Chuyên gia Savills: Người mua nhà có thể "kỳ vọng" vào nguồn cung mới từ việc cơ sở hạ tầng phát triển

Phân khúc nhà ở vẫn tiếp tục đà tăng trưởng về giá

Có thể thấy, quý IV/2023 là thời điểm mà thị trường nhà ở tại Hà Nội ghi nhận được số lượng nguồn cung mới thấp nhất trong thời gian 10 năm qua ở cả phân khúc thấp tầng lẫn căn hộ.

Đối với phân khúc căn hộ, theo như báo cáo thị trường của Savills Việt Nam cho thấy, nguồn cung tăng 52% so với quý III/2023 tuy nhiên giảm 1% so với cùng kỳ, ghi nhận 2.876 căn. Còn nguồn cung sơ cấp đạt mức 11.911 căn, giảm 40% theo quý, 41% theo năm. Mặc dù vậy thì nguồn cung mới ghi nhận ở trong quý chỉ đạt mức 10.403 căn còn Hạng B chiếm 84% nguồn cung.

Còn đối với phân khúc thấp tầng, trong năm 2023, tổng nguồn cung mới đạt mức 272 căn, theo năm giảm 82%. Nguồn cung mới có 87 căn, bao gồm 58 căn từ dự án mới Solasta Mansion ở Hà Đông, 29 căn từ dự án hiện hữu An Lạc Green Symphony ở Hoài Đức. Và nguồn cung sơ cấp đạt mức 710 căn đến từ 16 dự án, theo quý giảm 2% và theo năm giảm 23%. Nhà liền kề là sản phẩm chính với thị phần 44%.

Và khoảng giá phổ biến của cả hai phân khúc vẫn đang neo ở mức cao. Trong đó thì các căn hộ có mức giá từ 51-70 triệu đồng/m2, chiếm 63% nguồn cung mới, theo năm tăng 24%. Các căn hộ trong khoảng giá này chiếm 49% số lượng các căn bán được, so với năm 2022 tăng 24%. Các căn hộ có giá trên 4 tỷ đồng chiếm 42% số lượng các căn bán được trong năm 2023, tăng từ mức 3% trong năm 2019. Những căn hộ có giá bán từ 2-4 tỷ đồng chiếm 55% thị phần. Và chỉ có 3% số căn hộ có giá bán dưới 2 tỷ đồng.

Theo như thống kê của đơn vị này, dù hầu hết các chủ đầu tư không thay đổi giá tuy nhiên lượng hàng tồn kho thấp tầng giá cao khiến cho giá sơ cấp tăng. Điển hình như giá biệt thự sơ cấp tăng 55% theo quý lên con số 160 triệu đồng/m2 đất và chủ yếu bởi nguồn hàng giá thấp ở Mê Linh đã được bán trong quý 3/2023. Giá liền kề tăng 3% theo quý lên mức 194 triệu đồng/m2 đất.

Giám đốc cấp cao Bộ phận Nghiên cứu & Tư vấn Savills Hà Nội - bà Đỗ Thu Hằng cho biết, phân khúc nhà ở vẫn tiếp tục đà tăng trưởng về giá là bởi chi phí đất, chi phí xây dựng tăng, cơ sở hạ tầng phát triển và chất lượng được cải thiện. Theo đó, việc hạn chế về nguồn cung trên thị trường vẫn còn tiếp tục đã dẫn đến giá bán sơ cấp trung bình toàn thị trường tiếp tục tăng cao.

Số lượng căn hộ bán được trong quý IV/2023 đạt mức 3.045 căn, theo quý tăng 45% và theo năm tăng 5%. Nguồn cung mới cũng có tỷ lệ hấp thụ là 46%. Trong khi đó thì phân khúc thấp tầng lại có lượng giao dịch thấp nhất trong thời gian nhiều năm. Số lượng giao dịch ở trong quý IV/2023 giảm 37% theo quý, 76% theo năm. Tỷ lệ hấp thụ ở trong quý chỉ đạt mức 9%, giảm 5 điểm % theo quý, 12 điểm % theo năm.

