Thị trường văn phòng cao cấp Việt Nam: “Cầu vượt cung”, cơ hội hấp dẫn cho nhà đầu tư nhạy bén

Thị trường chứng kiến tình trạng “cầu vượt cung”

Trong chia sẻ mới đây, ông David Jackson, Tổng Giám đốc, Avison Young Việt Nam nhận định, việc thị trường văn phòng cao cấp tại Việt Nam đang chứng kiến tình trạng “cầu vượt cung” là cơ hội mở ra với những nhà đầu tư nhạy bén.

Avison Young Việt Nam cho biết, tại các quận trung tâm (CBD) của Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh hiện nay là nơi hầu hết các tập đoàn đa quốc gia đặt trụ sở, những tòa nhà cao tầng chen chúc nhau. Theo ông David Jackson, thật khó để hình dung quang cảnh này nếu một người ghé thăm vào đầu thập niên 90 của thế kỷ trước. Dù vậy, những gì đang diễn ra tại thị trường văn phòng Việt Nam lại là một vấn đề đáng lo ngại đó là tình trạng thiếu mặt bằng văn phòng chất lượng cao kéo dài.

Tổng Giám đốc, Avison Young Việt Nam

Trên thực tế, sau 35 năm kể từ ngày Việt Nam cấp phép cho dự án đầu tư trực tiếp từ nước ngoài (FDI) đầu tiên cho một dự án tại Bà Rịa - Vũng Tàu vào năm 1988 đến nay, Việt Nam có hơn 38.000 dự án FDI. Theo đó, nước ta đã và đang trở thành một trong những bài học thành công về thu hút FDI trong khu vực và điều này đã thúc đẩy lĩnh vực bất động sản văn phòng phát triển mạnh trong vài thập kỷ qua.

Tuy nhiên, vị chuyên gia cho rằng, khi nhiều nhà đầu tư nước ngoài xem xét Việt Nam là một trong những địa điểm thay thế trong chiến lược đa dạng hóa chuỗi cung ứng, thì vấn đề Môi trường - Xã hội - Quản trị (ESG) đang trở thành một yếu tố quan trọng trong quá trình ra quyết định của họ. Sự thiếu vắng các cao ốc văn phòng chất lượng cao và đạt chứng nhận xanh hiện nay có thể càng trầm trọng hơn.

So với các quốc gia khác trong khu vực, quy mô thị trường văn phòng Việt Nam có phần nhỏ hơn. Lấy ví dụ, TP. Hồ Chí Minh - trung tâm kinh tế trọng điểm và là thị trường văn phòng lớn nhất cả nước. Tuy nhiên, quy mô thị trường văn phòng ở đây chỉ bằng khoảng 1/3 so với thị trường Bangkok và Jakarta, và 1/4 so với Manila. Tuy vậy, mật độ nhân viên văn phòng ở TP. Hồ Chí Minh lại gấp 3 lần so với Bangkok, Manila, Jakarta, và gấp đôi so với Singapore.

Từ lâu, bất động sản văn phòng Việt Nam đã là phân khúc “cầu vượt cung”. Khi nguồn cung eo hẹp, lợi thế đàm phán thuộc về chủ nhà. Giá thuê trung bình văn phòng hạng A tại TP. Hồ Chí Minh cao gấp 2-3 lần so với Bangkok, Jakarta và Manila. Trong bối cảnh hậu đại dịch, khi các mô hình làm việc hết hợp và làm việc từ xa ngày càng phổ biến, thì những phương thức này chỉ được số ít nhà tuyển dụng áp dụng tại Việt Nam.

Ông David Jackson nhận định, văn hóa làm việc của người Việt Nam rất khác, họ thích cộng tác trực tiếp, đào tạo tại chỗ và môi trường làm việc gắn kết. Đây là lý do khiến nhu cầu mặt bằng văn phòng vật lý chiếm ưu thế, không chỉ riêng bây giờ mà còn nhiều năm sau nữa.

