Nguồn cung văn phòng mới sẽ tăng mạnh trong năm 2024

Nguồn cung tăng mạnh trong năm 2024

Cụ thể, báo cáo của Cushman & Wakefield Việt Nam cho biết, trong năm 2024, Hà Nội dự kiến sẽ đón thêm khoảng 80.700 m2 nguồn cung mới, chủ yếu nằm ở các quận xung quanh khu vực trung tâm thành phố. Ngoài ra, Hà Nội sẽ có khoảng 100.000 m2 văn phòng hạng A mới dự kiến sẽ đi vào hoạt động trong giai đoạn 2024-2027.

Với nguồn cung mới dồi dào, thị trường văn phòng cho thuê tại Hà Nội dự kiến sẽ thu hút nhiều khách thuê trong thời gian tới. Trung bình, tổng nguồn cung của Hà Nội được dự báo sẽ tăng trưởng 3,5% mỗi năm trong giai đoạn 2023-2027.

Tương tự tại TP.HCM, từ 2024-2025 dự kiến sẽ có thêm tổng cộng 118.700 m2 diện tích văn phòng cao cấp cho thị trường đến từ khu vực trung tâm thành phố (quận 1). Đồng thời, TP.HCM sẽ có thêm 81.000 m2 nguồn cung hạng A bổ sung cũng được dự kiến hoàn thành từ khu vực ngoài trung tâm trong giai đoạn 2024-2026. Dự báo, tỷ lệ trống văn phòng dự kiến trong suốt năm 2023-2026 sẽ trên 20% nhờ đón nguồn cung mới liên tục.

Theo bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc - Giám đốc Cho thuê thương mại tại Cushman & Wakefield Việt Nam, nguồn cung văn phòng mới trong năm 2024 tại TP.HCM sẽ tập trung chủ yếu ở 2 khu vực là quận 7 và Khu đô thị mới Thủ Thiêm. Hai khu vực này sẽ vươn lên trở thành trung tâm thương mại và kinh doanh mới của thành phố nhờ nằm ngay gần khu vực trung tâm thành phố, có giá cho thuê cạnh tranh, các dự án mới với công nghệ tiên tiến, quỹ đất dồi dào cho các dự án phát triển mới và cơ sở hạ tầng được cải thiện liên tục.

Áp lực lên tỷ lệ trống

Báo cáo của Cushman & Wakefield Việt Nam cho biết, những bất ổn về kinh tế đã ảnh hưởng đến nhu cầu thuê văn phòng nói chung ở TP.HCM và Hà Nội khi khách thuê ngày càng quan tâm đến chi phí.

Tại TP.HCM, tỷ lệ hấp thụ từ năm 2024 sẽ tăng dần nhờ vào nguồn cung mới chất lượng cao và điều kiện kinh tế được cải thiện. Còn tại Hà Nội, tỷ lệ lấp đầy nguồn cung văn phòng cũng sẽ duy trì ở mức thấp. Tỷ lệ trống dự kiến sẽ ở mức 25-30% vào năm 2023-2024 và sau đó giảm dần xuống khoảng 20,5% vào năm 2027.

Trước đó, báo cáo của Bộ Xây dựng trong quý IV/2023 cũng cho thấy tình trạng gia tăng tỷ lệ trống trên thị trường văn phòng cho thuê trước tình trạng trả mặt bằng và xu hướng dịch chuyển văn phòng từ khu vực trung tâm ra vùng phụ cận.

Cụ thể tại Hà Nội, một số tòa nhà, trụ sở văn phòng cho thuê trên phố Duy Tân (quận Cầu Giấy, Hà Nội) gần đây đang tìm khách thuê kèm theo ưu đãi hấp dẫn như cho phép giãn tiến độ đóng tiền, miền phí phụ phí khi làm việc ngoài giờ để giữ chân khách thuê vì tình trạng dịch chuyển văn phòng ra ngoại thành có dấu hiệu tăng.

Tại TP.HCM, nhiều tòa nhà văn phòng bình dân ở quận Phú Nhuận, Tân Bình và các vị trí phụ cận quận 1 giảm giá thuê 10-20%, nhiều tòa văn phòng khu vực Tân Bình và Phú Nhuận có tỷ lệ trống tăng lên 15-25% trong quý. Cùng với đó, tình trạng trả mặt bằng và dịch chuyển văn phòng ra các vùng phụ cận khu vực trung tâm tăng so với quý trước.

Theo bà Trang Bùi - Tổng giám đốc của Cushman & Wakefield, số lượng doanh nghiệp đóng cửa trong suốt thời gian vừa qua đang gây áp lực lớn cho thị trường văn phòng cho thuê. Trong bối cảnh nền kinh tế khó khăn, diễn biến thị trường văn phòng sẽ còn gặp nhiều thách thức trong ngắn hạn.

Bên cạnh đó, các tòa nhà văn phòng hiện nay ở Việt Nam còn chịu áp lực từ việc phải đáp ứng các tiêu chí phát triển xanh, bền vững. Khách thuê văn phòng hiện nay đang dần chuyển ưu tiên về vị trí, giá cho thuê và tiện ích sang những tiêu chí của tòa nhà giúp họ có thể đạt được mục tiêu bền vững.

Chính vì vậy, đối với nhiều dự án văn phòng mới gần đây, xu hướng chủ nhà tập trung đầu tư vào tính bền vững và các yếu tố xanh trong tòa nhà đang trở nên rõ ràng hơn. Điều này phản ánh xu hướng đang diễn ra ở các thị trường lớn trên toàn cầu như Châu Âu và Hoa Kỳ.

Đồng quan điểm, bà Thanh Phạm - Trưởng bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn CBRE Việt Nam cũng cho rằng, các khó khăn kinh tế vừa qua đang gây áp lực lên thị trường văn phòng cho thuê. Thị trường này ghi nhận nhiều giao dịch thu hẹp và trao trả lại mặt bằng. Trong đó, nhiều mặt bằng bị trả vì các doanh nghiệp kinh doanh gặp khó khăn. Nhiều giao dịch đang trong quá trình thương thảo hợp đồng thuê cũng phải hoãn tạm thời do cắt giảm ngân sách hoặc doanh nghiệp thay đổi kế hoạch kinh doanh.

Tình trạng nhiều doanh nghiệp thu hẹp diện tích làm việc, thắt chặt ngân sách trong giai đoạn kinh tế khó khăn sẽ gây nhiều áp lực lên thị trường văn phòng cho thuê. Chính vì vậy, các chủ đầu tư cần thận trọng hơn khi đưa ra các chính sách chào thuê, đặc biệt là phải biết thay đổi linh hoạt các điều khoản thuê để đạt tỷ lệ lấp đầy như kỳ vọng.

Vị chuyên gia này cho rằng, để có thể đạt tỷ lệ lấp đầy văn phòng cao, các đơn vị cho thuê cần cân nhắc và điều chỉnh lại các phương án giá cho thuê và thời hạn thanh toán tiền thuê. Cụ thể, giá thuê nên giảm từ 10-20% so với mặt bằng giá thuê chung hiện nay trên thị trường. Đồng thời, các đơn vị cho thuê nên cân nhắc đến việc cho doanh nghiệp được thanh toán tiền thuê bù vào hợp đồng của các năm sau.