Cơn sốt bất động sản đã đi theo hướng bất định

Đất nền nóng sốt dịp đầu năm song nhanh chóng nguội lạnh

Theo Doanh Nghiệp & Kinh Doanh, vào cuối năm 2021, có một doanh nghiệp bất động sản mạnh tay chi ra 2,45 tỷ đồng cho 1m2 đất tại Thủ Thiêm (TP. Hồ Chí Minh), đây được đánh giá là sự kiện "vô tiền khoáng hậu". Việc này cũng lập tức tạo sự chú ý, thu hút quan tâm của truyền thông và dư luận cả nước và đã phần nào làm nóng hơn thị trường bất động sản. Ở thời điểm đó, cơn sốt đất bắt đầu nhen nhóm xuất hiện tại một số khu vực.

Sang những tháng đầu năm 2022, dòng tiền tới từ các nhà đầu tư liên tục đổ vào thị trường bất động sản khiến cho giá đất nhiều nơi bỗng tăng phi mã.

Chẳng hạn như tại Bình Phước, sau khi xuất hiện thông tin Bình Phước đề xuất Chính phủ làm cầu bắc qua sông Mã Đà, thì tình trạng sốt đất nổi lên trên tuyến đường ĐT 753 (đoạn từ xã Tân Hưng tới ấp Thạch Mang, xã Tân Lợi, huyện Đồng Phú). Khi đó đã có hàng trăm môi giới, cò đất ồ ạt kéo về đây và thổi giá đất tăng lên gấp 2 - 3 lần chỉ sau vài ngày.

Cơn sốt đất tại Hà Tĩnh cũng khiến nhiều vùng quê như huyện Thạch Hà, Cẩm Xuyên, Đức Thọ, Vũ Quang,… rơi vào trạng thái náo loạn. Giá đất tại những địa phương này được thổi lên cao chóng mặt vì có thông tin một số dự án địa ốc lớn được chấp thuận chủ trương đầu tư.

Tại Khánh Hòa, sau khi có thông tin về một tập đoàn lớn tới Cam Lâm chuẩn bị làm dự án đô thị thì đất nền nơi đây bỗng sốt nóng…

Tuy nhiên, sau khoảng vài tháng sôi động và sốt đất, thị trường bất động sản toàn quốc rơi vào trạng thái trầm lắng, ảm đạm cho tới nay. Nguyên nhân một phần là do sự ảnh hưởng từ việc kiểm soát chặt vào tín dụng và phát hành trái phiếu. Lượng giao dịch bất động sản trên thị trường sụt giảm đáng kể bắt đầu từ quý II và rõ nét hơn vào quý III/2022.

Dữ liệu của Batdongsan.com cho thấy kể từ quý II/2022, mức độ quan tâm và lượng giao dịch mua bán bất động sản đi theo xu hướng giảm. Khảo sát từ một số sàn giao dịch uy tín, có thể thấy ở thời điểm quý II có gần 28% môi giới xác nhận việc mua bán sụt giảm mạnh và tới 45% cho biết lượng giao dịch có giảm nhưng không nhiều. 

Những sang quý III, tỷ lệ môi giới cho biết giao dịch đã giảm mạnh (trên 50% so với cùng kỳ) lên tới 43% và quý IV đã có 63% môi giới xác nhận rằng giao dịch giảm rất mạnh.

Khi lượng giao dịch bất động sản giảm là lúc mà cơn sốt đất đảo chiều. Nhìn lại giai đoạn đầu năm 2020 tới quý I/2022, vì ảnh hưởng từ dịch bệnh và dòng tiền của những lớp tài sản khác trú ẩn vào bất động sản và chứng khoán, đã khiến cho cơn sốt đất bùng nổ trên toàn quốc.

Theo dữ liệu của Batdongsan.com, trong giai đoạn 2020 tới nửa đầu năm 2022, thị trường đất nền đã hoàn thành đợt sóng với vùng đáy trong giai đoạn quý II - thời điểm dịch Covid - 19 bùng phát. Khi đó, mức độ quan tâm trên toàn thị trường giảm khoảng 11% so với trước dịch vào quý II/2019. Giao dịch trên thị trường đóng băng vì chính sách giãn cách xã hội và tâm lý bất an của người mua, nhà đầu tư.

Nhưng ngay sau đó, thị trường nhanh chóng được cân bằng với các nhịp phục hồi mạnh mẽ khi đại dịch được kiểm soát. Những cơn sốt đất nền cục bộ bắt đầu xuất hiện trên nhiều tỉnh thành cả nước với mặt bằng giá liên tục tăng.

Tới quý II/2021, vùng đỉnh trên thị trường được xác lập với mức độ quan tâm, tìm kiếm tăng gần 17% so với quý II/2019, tăng khoảng 23% so với vùng đáy vào quý II/2020. 

Các đợt sốt đất trong quý II/2021 đã lan rộng ra nhiều thị trường vì dịch bệnh được kiểm soát tốt, Chính phủ cũng đẩy mạnh đầu tư công cùng việc lãi suất vay ở mức hấp dẫn.

Những đợt sốt đất nền sau đó liên tục rải rác tại nhiều thị trường trên cả nước cho tới thời điểm đầu năm 2022, tới giữa năm thì dần hạ nhiệt.

