Thị trường bất động sản công nghiệp được “gỡ khó” khi quỹ đất cho thuê gia tăng

Theo Doanh Nghiệp & Kinh Doanh, thống kê từ đầu năm đến hiện tại có khoảng 6 khu công nghiệp trên cả nước được khởi công xây dựng. Chi tiết, ngày 14/3, Khu công nghiệp số 5 nằm trên địa bàn 2 huyện Kim Động và  n Thi (tỉnh Hưng Yên) đã được chính thức khởi công. Dự án có diện tích gần 193ha, tổng vốn đầu tư là 2.385 tỷ đồng. Chủ đầu tư hạ tầng là Công ty Cổ phần Đầu tư Khu công nghiệp Yên Mỹ. 

Vào ngày 28/4, Tập đoàn Sơn Hà đã tiến hành khởi công Khu công nghiệp SHI IP Tam Dương ở Vĩnh Phúc, chính thức gia nhập vào thị trường bất động sản công nghiệp. Dự án này có quy mô hơn 162ha, trong đó tổng diện tích cho thuê là hơn 116ha, 5,59ha là khu thương mại dịch vụ, điều hành phục vụ tiện ích cho khu công nghiệp. Và với tổng vốn đầu tư là 1.576 tỷ đồng dự kiến sẽ bàn giao mặt bằng lần 1 vào quý 4/2023 và sẽ bắt đầu đi vào hoạt động từ quý 3/2024. 

Cũng vào cuối tháng 4, Ủy ban nhân dân tỉnh Quảng Trị đã phối hợp cùng với Công ty Trách nhiệm hữu hạn liên doanh phát triển Quảng Trị tổ chức Lễ khởi động dự án Khu công nghiệp Quảng Trị. Dự án này có quy mô gần 500ha, được thực hiện ở thị trấn Diên Sanh, các xã Hải Trường, Hải Lâm (huyện Hải Lăng) với tổng vốn đầu tư 2.074 tỷ đồng.

Và giai đoạn 1 sẽ triển khai ở trên phạm vi gần 100ha với vốn đầu tư là hơn 500 tỷ đồng, tiến độ thực hiện từ năm 2021 - 2025. Dự án do Liên doanh các nhà đầu tư bao gồm: Công ty Liên doanh Trách nhiệm hữu hạn Khu công nghiệp Việt Nam - Singapore (VSIP), Công ty Cổ phần Đô thị Amata Biên Hòa (thuộc Tập đoàn Amata của Thái Lan), Tập đoàn Sumitomo của Nhật Bản tiến hành thực hiện.

Ở Hải Phòng, vào chiều ngày 13/5, Công ty Cổ phần Đầu tư Xuân Cầu - Lạch Huyện đã tiến hành tổ chức Khởi công Dự án đầu tư xây dựng cũng như kinh doanh cơ sở hạ tầng Khu công nghiệp và Khu phi thuế quan Xuân Cầu. 

Dự án này có quy mô là 752 ha, bao gồm 369 ha khu sản xuất công nghiệp, 173ha khu dịch vụ kho bãi - logistics với tổng mức đầu tư là 11.100 tỷ đồng. Tiến độ chuẩn bị cũng như thực hiện dự án ở trong giai đoạn 2022 và 2023. 

Còn ở Vĩnh Phúc, vào ngày 25/6, Công ty Cổ phần Phát triển Hạ tầng Vĩnh Phúc đã tiến hành khởi công Khu Công nghiệp Sông Lô 2 (thuộc xã Đồng Thịnh, huyện Sông Lô) với quy mô hơn 165ha, tổng vốn đầu tư là hơn 1.500 tỷ đồng. 

Ở Đồng Nai, vào ngày 7/7, Công ty Cổ phần Đô thị Amata Long Thành đã tiến hành tổ chức khởi công xây dựng dự án hạ tầng Khu Công nghiệp công nghệ cao Long Thành. Dự án này có tổng diện tích là 410ha, tiếp giáp với đường cao tốc TP. Hồ Chí Minh - Long Thành - Dầu Giây. Tổng vốn đầu tư dự án ghi nhận khoảng 282 triệu USD. 

