Chi phí dự án cao và nguồn cung hạn chế khiến giá nhà năm nay vẫn khó giảm

Chưa có cơ hội

Theo Nhà đầu tư, việc các chủ đầu tư dự án bất động sản phía Nam đưa ra mức chiết khấu 40-50% giá trị sản phẩm là rất hiếm có.

Theo chia sẻ từ chị T, nhân viên văn phòng đang sinh sống và làm việc ở TP. Thủ Đức, chị chưa có đủ khả năng mua dù đã nghe ngóng thị trường từ rất lâu. Đến nay, giá dù không giảm nhưng một số chủ đầu tư đang đưa ra chính sách ưu đãi rất tốt để kích cầu mua nhà. Bởi vậy, hai vợ chồng chị đang nhắm tới một số dự án tầm trung, vì có khoản tiền hơn 500 triệu đồng và vay ngân hàng.

Thế nhưng, do lãi suất cho vay tăng, gia đình chị đã quyết định hoãn kế hoạch mua nhà lại và chờ giá sẽ giảm tiếp trong năm 2023 để có cơ hội mua nhà. 

Tâm lý chờ giá nhà giảm trong năm nay của chị T cũng như nhiều người khác dường như cũng sẽ khó trở thành hiện thực. Bởi lẽ, việc thực hiện dự án hiện mất rất nhiều thời gian, chưa tính chi phí đầu vào của một dự án lớn khiến các doanh nghiệp không thể hạ giá.

Theo nhận định của ông N.V.T, Giám đốc doanh nghiệp BĐS ở TP.HCM, sẽ rấn tốn kém chi phí và thời gian ít nhất cũng cần từ 3 năm để phát triển các loại hình bất động sản, đặc biệt là các dự án căn hộ chung cư tại Hà Nội hay TP HCM. Bên cạnh đó, gần như không còn quỹ đất sạch ở các đô thị lớn.

Vốn dự án sẽ tăng lên khi thủ tục kéo dài. Do đó chủ đầu tư sẽ không có lãi nếu không tăng giá. Theo đó, những phân khúc tầm trung vẫn nhận được sự quan tâm của khách hàng dù thị trường trầm lắng và thanh khoản kém. 

Một cuộc khảo sát hơn 1.000 khách hàng cho thấy chỉ có khoảng 10% nhận định rằng giá bất động sản 2023 sẽ giảm. Trong khi có hơn 84% cho biết giá vẫn theo xu hướng tăng. 

Một khảo sát tương tự được thực hiện với môi giới bất động sản tại Hà Nội và TP HCM cho biết 29% môi giới tại Hà Nội cho rằng giá sẽ tăng. 33% môi giới tại TP HCM nhận định bất động sản vẫn tăng giá.

Theo một chuyên gia trong ngành bất động sản, giá nhà sơ cấp rất khó giảm trong năm 2023 khi mọi chi phí cho phát triển dự án đều đang tăng.

Vị này cho biết các yếu tố quyết định giá bán như nhân công, chi phí vật liệu xây dựng, thuế phí, tiền sử dụng đất đều đang tăng lên. Giá bất động sản sẽ khó giảm khi phụ thuộc vào cung cầu của thị trường, chỉ thiếu cung còn nhu cầu vẫn rất lớn.

Thị trường giai đoạn 2012-2013 rơi vào khủng hoảng vì thừa sản phẩm và cầu ít cung nhiều khiến giá nhà lao dốc 20-30%. Tuy nhiên, vấn đề lớn nhất với thị trường hiện tại là thiếu hụt sản phẩm chào bán, chứ không có chuyện dư thừa nguồn cung. Nguồn cung thị trường khan hiếm trong khi nhu cầu vẫn rất lớn. Do đó, giá sơ cấp vẫn sẽ khó giảm dù thanh khoản của thị trường thấp.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Việt Nam, việc giá bất động sản giảm chỉ xảy ra ở một số phân khúc từng tăng quá ảo và ở loại hình chưa đáp ứng được nhu cầu ở thực. Giao dịch căn hộ bình dân và trung cấp vẫn có nên việc giảm giá là rất khó, đặc biệt là khi nguồn cung khan hiếm.

Đa số các sản phẩm tồn kho của thị trường bất động sản hiện nay đều nằm ở phân khúc cao cấp vì tính thanh khoản thấp, bởi không phù hợp với khả năng của người mua nhà. Bất động sản đáp ứng nhu cầu ở thực vẫn không có sự biến động lớn về giá dù thị trường chững lại.

Dù thị trường trầm lắng, giá vẫn theo xu hướng tăng

Theo báo cáo về thị trường bất động sản, tỉ lệ tiêu thụ căn hộ tại TP HCM trong quý 4/2022 ghi nhận ở mức thấp kỷ lục khi đạt chưa tới 25% trên tổng số 470 căn hộ mở bán.

Giá bán vẫn đi ngang trong quý cuối năm dù thanh khoản lao dốc, thậm chí còn tăng 3-4% so với quý đầu năm. Giá bán loại hình nhà phố tại TP HCM trong quý IV tăng gần 16%, còn giá nhà riêng ở nhiều khu vực nội thành thậm chí còn tăng 25-29% so với thời điểm hồi đầu năm.

Sở Xây dựng TP HCM cho biết có 25 dự án năm 2022 đủ điều kiện huy động vốn với tổng số 12.147 căn. Tuy nhiên, có tới 78,3% tổng nguồn cung với 9.510 căn thuộc phân khúc cao cấp, phân khúc bình dân không xuất hiện còn phân khúc trung cấp chiếm 21,7% với lượng căn đạt 2.637.

Trong năm 2021, có 18 dự án tại TP HCM có đủ điều kiện để huy động vốn với 13.849 căn, trong khi phân khúc cao cấp cũng chiếm tới 73,98% với 10.245 căn. Trong đó, không có căn hộ bình dân và có 26,02% là phân khúc trung câm (3.604 căn).

Thị trường năm 2022 không ghi nhận dự án nào có mức giá đến tay khách hàng dưới 40 triệu đồng/ m2. Dự án có mức giá từ 40-60 triệu đồng/ m2 chỉ chiếm một lượng ít, còn lại là dự án từ 60 triệu đồng đến cả trăm triệu đồng/ m2.

Theo nhận định của ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA), thị trường bất động sản đã có những chuyển biến ngày càng phát triển và minh bạch khi có các chính sách và cơ chế rõ ràng. Tuy nhiên, tình trạng bất ổn và thiếu an toàn vẫn còn đó vì các luật và các văn bản dưới luật có sự chồng chéo.

Nguồn cung thị trường bất động sản trong thời gian qua không đáp ứng được nhu cầu kéo vì nhiều dự án gặp những vướng mắc về thủ tục hành chính và quy định pháp luật, do đó giá căn hộ và nhà đất tăng cao.