Dữ liệu của đơn vị này cho thấy, trong quý II/2022, lượt tìm kiếm đất nền đã giảm khoảng 13% so với cùng kỳ năm 2021. Một chỉ báo chỉ ra rằng, cơn sốt đất nền đã đi qua vùng nóng và kết thúc một chu kỳ.

Theo báo cáo mới đây của DKRA cũng cho thấy, giá bán đất nền dự án ở 5 huyện ngoại thành TP. Hồ Chí Minh giảm trung bình là 2 - 21% so với tháng cuối năm 2021. Riêng mặt bằng giá đất nền hộ lẻ có mức giảm mạnh từ 4 - 25%. 

Ghi nhận tại các huyện đã có mức giảm là: Hóc Môn 10 - 15%, Cần Giờ 11 - 18%, Củ Chi 13 - 25%. Thanh khoản trên thị trường bất động sản giảm mạnh, chỉ bằng từ 25 - 30% so với đợt đầu năm 2022.

Nhiều dự án đang được chiết khấu cao

Hiện tại, lãi suất ngân hàng tăng cao, đi cùng là áp lực trả nợ của các doanh nghiệp BĐS cũng là một nguyên nhân khiến cho thanh khoản giảm mạnh. Theo thống kê của Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) gần đây, cho thấy có nhiều chủ đầu tư dự án nhà ở đang áp dụng chính sách chiết khấu, giảm giá sản phẩm trên dưới 50%, dẫn tới việc giá bán căn hộ tại một số dự án chỉ còn gần 2 tỷ đồng/căn.

Trên thị trường BĐS trong thời gian qua, xuất hiện một vài doanh nghiệp lớn sẵn sàng tung chiết khấu từ 30% đến 50% để có thể thu hồi dòng tiền.

Chẳng hạn, giữa tháng 10/2022, thị trường địa ốc có phen xôn xao trước thông tin một dự án nhà ở thương mại tại Đồng Nai áp dụng chiết khấu tới 50% giá trị hợp đồng. Ví dụ, một căn biệt thự tại đây có giá hơn 12 tỷ đồng, nhưng khi khách hàng thanh toán 95% sẽ được chiết khấu chỉ còn 6 tỷ đồng/căn. 

Ngoài ra, chủ đầu tư cũng cam kết sẽ thuê lại căn nhà với mức lợi nhuận trong 3 năm đầu là 18% kể từ khi nhận nhà, cam kết mua lại từ 6 - 10%/năm.

Một dự án khác tại TP. Thủ Đức (TP. HCM) cũng đang được chủ đầu tư áp dụng chiết khấu khá cao lên tới 40% khi nhà đầu tư chấp nhận thanh toán vượt tiến độ tới 98%. 

Ở Hà Nội cũng có một dự án đang mở bán tại Linh Đàm (Hoàng Mai) được chủ đầu tư tung ra mức chiết khấu tới 34% nếu khách hàng thanh toán trước 95% giá trị hợp đồng. Như vậy, với căn hộ trị giá 4,6 tỷ đồng thì khách hàng chỉ cần trả 3,1 tỷ đồng, với căn 4,2 tỷ đồng được giảm xuống còn 2,8 tỷ đồng…

"Sang năm 2023, sau khi đã trải qua đỉnh, thị trường BĐS sẽ từ từ rơi xuống đáy, nhưng đáy nào thì chưa biết bởi rất khó xác định. Nhưng một điều chắc chắn là khi có đáy thì sẽ có đỉnh mới. 

Song, đỉnh mới chắc chắn là không bằng đáy cũ. Vì vậy, các nhà đầu tư muốn xuống tiền ở thời điểm này thì phải hết sức thận trọng" - Chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang dự báo.

Ông Quang cũng phân tích thêm, đã đầu tư vào bất động sản thì không thể cứ thấy thị trường đi xuống là lại rời cuộc chơi. Trên thực tế, thị trường BĐS đã liên tục tốt kể từ năm 2014 đến nay. Đã có 8 năm liên tiếp BĐS tăng giá khiến nhiều nhà đầu tư không nở bỏ thị trường.

"Phải tới đầu quý III/2023 thì mới xác định được thị trường có ổn định theo cách từ từ đi xuống hay từ từ đi lên" - Ông Quang nói.

Bàn về thời điểm nào nên xuống tiền trong năm 2023, vị chuyên gia cho rằng đây là câu hỏi khó trả lời. Bởi mỗi người sẽ có mỗi thời điểm khác nhau. Nhưng khi quan sát kỹ hơn, ai chấp nhận được rủi ro thì mua. Theo thống kê từ năm 2008, bất động sản đã rớt từ đỉnh xuống đáy vào năm 2013 còn 50%, sau đó lên lại rất ít. 

Tuy nhiên, trong giai đoạn 2014 - 2019 thị trường đã tăng gấp đôi (tức quay lại mức đỉnh cũ). Vì thế, nếu ai chấp nhận được rủi ro thì cứ xuống tiền kể từ ngày 15/12 (âm lịch). Những ai muốn chắc thắng thì phải đợi đến đầu quý II/2023 để thấy được bức tranh thị trường rõ hơn.