Thị trường văn phòng cho thuê Hà Nội: Nguồn cung tăng, giá thuê giảm

ESG tiếp tục dẫn dắt thị trường

Báo cáo thị trường Bất động sản Quý 3/2023 được Savills công bố cho thấy nguồn cung văn phòng tại Hà Nội trong quý vừa qua đạt 2,16 triệu m2, tăng 1% theo quý và 2% theo năm với sự gia nhập của Lotte Mall West Lake Hà Nội, mang tới thị trường 23.000 m2.

Kể từ năm 2019, nguồn cung văn phòng hạng A tại Hà Nội đã tăng 4%, hạng B tăng 5% và hạng C tăng 1% mỗi năm. Trong đó, khu vực phía Tây (bao gồm các quận Cầu Giấy, Bắc Từ Liêm và Nam Từ Liêm) được ghi nhận có nguồn cung lớn nhất, chiếm 41% thị phần, tương đương 875.800 m2. Trong khi đó, khu vực nội thành (bao gồm các quận Đống Đa, Hai Bà Trưng, Ba Đình, Thanh Xuân và Tây Hồ) có mức tăng trưởng lớn nhất, tương đương 3% so với cùng kỳ năm ngoái.

Hoạt động cho thuê diễn ra sôi động trong 9 tháng đầu năm 2023. Diện tích cho thuê mới trong Quý vừa qua đạt mức cao nhất kể từ năm 2020 với 44.500 m2. Công suất cho thuê tăng 1 điểm % theo quý nhưng giảm 2 điểm % theo năm xuống 85%. Các dự án hạng A với chất lượng cao tiếp tục là phân khúc được ưa chuộng nhất, thu hút nhiều khách thuê mới, đặc biệt là các công ty nước ngoài đang tìm kiếm địa điểm có vị trí đắc địa.

Chiếm phần lớn giao dịch cho thuê là từ việc chuyển dịch văn phòng, hầu hết khách thuê ưa chuộng nội thành nơi có những dự án mới, chất lượng cao, giá thuê phù hợp và vị trí cận trung tâm. Xét về ngành nghề, các khách thuê nhóm ngành sản xuất có nhiều giao dịch, đi kèm tổng diện tích cho thuê lớn nhất; theo sau là khách thuê thuộc ngành công nghệ thông tin, tài chính, bảo hiểm, bất động sản và giáo dục.

Ngoài ra, bộ tiêu chuẩn ESG tiếp tục là yếu tố dẫn dắt nhu cầu thuê của thị trường. Hiện nay, hơn 85% công ty thuộc nhóm các Doanh nghiệp phát triển nhanh nhất Việt Nam đã và đang tham gia cam kết về ESG. Điều này đồng thời thúc đẩy nhu cầu tăng vọt đối với văn phòng đáp ứng tiêu chuẩn xanh. Các dự án xanh dự kiến sẽ ra mắt thị trường trong thời gian tới bao gồm 27-29 Lý Thái Tổ, Grand Terra, Tiến Bộ Plaza với tổng diện tích khoảng 68.400m2.

Chi phí thuê có xu hướng giảm

Nhìn ở bức tranh rộng hơn, thị trường văn phòng trên toàn cầu đang hứng chịu rất nhiều áp lực. Khách thuê văn phòng sau đại dịch vẫn chưa ổn định, mặc dù làn sóng trở lại làm việc tại văn phòng đã dần tăng lên. Thị trường Việt Nam lại có đôi chút khác biệt, được củng cố bởi các cấu trúc đa dạng và nhu cầu tích cực đối với các dự án văn phòng cho thuê. Tuy nhiên, việc đối mặt với các tác động toàn cầu là điều không thể tránh khỏi. Cả hai thành phố lớn là TP.HCM và Hà Nội đều phát triển không theo chu kỳ thông thường và hoạt động rất tốt trong nhiều năm qua, đặc biệt là so với các thành phố có nguồn cung dư thừa tại các quốc gia trong khu vực.