Sau đó 2 ngày vào sáng 9/7, Công ty Cổ phần Hanaka đã tiến hành tổ chức lễ khởi công Khu công nghiệp Gia Bình 2 ở Bắc Ninh. Dự án này có quy mô là 250ha, tổng vốn đầu tư dự kiến là gần 3.957 tỷ đồng. Và dự kiến trong quý 4/2023 chủ đầu tư sẽ tiến hành bàn giao mặt bằng sạch cho các nhà đầu tư thứ cấp thuê đất đầu tư xây dựng. 

Việc khan hiếm nguồn cung đang là một trong những vấn đề đáng lo ngại của thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam. Và việc tìm kiếm nguồn cung đất công nghiệp cũng đang trở thành một bài toán khó cho các nhà đầu tư nước ngoài khi mà tỷ lệ lấp đầy ở các khu công nghiệp luôn đạt ở mức cao. Tỷ lệ lấp đầy ở các khu công nghiệp hiện hữu hạn chế cũng sẽ có ảnh hưởng đến việc cho thuê các diện tích lớn. 

Thống kê của Cushman & Wakefield cho thấy, trong quý 2/2023, thị trường bất động sản công nghiệp vùng kinh tế trọng điểm phía Nam không có khu công nghiệp mới nào được ghi nhận. Và tổng nguồn cung ổn định với 28.000ha diện tích đất cho thuê, so với cùng kỳ tăng 1%. 

Còn đối với vùng kinh tế trọng điểm phía Bắc, quý 2 đã ghi nhận nguồn cung đất công nghiệp mới là khoảng 238ha và đến từ hai khu công nghiệp tại Hưng Yên. 

Cũng theo đơn vị này, sẽ không có nguồn cung khu công nghiệp mới nào ở cùng trọng điểm phía Nam được ghi nhận trong nửa cuối năm 2023, tuy nhiên năm 2024 sẽ đón thêm khoảng 1.800ha diện tích đất công nghiệp mới, chú trọng ở các tỉnh như Bình Dương, Long An, Đồng Nai. Nguồn cung đất công nghiệp ở trong tương lai cũng sẽ tăng đáng kể, ước tính năm 2023 sẽ có thêm 5.254ha, sau khi chính quyền các địa phương hoàn tất việc điều chỉnh quy hoạch tổng thể và định hướng phát triển của tỉnh. 

Và trong báo cáo mới phát hành, Chứng khoán VNDirect cũng đưa ra nhận định rằng, thị trường bất động sản công nghiệp sẽ trải qua quãng thời gian khó khăn trong việc triển khai dự án mới dẫn đến khan hiếm nguồn cung cho đến cuối năm 2023. 

Nhóm phân tích cũng cho rằng, thị trường miền Nam sẽ trải qua giai đoạn khó khăn để có thể triển khai dự án mới trong năm 2023. Sau đó thì nguồn cung mới giai đoạn năm 2204 - 2027 cũng khá là hạn chế, ghi nhận chỉ khoảng 1.388 ha.

Đối với thị trường miền Bắc, dù có nhiều dự án đang chờ được phê duyệt tuy nhiên tình trạng thiếu nguồn cung mới dự kiến sẽ kéo dài ít nhất cho đến hết năm 2023. Sau đó có khoảng 3.757 ha đất khu công nghiệp được kỳ vọng sẽ có thể đưa vào hoạt động ở trong giai đoạn năm 2024 - 2026 với nguồn cung lớn nhất đến từ Hải Phòng, Vĩnh Phúc, Bắc Ninh. 

Chứng khoán VNDirect cho rằng, những yếu tố tích cực hỗ trợ với ngành bất động sản khu công nghiệp đang mờ nhạt bởi những thách thức dần xuất hiện. Điển hình, thị trường sẽ chứng kiến sự khan hiếm nguồn cung mới trong năm 2023 khi thủ tục phê duyệt bị trì hoãn đến từ những vướng mắc về thủ tục pháp lý, khả năng cạnh tranh của Việt Nam trong việc thu hút vốn FDI đang dần suy yếu so với các quốc gia ở trong khu vực.