Đáng chú ý, Avison Young Việt Nam cho biết, trong khi phân khúc văn phòng tại các thị trường quốc tế lớn vẫn đang chật vật vì công suất thuê giảm, thì hầu hết các tòa văn phòng hạng A tại các thành phố lớn như Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh và Đà Nẵng đều duy trì tỷ lệ lấp đầy trên 85% hàng quý, kể từ đầu năm 2023. Thậm chí, tỷ lệ trống còn thấp hơn 5% tại một số tòa nhà đạt chứng nhận LEED ở khu vực trung tâm TP. Hồ Chí Minh.

Bất động sản văn phòng Việt Nam từ lâu là phân khúc cầu vượt cung

Tuy nhiên, ông David Jackson cho rằng, sự thiếu hụt nguồn cung văn phòng xanh tại Việt Nam không thể giải quyết ngay trong một sớm một chiều. Nghĩa là, một mặt khách thuê vẫn sẽ tiếp tục chịu áp lực giá, mặt khác các doanh nghiệp sẽ còn vất vả tìm mặt bằng vừa đáp ứng tiêu chí bền vững, vừa giúp họ giải quyết vấn đề yêu cầu ngày càng tăng của nhân viên về sức khỏe và anh sinh tại nơi làm việc.

Cơ hội cho những nhà đầu tư nhạy bén

Nhận định về bối cảnh thị trường văn phòng cho thuê cao cấp tại Việt Nam hiện nay, vị Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam từng đánh giá để phát huy lợi thế cũng như chen chân vào cuộc đua thu hút vốn nước ngoài chất lượng cao, cần một luồng sinh khí mới cho loại hình bất động sản thương mại, trong đó bao gồm phân khúc văn phòng.

Ông David Jackson lấy dẫn chứng diễn biến của thị trường TP. Hồ Chí Minh trong thời gian qua, hầu hết giao dịch văn phòng trong quý III/2023 đều xuất phát từ nhu cầu di dời, sau đó là gia hạn hợp đồng thuê. Trong đó, di dời văn phòng chiếm đến 50% tổng giao dịch trong quý, ngoài ra một số doanh nghiệp chuyển từ tòa nhà hạng B sang hạng A và một số khác dời sang Khu đô thị mới Thủ Thiêm - nơi có 2 tòa nhà văn phòng hạng A mới đi vào hoạt động là The Hallmark và The METT. Đây là các tòa nhà có chứng chỉ xanh nên nhanh chóng thu hút khách thuê ngành tài chính - ngân hàng. Nhóm doanh nghiệp này đóng góp tích cực vào việc hấp thụ diện tích văn phòng hạng A mới và giúp khu vực Thủ Thiêm dẫn đầu nhu cầu giao dịch trong quý vừa qua.

Vị chuyên gia cho biết thêm, thông thường khi nói đến thuê văn phòng, hầu hết mọi người đều nghĩ rằng đó là quá trình tìm mặt bằng phù hợp với ngân sách và vị trí cho nhân viên làm việc, họp hành,... Tuy nhiên, bấy nhiêu đó vẫn chưa đủ. Hiện nay, khách thuê ngày càng chú trọng vào các dự án chất lượng cao, không gian đổi mới sáng tạo và có dịch vụ vận hành tốt để nâng cao chất lượng môi trường làm việc cũng như đáp ứng các tiêu chí bền vững.

Còn dưới góc độ thị trường, các động thái như cung cấp những gói ưu đãi mới, thậm chí đưa vào hợp đồng các điều khoản phạt nếu chủ đầu tư không đáp ứng yêu cầu ESG của khách hàng có thể sẽ xuất hiện nhiều hơn trong thời gian tới. Thực tế cho thấy, điều khoản thuê đang dần linh hoạt hơn, chẳng hạn như thêm thời gian hoàn thiện văn phòng, hay các điều kiện ưu ái nhằm giữ chân khách thuê.