Báo cáo của Savills ghi nhận, giá thuê gộp toàn thị trường trong quý 3 năm 2023 tăng nhẹ 2% theo quý và theo năm, đạt 513.000 VNĐ/m2/tháng, chủ yếu nhờ vào giá tăng của văn phòng hạng A. Trong khi giá thuê hạng B và C không đổi, hạng A cũng là phân khúc duy nhất ghi nhận mức tăng theo quý với mức 2% lên 824.000 VNĐ/m2/tháng.

Bà Hoàng Nguyệt Minh, Giám đốc cấp cao, Bộ phận Cho thuê Thương mại, Savills Hà Nội nhận định: “Chi phí thuê văn phòng tại Hà Nội đang có mức đi ngang hoặc thậm chí giảm so với cùng kỳ năm ngoái, đặc biệt tại một số dự án lớn. Do đó, khách thuê tiềm năng nên coi đây là thời điểm lý tưởng để thuê mới hoặc mở rộng diện tích văn phòng”.

Savills Việt Nam đồng thời đưa ra dự báo về biến động giá thuê và công suất thị trường văn phòng hạng A và hạng B từ nay đến hết năm 2026 nhờ sử dụng 3 phương pháp bao gồm dự báo GDP/FDI, cơ sở dữ liệu bình quân về lượng tiêu thụ, giá chào thuê và dịch chuyển cơ cấu ngành với lượng tiêu thụ được xác định dựa vào tăng trưởng ngành được ghi nhận theo từng quý.

Dự báo cho thấy đến cuối năm 2026, thị trường văn phòng Hà Nội dự kiến sẽ có thêm 220.000m2 diện tích sàn cho thuê, tương đương mức tăng 13% so với nguồn cung hiện tại. Giá thuê trung bình dự kiến sẽ giảm nhẹ khoảng 1% mỗi năm đến năm 2026 do nền kinh tế và hiệu quả hoạt động của các nhóm ngành dự báo sẽ tăng trưởng chậm lại trong ba năm tới.

Lý giải về mức giảm nhẹ của giá thuê, bà Minh cho biết: “Nguồn cung của các dự án có quy mô lớn gia nhập thị trường từ năm đến 2026 đi kèm tâm lý thận trọng sẽ gây áp lực đáng kể lên giá thuê, đặc biệt là phân khúc hạng A khi phân khúc này sẽ có thêm 9 dự án mới, chiếm 77% tổng nguồn cung tương lai. Thêm vào đó, nguồn cung mới gia nhập thị trường đồng thời sẽ khiến tỷ lệ lấp đầy giảm xuống mức 85%”.

Tuy nhiên, bà Minh cho rằng, dù các mô hình dự báo giá thuê cho thấy mức giảm, nhưng thị trường văn phòng tại Việt Nam nói chung và Hà Nội nói riêng vẫn được kỳ vọng nhờ nhiều động lực thúc đẩy nguồn cầu then chốt. Từ đó sẽ có thể dễ dàng vượt qua mức trung bình trong những năm qua nhờ những điểm tích cực như sự tăng trưởng của lĩnh vực ngân hàng và bảo hiểm, các ngành thường thuê văn phòng với diện tích lớn, sự dịch chuyển quy mô lớn của các cơ quan Chính phủ, và sự phát triển của các lĩnh vực giáo dục và các trung tâm đổi mới, nghiên cứu, Y tế và Khoa học.

Nhìn chung, việc đối mặt với các tác động toàn cầu tới nhu cầu thuê văn phòng là điều không thể tránh khỏi nhưng thị trường văn phòng tại Hà Nội được ghi nhận phát triển không theo chu kỳ thông thường và hoạt động tốt trong những năm qua. Đây cũng là thị trường được đánh giá khác biệt, được củng cố bởi các cấu trúc đa dạng và nhu cầu tích cực đối với văn phòng cho thuê.