Cũng trong năm 2023, chỉ có 359 căn được bán và con số này thấp nhất kể từ năm 2014. Tổng số giao dịch thấp tầng giảm 76% theo năm, tỷ lệ hấp thụ trong năm 2023 chỉ đạt mức 36%, giảm 31 điểm % theo năm.

Trước tình trạng tỷ lệ hấp thụ không lớn, Giám đốc cấp cao Bộ phận Nghiên cứu & Tư vấn Savills Hà Nội phân tích rằng: “Tâm lý của người mua ở thời điểm hiện nay vẫn còn những quan ngại. Trên thực tế cho thấy, số lượng căn hộ bán được của ba tháng cuối năm 2023 chủ yếu là những dự án mà chủ đầu tư có uy tín, đảm bảo được về mặt pháp lý, hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Chính vì thế, dù cho được hỗ trợ về mặt lãi suất cho vay ngân hàng đối với nhu cầu ở thực thì người mua có những quan ngại nhất định về yếu tố pháp lý. Hơn thế, ngân hàng cũng quan ngại về việc chủ đầu tư chưa thực sự hoàn thành nghĩa vụ về mặt pháp lý đối với dự án để hoàn tất thủ tục cho vay. Và điều này vô hình chung đã làm ảnh hưởng đến quyết định của khách mua cùng với số lượng nhà được bán, đồng thời cũng lý giải cho thực tế mặc dù lãi suất cho vay đã giảm tuy nhiên tỷ lệ hấp thụ vẫn không cao”.

Người mua nhà ở thực có những cơ hội nào?

Cũng theo Giám đốc cấp cao Bộ phận Nghiên cứu & Tư vấn Savills Hà Nội, trong điều kiện đang hạn chế về nguồn cung cũng như giá sơ cấp ở ngưỡng cao thì cơ hội đối với người có nhu cầu mua ở thực có thể nằm ở thị trường thứ cấp. Theo đó, thị trường thứ cấp có ưu điểm về khả năng mua được với nhiều sự lựa chọn, phù hợp với khả năng chi trả cũng như pháp lý được đảm bảo hơn. Điển hình như giá biệt thự thứ cấp trên mỗi m2 đất thấp hơn giá sơ cấp trung bình là 7%, liền kề thứ cấp có mức giá thấp hơn sản phẩm sơ cấp 24% còn nhà phố thương mại thứ cấp có mức giá thấp hơn sơ cấp ở trên thị trường là 40%.

Song song với đó, người mua nhà cũng có thể đặt kỳ vọng vào nguồn cung mới đến từ việc cơ sở hạ tầng phát triển. Và những dự án đầu tư hạ tầng như đường Vành đai 3,5 và 4 sẽ được mở rộng thị trường nhà ở Hà Nội và hướng đến không tập trung nguồn cầu ở những khu vực nội thành và khu vực trung tâm. Cũng theo đó, cơ sở hạ tầng phát triển cũng sẽ thúc đẩy nhu cầu nhà ở ra các tỉnh cũng như khu vực lân cận với mức giá cả vô cùng hợp lý, quỹ đất lớn hơn.

Trong báo cáo của Savills cũng cho thấy được một điều rằng, đây chính là điểm tích cực đối với nguồn cung khi mà sản phẩm nhà ở tại những khu vực ngoài trung tâm cùng với các tỉnh lân cận sẽ ngày càng gia tăng hơn từ đó giúp đáp ứng nhu cầu nhà ở của Hà Nội.

Và theo đó, trong năm 2024 thì thị trường dự kiến sẽ đón nhận thêm 12.100 căn hộ mới với 87% thị phần nằm ở các quận như Hoàng Mai, Nam Từ Liêm, Hà Đông. Còn Hưng Yên và Bắc Ninh cũng sẽ cung cấp khoảng 203.000 căn hộ từ năm 2024 cho đến năm 2026. Như thế, đến năm 2026, phân khúc thấp tầng dự kiến sẽ có 14.000 căn mới từ 37 dự án.

