Mặt bằng văn phòng TP Hồ Chí Minh liên tục giảm giá cho thuê

Nhiều mặt bằng văn phòng đồng loạt giảm giá thuê

Trái ngược với đà tăng giá những năm trước, trong năm 2023, giá thuê văn phòng tại TP Hồ Chí Minh đang ghi nhận đà giảm giá. Cụ thể, theo báo cáo của Avison Young Việt Nam, văn phòng hạng A và hạng B có giá thuê trung bình lần lượt là 60,5 USD/m2/tháng và 35,5 USD/m2/tháng. Mức giá này đã giảm 2,4% (hạng A) và 1,4% (hạng B) so với cùng kỳ năm 2022.

Mới đây, báo cáo của Cushman & Wakefield Việt Nam cũng cho thấy mức giảm giá cho thuê văn phòng ở TP Hồ Chí Minh. Cụ thể, trong  năm 2023, nguồn cung văn phòng hạng A và hạng B lần lượt đạt 57 USD/m2/tháng và 33 USD/m2/tháng, chưa đạt đến 1% tăng trưởng theo quý. Riêng hạng B ghi nhận mức tăng giá 2,3% theo năm đến từ một số toà nhà điều chỉnh giá chào thuê sau thời gian dài không có diện tích trống.

Bà Trang Bùi - Tổng Giám đốc của Cushman & Wakefield Việt Nam cho biết, trong bối cảnh siết chặt chi tiêu tài chính, nhiều khách thuê có xu hướng dành ra ít chi phí hơn cho không gian văn phòng. Do đó, một số chủ toà nhà cũng sẵn lòng chào thuê với mức giá hấp dẫn hơn, kể cả một số toà nhà hạng A tại khu vực trung tâm.

Ngược lại, các khách thuê có đủ tiềm lực tài chính đang tranh thủ tình hình thị trường hiện tại để nâng cấp văn phòng của họ. Một số toà nhà cũ thuộc khu vực trung tâm cũng nhân cơ hội này để cải tạo nhằm nâng cao khả năng cạnh tranh của mình chuẩn bị nâng cao tính cạnh tranh khi thị trường bước vào giai đoạn phục hồi.

Báo cáo của Cushman & Wakefield Việt Nam cũng cho biết, trong năm 2023, TP Hồ Chí Minh có 2 dự án văn phòng hạng A và 2 dự án văn phòng hạng B được bổ sung vào thị trường, đóng góp thêm 95.800 m2 sàn văn phòng cho thuê vào thị trường TP Hồ Chí Minh. Trong đó, cả 2 nguồn cung hạng A đều toạ lạc tại khu đô thị mới Thủ Thiêm.

Các hoạt động thuê trong năm 2023 chủ yếu đến từ khách thuê thuộc các ngành sản xuất, ngân hàng và tài chính, bất động sản và không gian làm việc chung, chiếm khoảng ¾ tổng diện tích giao dịch trong năm nay.

Lượng hấp thụ thuần trong năm 2023 ước tính khoảng 31.900 m2, chủ yếu đến từ các toà nhà hạng A mới tại các khu vực ngoài trung tâm. Các dự án đạt tỷ lệ lấp đầy khoảng 30-50% tại thời điểm ra mắt là tín hiệu cho thấy khách thuê sẵn lòng cân nhắc các mặt bằng ngoài khu vực trung tâm hơn so với trước đây.

Tỷ lệ lấp đầy cho cả hạng A&B giảm so với năm trước chủ yếu do nguồn cung mới gia nhập thị trường, cùng với việc các khách thuê di dời sang toà nhà trụ sở chính, trả ra lượng lớn diện tích trồng vào nguồn cung văn phòng cho thuê.

Thị trường còn gặp nhiều khó khăn

Giới chuyên gia của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, dự kiến trong năm 2024, thị trường văn phòng cho thuê TP Hồ Chí Minh sẽ gặp nhiều khó khăn nếu tình trạng trả mặt bằng văn phòng tiếp tục tăng cao. Thêm vào đó, nếu khó khăn của thị trường bất động sản tiếp tục kéo dài thì việc giá thuê suy giảm, đặc biệt là ở các tòa nhà văn phong cũ sẽ là điều chắc chắn xảy ra trong năm 2024.

Tỷ lệ lấp đầy các tòa nhà văn phòng sụt giảm và đang có nguy cơ phải đối diện với một cuộc “khủng hoảng” thừa do có thêm nhiều nguồn cung mới chất lượng trong khi các tòa nhà văn phòng cũ không được cải tạo, nâng cấp, làn sóng trả mặt bằng tăng mạnh, đặc biệt là thời điểm cuối năm do nhiều doanh nghiệp  đang gặp khó khăn về tài chính.

Đồng quan điểm, bà Phạm Ngọc Thiên Thanh - Trưởng bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn của CBRE tại TP Hồ Chí Minh cũng cho rằng, trong năm 2024, giá thuê mặt bằng văn phòng sẽ có sự điều chỉnh linh hoạt và có các điều khoản cho thuê có lợi hơn cho khách thuê. Trong đó, chỉ có một số ít dự án văn phòng chất lượng nằm tại các vị trí trung tâm, giao thông thuận lợi, có chứng chỉ xanh, tiện ích đa dạng sẽ tăng giá nhẹ trong năm tới. Đồng thời, trong các giao dịch tương lai, các điều khoản hợp đồng thuê văn phòng liên quan đến yếu tố xanh, phát triển bền vững sẽ dần trở nên phổ biến hơn.

Giới chuyên gia VARS cho rằng, thị trường văn phòng cho thuê muốn giải quyết những khó khăn trước mắt cần nghiên cứu, tạo cơ chế cho phép chuyển đổi công năng từ loại hình văn phòng sang nhà ở, ưu tiên phân khúc nhà ở có giá hợp lý. Điều này có thể giảm bớt áp lực “khủng hoảng” thừa nguồn cung văn phòng, vừa có khả năng tạo thêm nguồn cung nhà ở đang trong tình trạng khan hiếm.

Còn theo bà Trang Bùi, thách thức đặt ra đối với chủ văn phòng cho thuê là cần phải cải tạo lại văn phòng, cần thêm những tiện ích xung quanh như gửi xe tiện lợi, dịch vụ chăm sóc sức khoẻ như gym, spa, khu vực bán lẻ đa dạng hàng quán và không gian xanh như công viên, vườn treo hay cây xanh như công viên, vườn treo, cây xanh trong không gian văn phòng để tạo cảm giác thoải mái. Một số doanh nghiệp có số lượng nhân viên lớn đã chủ động tích hợp thêm căn tin phục vụ đồ ăn, thức uống trong chính khu vực công ty và điều này đang nhận được sự ủng hộ lớn từ phía người lao động.

“Các chủ đầu tư, phát triển các loại hình văn phòng cần chú ý đến yếu tố xanh và phát triển bền vững để gia tăng sức hút. Không gian xanh công cộng sẽ dần bị thu hẹp hoặc mất đi hoàn toàn nếu chủ đầu tư chỉ quan tâm đến việc tận dụng tối đa quỹ đất để xây dựng các dự án”, bà Trang nhấn mạnh.