Trong quý cuối cùng của năm 2022, thị trường đất nền phía Nam ghi nhận đà sụt giảm mạnh trên diện rộng khi nguồn cung, thanh khoản đều ở mức rất thấp. Trong bối cảnh đó, nhiều người lo ngại rằng, kênh đầu tư từng “làm mưa làm gió” trên thị trường đang bước vào giai đoạn thoái trào, rất khó có khả năng phục hồi và phát triển trở lại.
Để hiểu rõ về những rào cản, thách thức, cũng như diễn biến của thị trường đất nền phía Nam trong thời gian tới, phóng viên đã có buổi trò chuyện với ông Đinh Minh Tuấn – Giám đốc Batdongsan khu vực phía Nam. 

Chỉ còn hơn 1 tháng nữa là kết thúc năm 2022, ông có nhận định gì về những diễn biến của thị trường đất nền phía Nam từ đầu năm đến nay?
Để có một cái nhìn tổng quát nhất, tôi sẽ chia diễn biến thị trường đất nền phía Nam trong năm 2022 thành 3 giai đoạn. Giai đoạn đầu tiên là 6 tháng đầu năm 2022, thị trường đất nền rất thịnh với lượng giao dịch, nguồn cung, giá bán đều tăng mạnh. 
Thông thường trong 1 năm sẽ có một đợt sốt đất vào đầu năm. Trong năm 2022, thị trường đất nền phía Nam đã diễn biến theo đúng chu kỳ như vậy, bắt đầu từ tháng 3, lượng quan tâm, tìm kiếm đất nền ở các tỉnh thành phía Nam rất nhiều.

Tuy nhiên, nguyên nhân chính có giai đoạn hưng thịnh này là do sau một năm thành công của thị trường chứng khoán, các nhà đầu tư bắt đầu chuyển hướng đầu tư vào đất nền. Cùng với đó là những chính sách, thông tin mới về quy hoạch hạ tầng đã thúc đà phục hồi và tăng trưởng của thị trường đất nền phía Nam.
Giai đoạn thứ 2 (bắt đầu từ quý III/2022), thị trường đất nền phía Nam có sự điều chỉnh về chính sách, hạn chế các giao dịch, chuyển nhượng đất nền để phục vụ cho mục đích ở thực và sản xuất kinh doanh. Bên cạnh đó là những chính sách điều chỉnh phân lô bán nền, hạn chế tín dụng vào bất động sản đã làm giảm nhiệt của thị trường đất nền, vốn có rất nhiều người đầu cơ
Giai đoạn thứ 3 (Bắt đầu từ qúy IV/2022) là giai đoạn thị trường đất nền phía Nam bắt đầu suy thoái với biểu hiện lượng giao dịch sụt giảm mạnh. Với một số lượng lớn các nhà đầu tư F0, thị trường đất nền rất dễ lao dốc khi gặp vấn đề. 
Trong giai đoạn suy thoái, nhiều người cho rằng, thị trường đất nền bắt đầu giảm giá nhưng theo số liệu khảo sát của đơn vị chúng tôi, giá đất nền không giảm mà chỉ giảm so với kỳ vọng. Đất nền luôn có chu kỳ tăng giá bắt đầu từ thời điểm mua vào cho đến khi bán ra, chưa kể nếu xảy ra sốt đất, giá bán có thể tăng lên gấp 3 lần. Khi thị trường khó khăn, mức giá đất nền sẽ thấp hơn mức giá ở thời điểm sốt đất cao nhất và thấp hơn so với kỳ vọng của các nhà đầu tư.

