Thị trường bất động sản TP. Hồ Chí Minh sẽ diễn biến ra sao trong năm 2023?

Nguồn cung giảm, tỷ lệ hấp thụ thấp

Thị trường bất động sản TP. Hồ Chí Minh trong những tháng cuối năm 2022 ghi nhận bầu không khí trầm lắng, ảm đạm. Số liệu thống kê và phân tích từ các đơn vị nghiên cứu thị trường đều cho thấy thị ngành địa ốc đang gặp khó khăn kể từ quý III/2022.

Báo cáo của thị trường quý III/2022 của Công ty Cushman & Wakefield, tại TP.HCM cho biết, nguồn cung căn hộ mới đạt khoảng 4.100 căn được chào bán, giảm 56% so với quý II/2022. Trong đó, căn hộ trung cấp chiếm tỷ lệ 75%, phân khúc bình dân là 16% và còn lại là cao cấp và hạng sang. Lượng bán và tỷ lệ hấp thụ đều giảm trong quý, với khoảng 4.150 căn tiêu thụ, giảm 54% so với quý II. Với phân khúc nhà liền thổ, nguồn cung mới tại TP. Hồ Chí Minh ghi nhận số lượng 450 căn, nhưng chỉ tiêu thụ được hơn một nửa là 270 căn.

Theo nghiên cứu của Công ty CBRE Việt Nam, trong quý III/2022, TP. Hồ Chí Minh ghi nhận sự sụt giảm về tỷ lệ hấp thụ nhà ở khi chỉ dừng lại ở mức 70% trên lượng cung sản phẩm, nguyên nhân là do các sản phẩm bán ra được định giá quá cao, vượt so với giá trị thực. Dự báo đến hết quý IV/2022, TP. Hồ Chí Minh có hơn 1.800 căn hộ được bán ra, phân khúc cao cấp và hạng sang là 66%. Còn 2023, dự báo nguồn cung căn hộ mới tại TP. Hồ Chí Minh ở mức thấp với khoảng 20.000 căn, giảm 10% so với cùng kỳ năm ngoái.

Ông Troy Griffiths, Phó Tổng giám đốc Savills Việt Nam cho rằng, hiện có sự mất cân đối giữa nguồn cung nhà ở tại TP. Hồ Chí Minh và tốc độ tăng trưởng với loại hình nhà ở đang chậm lại. Một số nguyên nhân được đưa ra là do nguồn cung mới cho thị trường rất nhỏ giọt, giảm khoảng 82% so với cùng kỳ năm trước (tương đương giảm khoảng 2.500 căn hộ).

Bên cạnh đó, ông Troy cũng chỉ ra tỷ lệ hấp thụ kém trước đây cũng chỉ ở mức 20% so với mức độ thông thường là 60-70% so với trước đây. Tỷ lệ hấp thụ cao của những năm trước được thúc đẩy là nhờ nguồn cung ở phân khúc nhà ở hạng C với mức giá cả phải chăng. Tuy nhiên, xu hướng này hiện nay đã thay đổi với 80% nguồn cung đến từ phân khúc hạng A và B, chỉ có 20% là căn hộ hạng C là phù hợp với nhu cầu chính của thị trường.

Khó khăn tiếp tục kéo dài

Phân tích bức tranh bất động sản kém sắc của năm 2022, ông Nguyễn Duy Thành - Tổng giám đốc Công ty quản lý Nhà Toàn Cầu (Global Home) cho biết, thị trường đã trải qua tình trạng tăng giá, sốt đất, những sai phạm của các các bộ quản lý đất đai tại các địa phương cũng như sai phạm của một số chủ đầu tư lớn có sức ảnh hưởng đến thị trường. Ngoài ra, thị trường còn bị tác động bởi chính sách siết tín dụng, tăng lãi suất cho vay, room tín dụng bất động sản hạn không được nới lỏng...

Ông Thành cho biết thêm, quý IV/2022, thị trường bất động sản TP. Hồ Chí Minh và khu vực phía Nam còn bị ảnh hưởng bởi những tin đồn. Khiến cho các chủ đầu tư chân chính dù là ăn uy tín vẫn bị đánh đồng với một số chủ đầu tư vi phạm pháp luật, qua đó dẫn đến suy giảm lòng tin của người dân. Những tin đồn này như vết dầu loang ra khắp các tỉnh thành khác, gây thiệt hại cho nhiều doanh nghiệp.

“Tin đồn về rủi ro pháp lý của lãnh đạo các tập đoàn, cho đến tin đồn về phát hành trái phiếu không đúng mục đích… Điều này đã làm cho quý IV/2022 gần như mờ mịt, bị dao động bởi tin đồn, tài chính bị bóp chặt, không có room tín dụng” - ông Thành cho hay.

Theo kết quả khảo sát tại TP. Hồ Chí Minh và các tỉnh phía Nam trong giai đoạn 2020-2022 của Công ty Việt An Hòa công bố, tỷ trọng nhà đầu tư "lướt sóng" trên thị trường bất động sản phía Nam sụt giảm dần và điều chỉnh về mức 0%. Nguyên nhân chính là do thanh khoản của các loại hình bất động sản có dấu hiệu xuống thấp, khi thời gian mua vào và bán ra ngày càng kéo dài hơn so với trước đó rất nhiều lần.

Còn theo ông Trần Khánh Quang, Tổng Giám đốc Công ty Việt An Hòa cho biết, thanh khoản thị trường thứ cấp cho thấy rõ một số dự án đang gặp khó khăn về dòng vốn cũng như việc mua đi bán lại trầm lắng. Những bất động sản ở nội đô, có thể ở thực đã giảm từ 2-3%, còn những bất động sản ở vùng ven có mức sụt giảm lên tới 30-35%. Thậm chí, một số dự án ở tỉnh, chủ đầu tư cũng phải chấp nhận "cắt lỗ" để tìm kiếm dòng tiền.

Dự báo về thị trường bất động sản năm 2023, vị chuyên gia cho rằng, những chính sách chung về kinh tế và các động thái tháo gỡ khó khăn pháp lý của các cơ quan quản lý Nhà nước sẽ có hiệu quả, nhưng trong thời gian ngắn chưa thể có nhiều tác động. Do đó, thị trường sẽ có một số tín hiệu lạc quan, tuy nhiên không nhiều. Do thị trường bất động sản hiện tại vẫn đang tồn tại nhiều vấn đề, không thể tháo gỡ khó khăn trong một sớm một chiều.

Ông Trần Khánh Quang dự báo, năm 2023, room tín dụng dũng sẽ dễ thở hơn, lãi suất có thể được kiềm chế. Chính sách về nhà ở thu nhập thấp cũng bắt đầu được cởi mở về dự án mới giúp nguồn cung sẽ tăng. Tới quý III/2023 sẽ có đổi mới, những doanh nghiệp theo đó bắt đầu chuyển mình. Khi đó, sẽ thấy rõ những doanh nghiệp và những loại sản phẩm nào có thể tồn tại. Còn tới quý IV/2023 vẫn sẽ tiếp tục khó khăn và chỉ ấm dần hơn so với năm 2022.

Các chuyên gia cũng dự báo, nhìn chung năm 2023, thị trường bất động sản khu vực TP. Hồ Chí Minh cũng như các tỉnh phía Nam tiếp tục khó khăn. Việc này có thể sẽ kéo dài qua cả năm 2024, cho tới năm 2025 mới bắt đầu hồi phục dần trở lại.