Các tòa nhà văn phòng mới ở khu vực bán đảo Thủ Thiêm

Theo Avison Young Việt Nam, nguồn cung văn phòng mới tại các thành phố trọng điểm đang tăng tốc dù tốc độ vẫn chậm hơn so với kỳ vọng. Theo một cách nào đó, điều này giúp duy trì lợi thế cho các chủ đầu tư, ngược lại áp lực cạnh tranh cũng đang tăng lên. Có thể thấy, công nghệ mới và sự phổ biến của các loại vật liệu xây dựng hiện đại đang góp phần “xanh hóa” những dự án văn phòng hạng A mới. Các đơn vị quản lý văn phòng giờ đây đang hướng tới chất lượng dịch vụ nhằm nâng cao trải nghiệm làm việc cho cộng đồng bên trong tòa nhà đó. Đồng thời, mối quan hệ giữa chủ đầu tư và khách thuê văn phòng cũng đã thay đổi.

Ông David Jackson khuyến nghị, khi xem vận hàng bất động sản như một loại hình dịch vụ và đặt con người làm trọng tâm, chúng ta có thể xác định nhu cầu và mong muốn của người trực tiếp sử dụng nhằm thay đổi và áp dụng những phương thức vận hành mới, từ đó đáp ứng tốt hơn những yêu cầu kỳ vọng của họ. Điều này không chỉ giúp chủ đầu tư, mà còn tạo ra giá trị thật về kinh tế, xã hội và môi trường cho cộng đồng nói chung.

Ngoài ra, vị Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam cũng cho rằng, hiện tại đã qua thời mà việc định giá bất động sản văn phòng chỉ dựa trên các chỉ số về nhu cầu thuê, mức lấp đầy và giá thuê. Văn phòng có thể tạo ra nhiều giá trị hơn cả tài chính cho bên thuê và bên cho thuê, tất cả sẽ dựa trên chiến lược phát triển và vận hành. Nếu chủ đầu tư xác định đúng chiến lược cũng như tối ưu quá trình vận hành, bất động sản văn phòng sẽ trở thành khoản đầu tư hoàn hảo đem lại nguồn thu nhập hấp dẫn và lợi ích dài hạn.

Tại châu Á - Thái Bình Dương nói chung và Việt Nam nói riêng, văn phòng vẫn là một trong những tài sản lớn nhất và tiếp tục là thành phần cốt lõi trong danh mục đầu tư bất động sản. Dù còn khá mới so với các thị trường khác trong khu vực, nhưng tại Việt Nam, phân khúc văn phòng và thị trường bất động sản nói chung vẫn là mảnh đất màu mỡ cho các nhà đầu tư nhờ yếu tố cầu vượt cung cùng tốc độ tăng trưởng nhanh, nguồn lao động trẻ dồi dào và sự ưa chuộng mô hình làm việc trực tiếp.

Trong bối cảnh tăng trưởng trung bình duy trì ở mức từ 2,5% đến 3,5% mỗi năm trong suốt 3 thập kỷ qua, Avison Young Việt Nam đánh giá Việt Nam là một trong các nền kinh tế phát triển nhanh nhất trong khu vực, đồng thời thuộc những quốc gia được hưởng lợi nhiều nhất từ chiến lược Trung Quốc +1 cùng với việc Việt Nam là một trong những ứng viên triển vọng nhất trở thành thị trường mới nổi trong thời gian tới có thể sẽ mang lại nhiều cơ hội cho thị trường văn phòng cao cấp.

Vị Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam cho biết, hoạt động cho thuê văn phòng thường nhạy cảm trước các biến động kinh tế bởi nó liên quan đến tình hình làm việc và ngân sách của khách thuê. Những khó khăn kinh tế hiện tại có thể khiến nhà đầu tư trì hoãn chiến lược đầu tư văn phòng. Tuy nhiên, việc nắm bắt các đặc điểm về cung - cầu, rủi ro - lợi nhuận và am hiểu thị trường địa phương sẽ giúp các nhà đầu tư cũng như chủ đầu tư tăng tính chống chịu cho loại hình bất động sản văn phòng và kiểm soát những tác động tới tài sản của họ trong các chu kỳ kinh tế và thị trường.

“Mặc dù có những rủi ro ở một thị trường cận biên như Việt Nam, nhưng vẫn có nhiều cơ hội hấp dẫn cho những nhà đầu tư nhạy bén biết nghiên cứu thấu đáo và ra quyết định đúng thời điểm”, ông David Jackson khuyến nghị.