Ví dụ, đầu năm nay, một nhà đầu tư mua một lô đất nền với mức giá 2 tỷ đồng. Nếu tính thêm cả tiền lãi ngân hàng thì đến thời điểm cuối năm, nhà đầu tư đó có thể thu thêm được 8% mức giá ban đầu của lô đất đó, tức là rơi vào khoảng 2,2 tỷ đồng. Nhưng khi thị trường khó khăn, người mua trả xuống 2,1 hay 2 tỷ đồng thì nhà đầu tư này vẫn bán.
Thị trường đất nền phía Nam chỉ sụt giảm ở mức độ tương đối, không quá mạnh. Các nhà đầu tư vẫn đang có tâm lý chờ đợi mức giá sẽ giảm gần bằng với mức giá của thị trường. Điều này khiến thanh khoản của phân khúc bất động sản này liên tục giảm sâu, mặc dù đang là mùa cao điểm bán hàng nhưng có rất ít giao dịch thành công trong thực tế.
Dữ liệu của chúng tôi cho thấy, nếu nhìn tổng quan trong năm 2022, hầu hết thị trường đất nền phía Nam đều có sự điều chỉnh tương đối, không có sự sụt giảm quá mạnh. Còn ở thời điểm hiện tại, nguồn cung đất nền đã có sự sụt giảm đáng kể, giao dịch giảm sâu so với giai đoạn “sốt đất” đầu năm.

Thị trường đã bước vào mùa cao điểm bán hàng cuối năm nhưng theo báo cáo của các đơn vị nghiên cứu bất động sản, tính thanh khoản của thị trường đất nền phía Nam vẫn chưa có dấu hiệu phục hồi. Nguyên nhân của vấn đề này là gì, thưa ông?
Tính thanh khoản của thị trường đất nền đang bị ảnh hưởng bởi tâm lý của các nhà đầu tư. Hiện nay, khi nhìn vào những thông tin xấu trên thị trường, nhóm những người có tiền cảm thấy đầu tư vào lúc này sẽ gặp nhiều rủi ro. Cho nên, họ sẽ có tâm lý chờ đợi, không muốn đầu tư vào lúc này.
Nhóm thứ 2 là những nhà đầu tư đang chờ bắt đáy bất động sản. Nhóm những nhà đầu tư này đã dựa trên những kinh nghiệm săn hàng và bắt đầu cảm nhận thấy thị trường đang ở xung quanh vùng đáy nên luôn trong trạng thái sẵn sàng “xuống tiền” để đầu tư. Nhưng đầu tư vào thời điểm này không hề dễ vì những chính sách hạn chế tín dụng của các ngân hàng.
Nhóm thứ 3 là những nhà đầu tư đang sở hữu đất hoặc tài sản ở nhóm tài sản khác. Họ là những người đang bị ảnh hưởng bởi sự sụt giảm của những thị trường khác như chứng khoán, tiền ảo. Cho nên, dù có nhiều tài sản nhưng họ lại không có tiền để đầu tư.

Nhóm thứ 4 là những nhà đầu tư các dự bán nhỏ lẻ. Họ là những người thu mua đất nền số lượng lớn. Sau khi phân lô, tách thửa, họ lại trở thành những người bán. Nhóm nhà đầu tư này thường có số lượng đất nền bán ra nhiều hơn những nhóm khác nên ảnh hưởng rất lớn đến thị trường.
Có thể thấy, nhu cầu mua đất nền đang bị hạn chế rất lớn. Người có tiền không dám đầu tư, người muốn đầu tư nhưng lại không có tiền. Bên cạnh đó, tình trạng rao bán cắt lỗ trên thị trường đất nền cũng ảnh hưởng rất lớn đến tâm lý của người mua. Khi người bán rao bán một lô đất từ tháng này sang tháng khác, thậm chí đã giảm giá sâu nhưng không thoát được hàng sẽ ảnh hưởng đến tâm lý của người mua trên thị trường. Cho nên, mức giá đất nền có thể giảm xuống sâu nhưng vẫn không có thanh khoản.