Ngoài ra, việc Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) và gần đây nhất đó là Luật Đất đai (sửa đổi) chính thức được thông qua cũng đặt kỳ vọng sẽ tác động tích cực đến thị trường bất động sản.

Giám đốc cấp cao Bộ phận Nghiên cứu & Tư vấn Savills Hà Nội nhấn mạnh, việc quy định chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính trước khi những sản phẩm hình thành trong tương lai là một trong những nội dung củng cố niềm tin cho người mua. Chính vì thế mà có thể tin rằng giai đoạn 2024-2025 cùng những giai đoạn tiếp theo niềm tin của thị trường sẽ được củng cố một cách vững chắc hơn, các sản phẩm sẽ được cung cấp từ những chủ đầu tư uy tín và thực sự có năng lực tài chính. Để từ đó thị trường bất động sản sẽ cân bằng cũng như đa dạng hơn về sản phẩm.

Và tác động rõ nhất trong năm 2024 của các chính sách mới được thông qua đó là niềm tin đối với thị trường bất động sản được cải thiện. Đây chính là yếu tố “then chốt” bởi vì bất cứ sản phẩm nào cũng không thể thành công nếu như không có sự đón nhận từ các bên tham gia thị trường.

Đối với bất động sản nhà ở, đây không chỉ là khoản đầu tư giá trị lớn và dài hạn mà còn là một quyết định quan trọng của đời người. Chính vì thế, việc hoàn thiện hệ thống pháp luật liên quan đến các dự án bất động sản nói chung và phân khúc nhà ở nói riêng sẽ có thể giải quyết được các vướng mắc hiện hữu, giảm phát sinh ở trong tương lai. Từ đó khuyến khích các doanh nghiệp mạnh dạn tham gia, giúp giảm các chi phí đầu tư xây dựng cũng như góp phần bình ổn giá bán. Song song với đó, người dân cũng sẽ an tâm hơn khi giao dịch bất động sản.

Đối với những người mua và nhà đầu tư biết quan sát thì vẫn có cơ hội khi ra quyết định đúng thời điểm, đúng dự án. Và trong năm nay, các chuyên gia cho biết từ quý II trở đi, thị trường nhà ở dự báo sẽ có thêm dự án khởi công hoặc là tái khởi động từ những chủ đầu tư cả cũ lẫn mới. Còn về giá bán, giá nhà ở những khu đô thị lớn, rìa trung tâm cũng sẽ tiếp tục tăng trong khi có thể đứng yên hoặc có giảm nhẹ ở các đô thị loại II, loại III.

Và nếu như 2 dự báo này chính xác, cộng với mặt bằng lãi suất ở thời điểm đó hạ nhiệt hơn thì những đợt mở bán mới vào cuối năm 2024 có thể ghi nhận được nhiều chương trình ưu đãi thanh toán, miễn lãi suất hay là giảm diện tích căn hộ, phần nào làm cho giá bán hạ xuống để có thể thu hút người mua, kích cầu.

Mặc dù vậy thì nếu như người mua có ý định mua nhà trong năm nay thì nên tính toán một cách kỹ lưỡng về tính pháp lý, tiến độ xây dựng, hình thức thanh toán và uy tín của chủ đầu tư. Song song với đó cũng cần phải cân nhắc thu nhập, tận dụng các đòn bẩy tài chính phù hợp. Các chuyên gia nhấn mạnh, vẫn có cơ hội sở hữu nhà ở vừa tầm, thậm chí là có thể xem xét ở rìa trung tâm bởi vì hạ tầng giao thông ngày càng hoàn thiện cho nên việc di chuyển sẽ có phần thuận lợi hơn./.