Vốn "bơm" vào thị trường bất động sản sao cho đúng và trúng?

Dòng vốn vay mua nhà vẫn khó đi vào thực tế

Khi nghe tin ngân hàng đã nới room tín dụng, anh Phú (quê Nghệ An) khấp khởi mừng vì có thể làm tục vay ngân hàng để mua một chăn hộ cho vợ chồng anh. Anh Phú dự định sẽ mua một căn hộ tại Tây Mỗ với giá khoảng 2 tỷ đồng và làm hồ sơ vay ngân hàng 1 tỷ đồng. Thế nhưng, con đường để được giải ngân không hề dễ dàng. Chờ cả tháng nay, hồ sơ vay vốn của anh vẫn chưa được duyệt.

Theo anh Phú, khi anh làm hồ sơ vay vốn, nhân viên tín dụng có nói chờ thêm ít ngày để Ngân hàng Nhà nước chính thức có thông báo cho phép nới room tín dụng. Thế nhưng đến giờ đã gần 1 tháng trôi qua, room tín dụng đã được mở mà hồ sơ của anh Phú vẫn chưa được duyệt. Anh Phú liên hệ lại nhân viên tín dụng thì nhận được câu trả lời là ngân hàng đang sắp xếp và phân bổ lại gói tín dụng đối với các trường hợp vay để mua nhà. Còn khi nào sắp xếp xong thì nhân viên ngân hàng cũng cho biết là không biết đến khi nào, vẫn phải chờ.

Cùng cảnh ngộ, anh Tuấn Anh là chủ nhân căn nhà 2,2 tỷ đang có nhu cầu chuyển nhượng. Khi mua căn nhà, anh Tuấn Anh có làm hồ sơ vay vốn ngân hàng 1 tỷ và giờ gia đình cần tiền kinh doanh, anh quyết định bán căn nhà đi nhưng với diện căn hộ chuyển nhượng, khách hàng của anh Tuấn Anh phải có tiền mặt tất toán ngân hàng và lấy giấy tờ ra mới có thể làm chuyển nhượng. Tuy nhiên, rao bán cả tháng trời, những người thực sự có thiện chí thì đều khó thu xếp tiền mặt, hầu hết tính đến phương án vay ngân hàng. Tuy nhiên, chạy khắp nơi vẫn nhận được câu trả lời… hết room.

Không chỉ khách hàng cá nhân, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cũng đang khó khăn trong tiếp cận nguồn vốn vay bởi quy định về chuẩn tín dụng của Ngân hàng Nhà nước. Nhất là trong bối cảnh toàn hệ thống ngân hàng không cho phép doanh nghiệp bất động sản được thế chấp bằng trái phiếu doanh nghiệp nên nhiều doanh nghiệp không đạt chuẩn tín dụng để có thể làm hồ sơ vay vốn.

Nhiều thông tin tích cực với thị trường vốn của bất động sản. Tuy nhiên, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT CTCP Đầu tư Bất động sản Toàn Cầu, thủ tục vay vốn rất chặt chẽ. Ông cho rằng, khi ngân hàng được cấp thêm 1,5-2% “room” tín dụng, tương đương có khoảng 240 ngàn tỷ đồng được đưa vào nền kinh tế, số người vay sẽ tăng lên nhưng không vì vậy mà thủ tục vay được nới lỏng hơn.

“Dĩ nhiên, ngân hàng cũng phải xem xét kĩ khả năng chi trả của người vay để bảo vệ mình”, ông Hiệp hói.

Mới đây, trong văn bản gửi Thủ tướng và Ngân hàng Nhà nước, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) ông Lê Hoàng Châu cho biết doanh nghiệp bất động sản và người mua nhà vẫn khó tiếp cận vốn vay, lý do được đưa ra là không đáp ứng được chuẩn tín dụng của các ngân hàng. Từ thực tế đó, HoREA đã kiến nghị NHNN trình Chính phủ xem xét nới chuẩn tín dụng trong ngắn hạn từ nay đến hết 2023 để hỗ trợ cho doanh nghiệp và người mua nhà.

Theo ông Lê Hoàng Châu, các doanh nghiệp, người mua nhà và cả nhà đầu tư bất động sản đều đang rất khó khăn, khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng, trong đó có nhiều doanh nghiệp thiếu hoặc âm dòng tiền dẫn đến thiếu thanh khoản hoặc mất thanh khoản. "Nếu không có giải pháp xử lý hiệu quả, kịp thời thì thị trường bất động sản có thể trượt vào suy thoái, khủng hoảng, và có nhiều tác động bất lợi đến mục tiêu giữ vững ổn định kinh tế vĩ mô, an sinh xã hội.

Thực tế hiện nay, doanh nghiệp và cá nhân khó tiếp cận vốn vay không phải do ngân hàng thiếu tiền mà do các quy định chặt chẽ từ phía ngân hàng.

Trước đó, lãi suất vay mua nhà đã tăng mạnh ở mức 12,5-15%/ năm. Với lãi suất cao như vậy gây khó khăn cho cả doanh nghiệp bất động sản và người mua nhà. Động thái hạ lãi suất mới đây tưởng chừng như làn gió mới cho thị trường bất động sản nhưng thực tế giảm lãi suất trên chỉ áp dụng với lĩnh vực sản xuất kinh doanh nên mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà vẫn neo ở mức cao.