Có thể thấy, thị trường đất nền các tỉnh thành phía Nam đã không còn tình trạng tăng nóng, sốt cục bộ như những tháng đầu năm, hành vi mua bán trao tay, “thổi giá”, phân lô bán nền cũng đã được chấn chỉnh nhưng tại sao mức giá vẫn không giảm, thậm chí còn đang tăng cao, thưa ông?
Mặc dù thị trường đất nền phía Nam nhìn chung đang giảm giá nhưng một số khu vực ở xung quanh TP Hồ Chí Minh đang tăng cao. Nguyên nhân là do đất nền ở những khu vực này đang đáp ứng nhu cầu ở thực của nhiều người mua.
Trong tâm lý của các nhà đầu tư đất nền, họ rất sợ đầu tư phải những vùng đất không có sinh khí, không có người ở. Cho nên, khi nhận thấy thị trường bắt đầu bị ảnh hưởng, nhóm nhà đầu tư đất nền ở xung quanh khu vực Đồng Nai, Bình Dương sẽ quay trở lại thị trường trung tâm ở TP Hồ Chí Minh.
Trong khi đó, thị trường đất nền xung quanh TP Hồ Chí Minh đang được hưởng lợi rất lớn từ những thông tin về dự án đường cao tốc, hạ tầng. Cho nên, thị trường đất nền ở xung quanh khu vực TP Hồ chí Minh không có sự sụt giảm về giá bán, mà còn tăng lên đáng kể.
So với quý I, II/ 2022 mức giá đất nền hiện tại có sự sụt giảm vì thị trường có sự điều chỉnh. Tuy nhiên, so với cùng kỳ năm ngoái, mức giá gần như không có sự sụt giảm. Điều này cho thấy, mức giá hiện tại chỉ giảm đi so với nguyện vọng của các nhà đầu tư.
Đất nền ở thị trường xung quanh TP Hồ Chí Minh phục vụ cho nhu cầu để ở nhiều hơn nên vẫn tăng trưởng bình thường và bền vững. Trong thời gian vừa qua, xu hướng di chuyển dân số ra khu vực lân cận thành phố Hồ Chí Minh rất rõ ràng. Thêm vào đó, những khu vực này có giao thông kết nối với vùng trung tâm rất thuận tiện nên có nhiều tiềm năng tăng giá bán.

Trước đây, nhà đầu tư rất ưa chuộng đất nền vì biên độ lợi nhuận cao, mà không phải phát sinh thêm chi phí khác như chung cư hay nhà liền thổ nhưng nay lại chật vật vì không thể phát sinh ra dòng tiền hàng tháng như các phân khúc bất động sản khác. Có vẻ như đây là một rủi ro mà chẳng ai có thể lường trước được?
Từ xưa đến nay, rủi ro về đất nền vẫn luôn là thanh khoản. Khi thị trường xảy ra khủng hoảng, đất nền sẽ là phân khúc bị ảnh hưởng mạnh nhất vì có nhiều người mua để đầu cơ, nhu cầu ở thực không có. Nếu để càng lâu, rủi ro về thanh khoản sẽ càng lớn, vài năm là chuyện bình thường. Kể cả có giảm giá thì người ta vẫn không mua. Mua đất nền là mua kỳ vọng nên khi thị trường có vấn đề, kỳ vọng giảm xuống và sẽ làm ảnh hưởng đến thanh khoản ngay lập tức.
Thanh khoản là rủi ro lớn nhất mà các nhà đầu tư phải đối mặt khi đầu tư vào phân khúc đất nền. Và rủi ro này đã xuất hiện từ nhiều năm về trước, từ những năm 2008-2012 đã có những người đầu tư đất nền bị chôn vốn 5-10 năm. Hay từng có những khu vực được gọi là đô thị ma vì có giảm giá bao nhiêu cũng không có người mua.
Rủi ro khi đầu tư đất nền là thanh khoản. Những nhà đầu tư chuyên nghiệp họ sẽ hiểu rất rõ về câu chuyện này nên sẽ đối tượng thoát hàng trước. Còn những nhà đầu tư không chuyên thường có tâm lý chờ đợi rất lâu mới chịu bán. Thành ra, không phải ai cũng có thể nhìn thấy câu chuyện rủi ro khi đầu tư đất nền.

Theo ông, liệu đất nền vốn được cho là một kênh đầu tư vua có đang thoái trào khi nhiều nhà đầu tư đang dần mất niềm tin vào phân khúc bất động sản này?
Thị trường đất nền trong năm nay đang gặp những khó khăn liên quan đến kinh tế vĩ mô, tín dụng. Tuy nhiên, năm sau là một ván bài mới với những kỳ vọng mới, góp phần làm thay đổi cục diện thị trường đất nền.
Đặc biệt, thị trường đất nền phía Nam đang có lực đẩy rất lớn từ việc phát triển cơ sở hạ tầng. Nếu nhìn dài hạn, phân khúc bất động sản này vẫn là một kênh đầu tư hấp dẫn trên thị trường bất động sản, thu hút rất nhiều đối tượng đầu tư.
Tôi tin rằng, với những định hướng sắp tới từ phía Chính phủ, thị trường đất nền phía Nam sẽ có những chuyển biến  mới và phục hồi nhanh hơn các phân khúc khác. Các nhà đầu tư sẽ quên đi những khó khăn của năm 2022 và đặt nhiều kỳ vọng hơn vào năm 2023.

