Chuyên gia "mách nước" thời điểm vàng cho nhà đầu tư bất động sản

Dự án vướng pháp lý sẽ được tháo gỡ

Năm 2022, thị trường bất động sản ghi nhận nhiều khó khăn khi sức mua, thanh khoản giảm mạnh, dòng tiền bị nghẽn. Trong khi đó, khối lượng trái phiếu đáo hạn cuối năm 2022, 2023, 2024 lần lượt là 21.650 tỷ đồng, 119.000 tỷ đồng và 112.000 tỷ đồng.

Tại cuộc họp báo cuối năm 2022 của Bộ Xây dựng mới đây, ông Vương Duy Dũng, Phó Cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết: "Cuối năm 2022, Chính phủ lập tổ công tác gỡ vướng về thị trường bất động sản.

Với hoạt động của Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong triển khai dự án bất động sản, Bộ Xây dựng và các bộ, ngành, Tổ công tác đã nắm bắt được tình hình của thị trường và những khó khăn của doanh nghiệp trong năm 2022.

Tổ công tác xác định được nhiệm vụ, giải pháp và đang từng bước thực hiện các nhiệm vụ, giải pháp này. Bước đầu đã có dấu hiệu tích cực. Dự án vướng pháp lý sẽ được tìm cách tháo gỡ, nhất là dự án nhà ở thương mại. Với hơn 1.000 dự án ở nhóm này, khi được gỡ vướng, sẽ tạo nguồn cung đáng kể cho thị trường… Tôi tin rằng, với sự triển khai đồng bộ của Chính phủ, Bộ, ngành, Tổ công tác, thị trường bất động sản năm 2023 sẽ ổn định và phát triển tốt hơn".

Từ góc nhìn thể chế, ông Phan Đức Hiếu, Ủy viên Thường trực Ủy ban Kinh tế của Quốc hội nhìn nhận, thị trường bất động sản rõ ràng đang có cơ hội, đặc biệt là khi cơ quan chức năng đang vào cuộc quyết liệt.

“Dư địa” lớn được ông kì vọng với thị trường bất động sản là mới đây Chính phủ đã thành lập Tổ công tác để rà soát, đôn đốc, tháo gỡ khó khăn cho các dự án bất động sản. “Thị trường có thể khởi sắc nếu Tổ công tác của Chính phủ quyết liệt, tháo gỡ được khó khăn pháp lí trong ngắn hạn”, ông Hiếu nhận định.

Đa số chuyên gia kỳ vọng từ quý II/2023 thị trường sẽ dần phục hồi và phát triển lành mạnh, minh bạch hơn khi những vướng mắc được tháo gỡ, môi trường pháp lý có nhiều bước tiến mới, tăng trưởng kinh tế khả quan...

Trao đổi với PV, ông Đinh Thế Hiển, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Tin học & Kinh tế ứng dụng đưa ra góc nhìn lạc quan về thị trường bất động sản. Theo ông Hiển, một trong những thuận lợi của năm 2023 là Nhà nước đã kiểm soát và giải quyết được gốc rễ việc cung ứng vốn dưới chuẩn và đầu cơ của thị trường bất động sản, từng bước đưa thị trường này về sự thiết thực và ổn định. Theo đó giúp cung ứng vốn cho nền kinh tế thực và các công ty sản xuất kinh doanh.

Vị chuyên gia này cũng dự đoán, thị trường bất động sản sẽ phục hồi nhẹ từ quý IV/2023, tập trung ở khu vực đô thị lân cận khu công nghiệp và khu vực hạ tầng đang đầu tư mạnh.

“Theo quan điểm của tôi, tháng 6/2023 sẽ là thời điểm vàng cho các nhà đầu tư bất động sản, hết quý III thị trường sẽ bắt đầu ổn định”, ông Hiển nói.

Ngành địa ốc đứng trước cơ hội của chu kì 10 năm

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), trong năm 2022, nguồn cung bất động sản chưa được cải thiện, bởi vẫn đang trong quá trình chờ sửa luật, nhiều dự án bị “đắp chiếu” do các quy định pháp lý mâu thuẫn, chồng chéo tạo rào cản trong thời gian dài. Thêm vào đó, nguồn cung nhà ở xã hội vẫn không thể triển khai vì vướng cơ chế pháp lý. Nguồn cung trên thị trường chủ yếu là sản phẩm cao cấp, giá trị quá cao so với thu nhập trung bình của người dân.