Không chỉ dùng tiền để giải cứu

Nhìn lại bài học thị trường cách đây gần 10 năm, khi đó, Nhà nước đã có gói tín dụng 30 ngàn tỷ đồng tuy không phải lớn so với tổng dư nợ nhưng đã góp phần giải quyết nhiều vấn đề, tạo nguồn vốn mồi và kích thích tiêu dùng, thúc đẩy thị trường bất động sản cũng như kéo theo các ngành nghề liên quan như vật liệu xây dựng tăng trưởng, tạo việc làm cho người lao động,…

Hiện nay, còn khoảng 1000 dự án trên cả nước đang gặp điểm nghẽn pháp lý, tương đương vốn khoảng 700 ngàn tỷ chưa thể đưa vào thị trường. Đánh giá về tình trạng này, TS Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hội môi giới BĐS Việt Nam cho rằng, nếu không được khơi thông, doanh nghiệp sẽ gặp nhiều khó khăn và ngược lại nếu khơi thông nhanh chóng sẽ cùng lúc giải quyết được nhiều bài toán cho thị trường và thúc đẩu nhiều ngành sản xuất kinh doanh khác cùng tăng trưởng.

Ông Đính cũng cho biết, trong số hàng nghìn dự án đang bị nghẽn, có rất nhiều dự án có sản phẩm mức giá 2-3 tỷ đồng. Dòng sản phẩm này khi đưa ra thị trường chắc chắn sẽ không có hàng để bán trong thời gian ngắn. Lý do là bởi nhu cầu của người dân rất cao và nhiều người đã chuẩn bị sẵn nguồn lực để mua nhà. Bên cạnh đó, nhiều nhà đầu tư cũng đang trực chờ để tìm những sản phẩm có giá trị phù hợp để đưa luồng tiền vào thị trường. Thế nhưng vấn đề hiện nay là nguồn vốn để tái đầu tư và giao dịch đang tắc.

Trước động thái nới room của Ngân hàng Nhà nước thời gian qua, cũng đã có nhiều ngân hàng đã hạ lãi suất huy động, giảm lãi suất cho vay. SaigonBank giảm lãi suất tiết kiệm từ 10,5% xuống mức 9,5%/năm, SHB đã triển khai chương trình hỗ trợ giảm lãi suất từ 1,5% đến 2%/năm cho khách hàng cá nhân và doanh nghiệp, BaovietBank cũng giảm xuống còn 9,4%/năm,…

Các chuyên gia cho rằng, cần có chính sách khơi thôn dòng chảy luồng tiền cho “đúng và trúng” đối tượng. Việc có thêm room tín dụng cho các ngân hàng thương mại sẽ tạo đà để doanh nghiệp vận hành năm 2023. Tuy nhiên, thay vì hỗ trợ tài chính cho phía cung (người làm) thì cần chuyển sang phía cầu (người mua) với điều kiện vay vốn ưu đãi nhất định.

Theo GS.TS. Phạm Hồng Chương – Hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế Quốc dân, room tín dụng cho lĩnh vực bất động sản cần mở rộng ở mức hợp lý, phù hợp với năng lực tài chính của tổ chức tín dụng và các giải pháp điều hành tiền tệ, tín dụng của Ngân hàng Nhà nước.

Trong đó, cần có các tiêu chí cho vay đối với các loại bất động sản khác nhau, tập trung nguồn vốn vào các dự án nhà ở xã hội, nhà ở thương mại có hiệu quả và tiêu thụ tốt, hạn chế tập trung tín dụng quá nhiều vào các dự án nhà ở cao cấp.

Ông Chương cũng kiến nghị, việc mở rộng tín dụng cần đi đôi với kiểm soát chất lượng tín dụng, tăng cường công tác thẩm định, giám sát sử dụng vốn vay để đảm bảo đúng mục đích và hạn chế được nợ xấu mới phát sinh. Bên cạnh đó cần rà soát, đánh giá khả năng của khách hàng trong đó có khách hàng là doanh nghiệp bất động sản để cơ cấu lại nợ phù hợp. Cùng với đó, tiếp tục cho vay phục vụ sản xuất, kinh doanh.

Mặt khác, các chuyên gia và cộng đồng doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đều kiến nghị, Ngân hàng Nhà nước xem xét để nới chuẩn tín dụng trong tình thế bất thường hiện nay. Đồng thời, Chính phủ xem xét quyết định một số chính sách ngắn hạn áp dụng đến hết năm 2023 để hỗ trợ về tín dụng cho doanh nghiệp và người mua nhà, như cho phép doanh nghiệp vay tín dụng mới có tài sản đảm bảo khi chưa đáo hạn khoản thanh toán cũ đến kỳ hạn; cho doanh nghiệp vay khoản tín dụng mới có tài sản bảo đảm là trái phiếu được trị giá tối đa bằng 70% giá trị trái phiếu doanh nghiệp...