên hàng đầu của các công ty 3PL, các nhà bán lẻ thương mại điện tử, công ty bưu kiện.

Một số tòa nhà cũ sẽ được tân trang lại, nâng cấp chất lượng. Với việc gần trung tâm, các nhà bán lẻ sẽ thu hút thêm nhiều khách hàng nhờ khả năng giao hàng nhanh.

Hệ thống hậu cần đô thị được xem là nền móng của sự phát triển thành phố. Để duy trì sự hấp dẫn, thân thiện môi trường và tính cạnh tranh, thì các thành phố phải tham gia vào những giải pháp giúp giảm chi phí, khó khăn của hậu cần đô thị.

Đồng thời, đầu tư mạnh vào phát triển hạ tầng vận tải hành khách, hạ tầng hạ tầng logistics, nâng cao công suất các kho chứa, công suất xếp dỡ hàng, đầu tư đón đầu các chuỗi cung ứng hướng đến trở thành khu vực trung tâm cung ứng dịch vụ logistics tầm cỡ khu vực. Từng bước cơ cấu lại thị phần, ưu tiên phát triển thị phần vận tải đường sắt, đường hàng không, đường thủy nội địa nhằm giảm áp lực cho đường bộ,

“Thị trường đang phát triển và trưởng thành với tốc độ nhanh hơn trước đây. Các bên tham gia thị trường từ nhà phát triển dự án, nhà đầu tư, ngân hàng và các cơ quan quản lý của nhà nước đều tỉnh táo và thận trọng hơn trong mỗi hành động và vai trò của mình.

Chúng tôi hy vọng năm 2024 sẽ được biết đến với một năm cải cách, điều này tạo ra áp lực đáng kể đối với chính quyền địa phương có liên quan để đẩy nhanh quá trình phê duyệt cho sự phát triển mới và kỳ vọng quá trình này sẽ đạt được trong 6 tháng đầu năm.

Chúng tôi cũng tin rằng hoạt động đầu tư bất động sản sẽ diễn ra, đặc biệt là nhóm các nhà đầu tư nước ngoài. Bởi vì “trong nguy có cơ”, nhiều doanh nghiệp có tiềm lực tài chính mạnh, đã tiến hành đánh giá và lên kế hoạch phát triển dài hạn tại Việt Nam” - Bà Trang Bùi kết luận.