Kinh tế không thuận lợi, văn phòng cho thuê “gặp khó”

Theo Vneconomy, báo cáo thị trường bất động sản Hà Nội trong 6 tháng đầu năm của Savills Việt Nam cho thấy, bối cảnh kinh tế không mấy thuận lợi đã gây ra những tác động tiêu cực đến thuận lợi cũng đã gây ra những tác động tiêu cực đến thị trường văn phòng cho thuê. 

Diện tích cho thuê ghi nhận giảm

Theo Savills, nguồn cung văn phòng ở thị trường Hà Nội quý 2/2203 đạt mức 2,14 triệu m2 và giảm 2% theo quý, 1% theo năm sau khi một dự án hạng A, hai dự án hạng C ngừng cho thuê. 

Bên cạnh đó, việc nửa đầu năm 2023, 16.900 doanh nghiệp đã tạm dừng hoạt động hoặc là giải thể ở Hà Nội, tăng 29%/năm, đạt mức cao kỷ lục; cùng số doanh nghiệp gia nhập vào thị trường và đã tiếp tục hoạt động kinh doanh lần đầu tiên đã sụt giảm tính từ năm 2020; có nhiều doanh nghiệp đang phải đối mặt với khó khăn có liên quan đến tài chính,... đã có tác động không hề nhỏ đến công suất thuê. Và theo đó, ước tính nửa đầu năm 2023, diện tích cho thuê giảm thêm 33.400m2  so với cùng kỳ năm trước. Trong đó thì hạng B cũng ghi nhận được mức giảm nhiều nhất là 26.500m2.

Chia sẻ thêm về diễn biến của thị trường thì Giám đốc cấp cao, Bộ phận cho thuê thương mại Savills Hà Nội - bà Hoàng Nguyệt Minh cho biết, hiện nay phân khúc khách thuê trả trên 40USD/m2 có xu hướng chậm lại trong khi đó hợp đồng giá thuê khiêm tốn lại được ưa chuộng hơn. Mặt khác thì những công ty về mảng công nghệ thông tin, đặc biệt là các công ty khởi nghiệp đang tăng trưởng chậm lại sau thời kỳ phát triển nóng. Và thậm chí, một số doanh nghiệp ở Hà Nội cũng buộc phải trả lại mặt bằng trước thời hạn. 

Chuyên gia thông tin rằng: “Thời điểm 2021 - 2022, doanh nghiệp công nghệ thông tin đã gần như dẫn đầu nguồn cầu của thị trường văn phòng tuy nhiên sang năm 2023, khi tình hình kinh tế có sự chậm lại, các quỹ cũng dừng đầu tư vào công ty khởi nghiệp, những công ty này cũng đã bắt đầu xem xét, cân đối lại diện tích thuê. Nếu như trong 6 tháng đầu năm 2022, số lượng giao dịch cho thuê với khách hàng doanh nghiệp công nghệ thông tin chiếm 32% thì đến năm nay, tỷ lệ này chỉ còn có một nửa”. 

Khi nhìn nhận tình hình trên, Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (Vars) đã nhận xét bất động sản văn phòng đang thực sự phải đối mặt với khủng hoảng thừa bởi vì nhu cầu giảm do có nhiều doanh nghiệp lâm vào khó khăn, phải giảm quy mô, đóng bớt chi nhánh, trả mặt bằng,...

Cũng đồng quan điểm, CEO Cushman & Wakefield - bà Trang Bùi cho biết, những khó khăn vẫn bủa vây doanh nghiệp bất động sản, bao gồm cả giới cho thuê văn phòng, làn sóng dịch chuyển ra vùng ven hay thu hẹp diện tích văn phòng trở nên khá là phổ biến. 

Cũng tương tự, một số đơn vị khảo sát cũng đã xác nhận những tháng đầu năm, thị trường văn phòng đã diễn ra nhiều giao dịch thu hẹp cũng như trả mặt bằng. Khách đã tháo chạy chú trọng vào các doanh nghiệp khó khăn về tài chính bởi vì sức mua giảm, áp lực trả lãi vay ghi nhận tăng cao. 

Thêm nhiều giao dịch từ doanh nghiệp luật, giáo dục, tư vấn

Cũng theo bà Minh, trong nửa đầu năm 2023, những giao dịch cho thuê văn phòng phần lớn đến từ các doanh nghiệp thuộc phân khúc sản xuất, bởi đây là mảng không bị ảnh hưởng quá nhiều bởi tình hình kinh tế. Đứng thứ hai về nhu cầu thuê chính là doanh nghiệp giáo dục, trong đó bao gồm các trung tâm ngoại ngữ, trung tâm dạy tin học, văn phòng của các trường đại học mở ở thị trường Việt Nam. Cho nên dự kiến thị trường những tháng cuối năm sẽ ghi nhận thêm một lượng lớn giao dịch của doanh nghiệp hoạt động thuộc lĩnh vực tài chính, tư vấn, luật. 

Những doanh nghiệp nói trên thường sẽ có nhu cầu thuê diện tích ở mức trung bình, ghi nhận khoảng 200 - 500 m2. Ngoài ra, nhu cầu của doanh nghiệp sản xuất, giáo dục cùng với tư vấn cũng đã gia tăng. Đây cũng được xác định là những lĩnh vực chính từ đó thúc đẩy sự phát triển của thị trường văn phòng trong nửa cuối năm 2023. 

Bên cạnh đó, nhu cầu mặt bằng văn phòng trong thời gian 6 tháng cuối năm 2023 sẽ chú trọng ở khu vực Ba Đình, Cầu Giấy, Đống Đa. Khu vực trung tâm như Hoàn Kiếm cũng ít tập trung nguồn cầu hơn, bởi mặt bằng trống ở đây hạn chế đồng thời giá thuê vẫn neo cao. Còn giá thuê cùng với công suất trung bình văn phòng đến cuối năm hứa hẹn được cải thiện bởi nguồn cung mới đến cuối năm khoảng 80.279 m2.

Nói về vấn đề này, chuyên gia của Công ty Knight Frank Việt Nam có bình luận trong bối cảnh khó khăn bủa vây thì việc chủ đầu tư đẩy mạnh và cải tiến chất lượng để có thể tăng sức cạnh tranh là cần thiết. Thời gian sắp tới, thị trường sẽ chứng kiến một cuộc đua nâng cao chất lượng. Các tòa nhà văn phòng lâu năm nằm ở khu vực trung tâm hay được trang bị cơ sở vật chất, dịch vụ quản lý bậc trung sẽ được cải thiện, nâng cấp danh mục dịch vụ hoặc giảm giá chào thuê. Và thậm chí là thực hiện cả hai cùng lúc. Tuy nhiên dù sức ép đang gia tăng, đòi hỏi doanh nghiệp đầu tư phân khúc văn phòng cho thuê cần tiến hành cải tổ, tuy nhiên xét về trung và dài hạn thì văn phòng cho thuê vẫn là loại hình có tiềm năng ở trên thị trường. 

Chuyên gia của Công ty Colliers lưu ý rằng: “Có nhiều nhãn hàng hay công ty quốc tế hiện đang có xu hướng mở rộng thị phần ở Việt Nam. Những khách thuê này thường sẽ hướng đến xu hướng toàn cầu hóa cũng như tiêu chuẩn cao hơn. Chính vì thế mà nhiều nguồn cung mới và tương lai hiện nay đều đang nhắm đến thiết kế theo mô hình ESG (Environmental – Social – Governance), cùng với các tiêu chuẩn quốc tế khác như: LEED, Green Mark…”.