Nhu cầu toàn cầu đối với hàng hóa suy yếu, thiếu hụt nguồn cung nguyên vật liệu, chi phí đầu vào tăng cao khiến hoạt động sản xuất kinh doanh bị ảnh hưởng, nhiều doanh nghiệp trong khu công nghiệp không gia hạn thuê một phần hoặc toàn bộ mặt bằng sản xuất kinh doanh. Bên cạnh đó, nhu cầu mua nhà giảm do thu nhập bị ảnh hưởng.

Nhận định về thị trường bất động sản 2023, VARS chỉ ra rằng, các chính sách được ban hành theo hướng 3 hướng: Thứ nhất, thúc đẩy phát triển dự án phù hợp với nhu cầu thị trường như: hạ tầng, nhà ở xã hội, nhà ở bình dân. Thứ hai, cải thiện dòng tiền cho người vay mua nhà ở xã hội, nhà ở bình dân. Thứ ba, cải thiện điều kiện phát hành trái phiếu doanh nghiệp thông thoáng hơn nhưng vẫn được kiểm soát.

Về vấn đề nguồn cung của thị trường bất động sản, thời điểm đầu năm được dự báo sẽ không có nhiều thay đổi. Nhưng nếu chính sách vĩ mô được điều chỉnh như dự báo trên, bắt đầu từ cuối quý I, những dự án phù hợp với nhu cầu như nhà ở bình dân, nhà ở xã hội đang triển khai dở dang, vướng mắc ở giai đoạn trước khả năng sẽ được khơi thông, đẩy vào thị trường một nguồn cung mới. Bên cạnh đó, càng về cuối năm là thời điểm để nguồn cung phù hợp nhu cầu thị trường càng được cải thiện.

Tiến sĩ Cấn Văn Lực, Kinh tế trưởng BIDV, thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính - Tiền tệ Quốc gia cho rằng khả năng phục hồi của thị trường bất động sản trong 2023 là có cơ sở do các nước trên thế giới bắt đầu không tăng lãi suất giúp áp lực tỷ giá, lãi suất được giảm bớt; các vụ việc tiêu cực trên thị trường cũng được giải quyết; đặc biệt câu chuyện trái phiếu doanh nghiệp bất động sản đã rõ ràng hơn.

Cũng theo ông Lực, trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn sẽ trở thành một thách thức cần giải quyết trong năm tới khi có gần 120.000 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp bất động sản đáo hạn. Tuy nhiên, điểm sáng là thị trường sẽ có sự sàng lọc, tái cấu trúc và phục hồi dần từ quý III/2023. Các vấn đề về nguồn cung, pháp lý cũng dần dần được tháo gỡ.

“Bất động sản đất nền, khu công nghiệp, nhà ở tiếp tục có sự điều chỉnh và khả quan. Thị trường trở nên lành mạnh, thực chất, bền vững hơn”, Tiến sĩ Cấn Văn Lực nhận định.

Đánh giá tích cực về thị trường bất động sản năm 2023, Tiến sĩ Trần Kim Chung, nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương dự đoán, ngành địa ốc đang đứng trước cơ hội của chu kì 10 năm.

Đây là thời điểm hàng loạt bộ luật liên quan tới thị trường bất động sản như: Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở dự kiến sẽ được sửa đổi, thông qua và dần đi vào cuộc sống. Nhiều vấn đề vướng được kì vọng sẽ được giải quyết như tình trạng nhà siêu mỏng, phát triển hành lang công trình hạ tầng… hay nhiều vấn đề pháp lý liên quan tới nguồn cung thị trường.

Bài học tương tự đã từng diễn ra khi năm 2013, Luật Đất đai sửa đổi được thông qua cùng một số luật liên quan tới bất dộng sản. Tác động đã thấy rõ ngay sau đó khi thị trường đang ở giai đoạn đáy năm 2012 nhanh chóng phục hồi và liên tục phát triển từ đó tới nay.

Theo Tiến sĩ Trần Kim Chung, thời điểm này, cơ hội còn nằm ở luồng dịch chuyển vốn trên thế giới đang hướng tới những nước có kinh tế và xã hội ổn định như Việt Nam. Ngoài vốn ngoại, nhiều dòng tiền theo ông cũng sẽ đổ vào thị trường bất động sản như lượng kiều hối ổn định, vốn tín dụng, trái phiếu hay nguồn vốn từ chính các doanh nghiệp đầu tư bất động sản khi khó khăn qua đi.