Nguồn cung tại Hà Nội và TP HCM “thủng đáy” đẩy nhu cầu sang các tỉnh lân cận

Nguồn cung tại Hà Nội và TP HCM thấp nhất lịch sử

Theo số liệu mới đây của Tổng Cục Thống kê (GSO), Việt Nam trong năm 2023 ghi nhận mức tăng trưởng GDP là 5,1%. So với 2 năm đại dịch Covid-19 (2020 và 2021), con số trên đã cao hơn đáng kể, nhưng lại thấp hơn khá nhiều khi so với mức tăng trưởng 8% trong năm 2022.

Trong năm vừa qua, điểm sáng của nền kinh tế Việt Nam chính là sự bứt phá mạnh mẽ trong giai đoạn nửa cuối năm. Ngoài ra, một số chỉ tiêu tăng trưởng khác như FDI, hay chỉ số niềm tin kinh doanh của Việt Nam vẫn được ghi nhận ở mức cao. Liên quan đến vấn đề này, các chuyên gia của Savills dự báo, hoạt động đầu tư sẽ phục hồi và sôi động trở lại trong quý 3/2024 với ‘lực đẩy’ đến từ các thị trường lớn trên thế giới như Mỹ và Anh.

Xét về thị trường bất động sản, nhìn chung vẫn chưa được cải thiện, đặc biệt là phân khúc nhà ở tại Hà Nội và TP HCM. Đối với phân khúc căn hộ tại Hà Nội, lượng căn hộ sơ cấp trong năm 2023 đạt hơn 11.900 căn, so với cùng kỳ năm 2022 đã giảm đến 41%. Giá bán sơ cấp trung bình đạt 58 triệu đồng/m2, tương đương mức tăng 7% theo quý, đồng thời 12% so với cùng kỳ năm trước. Đáng chú ý, giá mở bán trung bình tại thị trường này đã tăng trong 20 quý liên tiếp.

Tại TP HCM, nguồn cung sơ cấp kể từ năm 2017 liên tục trượt giảm. Nguồn cung sơ cấp tại thành phố trong quý 4/2023 đạt 7.600 căn hộ, tương đương với mức giảm 5% theo năm. Đặc biệt, giá bán sơ cấp trung bình trong quý tại TP HCM đã bất ngờ giảm, sau đó quay về mức của năm 2020, được ghi nhận ở mức 69 triệu đồng/m2 thông thủy, so với cùng kỳ năm trước đã giảm 45%.

Chia sẻ thêm, bà Giang Huỳnh, Phó Giám đốc, Trưởng bộ phận nghiên cứu và S22M cho biết, nguồn cung bất động sản nhà ở tại TP HCM thời điểm hiện tại đang rất thấp, đặc biệt đối với thị trường hơn 10 triệu dân. Cụ thể, vị này nhận định: “Theo báo cáo thị trường quý 4/2023 của Savills, lợi nhuận từ đầu tư căn hộ tại TP HCM đã giảm nhẹ trong khoảng 5 năm qua, tuy nhiên vẫn cao hơn mức lãi suất gửi ngân hàng. Do đó, căn hộ tiếp tục được xem là một kênh đầu tư có lời”.

Đáng chú ý, phân khúc biệt thự và nhà ở liền kề vẫn tiếp tục duy trì ở mức thấp. Nguồn cung sơ cấp biệt thự/nhà liền kề tại Hà Nội chỉ đạt 710 căn đến từ 16 dự án, tương ứng với mức giảm 23% theo năm. Thực tế cho thấy, nguồn cung hạn chế cùng với hàng tồn kho giá cao đã ảnh hưởng lớn đến tỷ lệ hấp thụ của thị trường. Trong quý 4/2023, lượng bán hàng tại Hà Nội đã giảm 37% theo quý và 67% theo năm với chỉ vỏn vẹn 64 căn. Tỷ lệ hấp thụ trong quý chỉ đạt 9%, tương ứng với mức giảm 5 điểm phần trăm theo quý và 12 điểm phần trăm theo năm.