Thời gian vừa qua, nhiều địa phương phía Nam đang siết chặt các quy định phân lô tách thửa, ông có nhận định gì về nguồn cung đất nền trong năm 2023?
Ở thời điểm hiện tại, nguồn cung đất nền phía Nam vẫn chưa có tín hiệu phục hồi. Kể từ khi Nhà nước ban hành những chính sách mới để hạn tình trạng đầu cơ, việc mua bán, chuyển nhượng, phân lô, bán nền trở nên rất khó khăn. Trước đây, chủ sở hữu chỉ cần hiến đất làm đường và sau đó sẽ tiến hành phân lô để bán nhưng bây giờ, việc làm này sẽ bị hạn chế. Khi thủ tục pháp lý khó khăn, nguồn cung đất nền sẽ bị sụt giảm. Đây là những tín hiệu cho thấy nguồn cung đất nền phía Nam sẽ tiếp tục đà sụt giảm trong thời gian tới.
Thông thường, những cơn sốt đất nền thường diễn ra vào những tháng đầu năm và cuối năm. Theo ông, kịch bản này có lặp lại trong năm 2023 không?
Có thể ở thời điểm hiện tại, mọi người sẽ thấy thị trường bị suy giảm, đang gặp nhiều vấn đề. Tuy nhiên, sang năm mới 2023, khi có những thông tin mới về quy hoạch, phát triển hạ tầng hoặc những định hướng tốt hơn từ phía Chính phủ, thị trường đất nền sẽ có những chuyển biến tốt hơn.
Thông thường, trong một năm sẽ có một đợt sốt đất đầu năm và cuối năm. Tương tự, bước sang năm 2023, các cơn sốt đất sẽ quay trở lại nhưng sẽ xảy ra ở thời điểm muộn hơn, có thể trong quý II, quý III sẽ có những đợt tìm kiếm đất nền rất nhiều.

Còn xu hướng về giá đất nền ở khu vực phía Nam trong năm 2023 sẽ ra sao, thưa ông?
Rõ ràng, trong ngắn hạn, thị trường đất nền đang bị hạn chế bởi tính thanh khoản thấp nên mức giá đất nền sẽ có sự sụt giảm so với mức kỳ vọng của các nhà đầu tư hoặc thấp hơn lớp tài sản khác. Còn trong dài hạn, tôi nghĩ giá đất nền khó có khả năng sụt giảm mạnh. Mức giá có thể đi ngang so với giá năm 2022 nhưng sau đó sẽ nhanh chóng tăng lại nhờ những kỳ vọng mới. 
Mua đất nền là mua kỳ vọng và khi khu vực đó vẫn còn kỳ vọng thì vẫn còn tiềm năng tăng giá. Ngoài ra, giá đất nền gắn nhiều với tiềm lực kinh tế của địa phương. Cho nên, nếu kỳ vọng kinh tế địa phương càng cao thì đất nền không thể giảm giá được.
Ông có lời khuyên gì cho các nhà đầu tư đất nền trong bối cảnh thị trường vẫn gặp nhiều khó khăn như hiện nay?
Trước khi đầu tư đất nền, các nhà đầu tư đến vấn đề pháp lý, đặc biệt là cần quan tâm đến vấn đề thanh khoản. Sau đó mới quan tâm đến các yếu tố khác. Giai đoạn này không nên đầu cơ quá nhiều mà phải quan tâm đến đầu tư và phục vụ cho nhu cầu ở thực.
Riêng vấn đề về thanh khoản, các nhà đầu tư cần phải nhìn xem khu vực xung quanh lô đất nền muốn mua có sinh khí không, có bệnh viện, trường học hay cơ sở hạ tầng hay không. Nếu khu vực đất nền nào có đầy đủ những yếu tố này thì không cần lo ngại rủi ro về thanh khoản khi thị trường gặp vấn đề.