Đầu tư căn hộ cao cấp để cho thuê có còn là mỏ vàng?

Chi phí duy trì khá lớn

Thời gian qua, việc đầu tư căn hộ cao cấp để cho thuê tuy không vượt quá lãi suất ngân hàng nhưng vẫn được nhiều nhà đầu tư lựa chọn bởi kỳ vọng mang lại lợi nhuận và khả năng tăng giá trong dài hạn.

Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, giá chung cư nói chung và chung cư cao cấp nói riêng chỉ riêng tại thị trường Hà Nội thời gian qua đã có đà tăng liên tiếp bởi cung hạn chế nhưng cầu vẫn lớn. Vì vậy, giá bán chung cư sẽ tiếp tục tăng 3-8% và chung cư cao cấp sẽ có mức tăng nhiều nhất. Nguồn cung hạn chế sẽ khiến hoạt động cho thuê căn hộ trong năm 2024 tăng khoảng 5%.

Theo Giám đốc cấp cao chi nhánh Hà Nội, trưởng Bộ phận nghiên cứu và tư vấn phát triển CBRE - bà Nguyễn Hoài An, trong 1 - 2 năm tới, nhu cầu của thị trường vẫn cao, nguồn cung căn hộ chung cư hạn chế sẽ là yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động mua bán cũng như cho thuê căn hộ chung cư. Dự báo, đầu năm 2024, giá cho thuê chung cư nói chung sẽ vẫn giữ mức tăng khoảng 3-5%, tăng ít hơn so với năm 2023.

Chị Phan Thị Yến – một nhà đầu tư căn hộ cao cấp cho thuê cho biết, giai đoạn trước, chị đầu tư căn hộ cao cấp cho thuê có thể đạt doanh thu từ 8-10%/năm giá trị căn hộ. Hiện nay, doanh thu đã giảm còn khoảng 4% nhưng dù đã có 3 căn hộ cao cấp cho thuê nhưng chị vẫn đang tìm kiếm thêm các căn hộ tiềm năng mới. Lý do chị Yến đưa ra đó là, chung cư cao cấp có một tệp khách hàng riêng là người nước ngoài hay quản lý doanh nghiệp, những đối tượng này có tài chính khá vững vàng nên câu chuyện của họ là lựa chọn không gian sống tốt chứ không quan trọng về giá cả.

Tuy nhiên, trái ngược với chị Yến, anh Tuấn Anh, một chủ nhà tại dự án chung cư cao cấp ở quận Nam Từ Liêm cho hay, từ cuối năm 2023 đến nay, anh ráo riết đăng cho thuê căn hộ 2 phòng ngủ của mình với giá 17 triệu đồng/ tháng, đã hạ giá so với mức 20 triệu đồng/ tháng trước đây nhưng vẫn chưa tìm được khách thuê.

Anh Tuấn Anh cho biết, trước đây, khách thuê của anh hầu hết là người nước ngoài, chuyên gia của một số tập đoàn lớn và hầu như khách thuê chung cư cao cấp sẽ thuê theo cộng đồng người nước họ đang sinh sống. Như chung cư của anh hầu hết là người Hàn Quốc nhưng thời gian gần đây, rất nhiều khách thuê người Hàn đã chuyển đi, không còn cộng đồng đông đảo nên lượng người tìm kiếm và thuê căn hộ tại dự án đã giảm đáng kể. Trong khi đó, giá mua căn hộ ban đầu đã cao nhưng để duy trì căn hộ, anh Tuấn Anh đã phải tốn chi phí cho môi giới, sang sửa, vệ sinh nhà cửa thường xuyên nhưng “mòn mỏi” vẫn chưa tìm được khách.

Theo khảo sát của PV, tại quận Cầu Giấy (Hà Nội), nơi tập trung khá nhiều chung cư cao cấp, diện tích, tiện ích cùng giá thuê cũng rất phong phú từ 13-20 triệu đồng/ tháng. Tuy nhiên, có những thông tin rao cho thuê cả tháng trời vẫn chưa có khách hỏi.

“Chung cư cao cấp khá kén khách thuê. Đăng tin cả tháng chưa tìm được khách khiến chủ nhà như chúng tôi thấp thỏm, nguồn thu bị đứt quãng, nội thất, thiết bị để lâu không có người sử dụng cũng dễ hỏng hóc nên hàng tuần chúng tôi phải thuê đơn vị dọn dẹp đến lau dọn, bảo dưỡng căn hộ của mình. Mỗi tháng cũng mất khoảng 2-3 triệu đồng”, anh Tuấn Anh cho biết.

Cần cân đối về tỷ suất lợi nhuận

Giá nhà vẫn leo cao trong khi giá thuê đang có xu hướng “dậm chân tại chỗ”, nhiều chuyên gia cho rằng, không phải niềm tin mà khả năng sinh lời giảm là nguyên nhân chính khiến nhiều nhà đầu tư “chùn tay”.

TS Đinh Thế Hiển - Chuyên gia kinh tế cho biết, trong đầu tư, nhà đầu tư xuống tiền chủ yếu vì niềm tin và từ đó tạo ra vòng xoáy đi lên của thị trường: niềm tin tăng – người mua tăng – giá tăng – nhà đầu tư nhìn vào giá tăng, đầu tư có lời lại nhảy vào thị trường – nhiều người mua – giá tăng.

Tuy nhiên, TS. Đinh Thế Hiển cũng cho rằng, vòng xoáy này sẽ có điểm dừng lại. Trên thị trường chứng khoán, khi hệ số giá/ lợi nhuận (P/E) vượt qua 20% là lúc thị trường phải điều chỉnh. Còn trong bất động sản, khi mua nhà để cho thuê chỉ đạt 1% lợi nhuận nghĩa là tới lúc chuẩn bị quay đầu.

Theo chuyên gia này, hiệu suất khai thác thực sự của bất động sản chỉ là biểu hiện còn nền tảng của nó là các quy luật của kinh tế học về chi phí vốn và lợi suất, thu nhập và rủi ro, sâu xa là quy luật cung – cầu.

Cũng theo chuyên gia Đinh Thế Hiển, thị trường bất động sản của chúng ta hiện nay dường như đang ở giai đoạn cần sự đổi mới, thay đổi dứt khoát cách kinh doanh.

Ở góc nhìn thận trọng hơn, ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, cần tính toán kỹ càng trước khi đưa ra phương thức đầu tư vào bất động sản đặc biệt là ở phân khúc cao cấp. Khi thời gian qua, kinh tế đi xuống, thu nhập của người dân giảm sút thì việc đầu tư vào bất động sản thông thường đã khó khăn, thì đầu tư vào phân khúc cao cấp lại càng phải lưu ý. Đồng thời ông cũng nhấn mạnh, thời gian qua phân khúc chung cư cao cấp cũng đã có sự tăng trưởng rất mạnh mẽ và khó có thể giữ được đà tăng trong thời gian tới bởi các yếu tố tác động chủ quan và khách quan.

“Nhà đầu tư cần tính toán kỹ lưỡng để tránh rủi ro”, ông Nguyễn Văn Đính khuyến cáo, đồng thời cho biết thị trường bất động sản Việt Nam đang trong quá trình hoàn thiện, xu hướng kinh doanh cũng có sự thay đổi liên tục, nếu nhà đầu tư không cân nhắc, tính toán mà chạy theo thời cuộc thì hậu quả sẽ rất nặng và dù có chiêu thức thoát “ế” nào đi nữa thì vẫn tồn tại nhiều rủi ro lớn.