Quý 4/2023, nguồn cung biệt thự/nhà liền kề sơ cấp tại TP HCM tiếp tục ở mức thấp với 771 căn, tương ứng mức tăng nhẹ 1% theo quý và tăng 10% so với cùng kỳ năm 2022. Tình hình hoạt động của dòng sản phẩm này cũng vô cùng ảm đạm, lượng bán hàng trong quý chỉ đạt 64 căn, tương đương với quý 3/2023 nhưng lại giảm 24% theo năm. Ngoài ra, tỷ lệ hấp thụ được duy trì ở mức 8%, tương đương với quý trước, nhưng so với cùng kỳ năm 2022 lại giảm 4 điểm phần trăm.

Theo thông tin từ Bộ Xây dựng, số liệu tổng hợp báo cáo của các địa phương cùng thông tin khảo sát đánh giá của các tổ chức nghiên cứu thị trường trong quý 4/2023 cho thấy, giá căn hộ chung cư tại 2 thành phố lớn là Hà Nội và TP HCM tiếp tục xu hướng tăng, đặc biệt là ở khu vực trung tâm. Đặc biệt, phân khúc căn hộ bình dân (giá dưới 25 triệu đồng/m2) gần như hoàn toàn biến mất khỏi thị trường, chủ yếu là phân khúc căn hộ trung cấp (giá từ 25-50 triệu đồng/m2) là đủ điều kiện huy động vốn và tiến hành giao dịch.

Theo ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), loại hình chung cư sẽ khó có được đột phá trong thời gian tới. Cụ thể, căn hộ chung cư từ phân khúc bình dân cho đến trung cấp và cao cấp sẽ tiếp tục khan hàng, thế nên giá bán càng khó giảm, thậm chí ngày càng tăng lên. Bên cạnh đó, những giao dịch hướng đến nhu cầu ở thực cũng sẽ xuất hiện nhiều hơn. Tuy nhiên, nguồn cung hạn hẹp là yếu tố chính khiến thanh khoản thị trường nói chung vẫn ở mức thấp. Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam dự báo, giá bán chung cư sơ cấp trong năm 2024 sẽ tiếp tục tăng trung bình khoảng 3% đến 8%. Trong đó, tăng nhiều nhất là giá chung cư cao cấp.

Nhu cầu tại các tỉnh lân cận tăng lên

Theo bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao Dịch vụ tư vấn Savills Hà Nội, thị trường bất động sản thời điểm hiện tại đang chứng kiến sự mất cân bằng ngày càng tăng giữa nguồn cung và nguồn cầu căn hộ tại Hà Nội, đặc biệt là những sản phẩm thuộc phân khúc vừa túi tiền. Theo đó, tuyến metro và các đường vành đai một khi hoàn thiện sẽ thúc đẩy xu hướng dịch chuyển dần ra ngoài trung tâm, sang những tỉnh thành lân cận.

Thực tế, nguồn cung hạn chế và mức giá ngày càng cao so với mức chi trả của đại đa số người dân tại Hà Nội và TP HCM đã khiến các thành phố vệ tinh càng thêm hấp dẫn. Bên cạnh đó, sự hỗ trợ của mạng lưới dự án đường vành đai tại Hà Nội và TP HCM càng thêm gia tăng sức hút cho các khu vực lân cận, thu hút đông đảo người mua bất động sản nhờ khả năng kết nối thuận tiện, nhiều sản phẩm đa dạng cùng mức giá phải chăng hơn.

Theo dự báo, huyện vùng ven trong khoảng thời gian từ năm 2024 đến năm 2026 sẽ đóng góp khoảng 74% nguồn cung nhà liền thổ mới tại Hà Nội, đồng thời đóng góp 75% tại TP.HCM.

Nhận định về tổng quan thị trường bất động sản nhà ở, bà Giang Huỳnh cho biết, nguồn cung nhà ở tại 2 thành phố lớn nhất cả nước là Hà Nội và TP HCM thường xuyên ở mức thấp, khiến nhiều người khó tiếp cận giá nhà ở. Điều này đã đẩy nhu cầu sang các tỉnh thành lân cận.

Chia sẻ thêm về điều này, bà Huỳnh khẳng định: “Triển vọng cho phân khúc thương mại tại Hà Nội và TP HCM cho đến nay vẫn rất lạc quan, với dự báo nhu cầu sẽ hỗ trợ cho nguồn cung tương lai. Nguồn cung văn phòng tại Việt Nam ngày càng “xanh”, hầu hết các dự án mới từ nay cho đến năm 2026 đều sẽ đạt các chứng chỉ xanh”.