Chuyên gia BĐS: Cuối năm 2023 có thể là "cơn ác mộng" với nhiều nhà đầu tư địa ốc

Giới "đầu cơ' bất động sản gặp khó 

Mới đây, trong báo cáo thị trường bất động sản căn hộ năm 2022, ông Trần Quang Trung, Giám đốc phát triển kinh doanh OneHousing cho biết, nếu như tại giai đoạn trước, các phân khúc bất động sản đều nở rộ và phát triển thì trong bối cảnh mới sẽ chỉ còn chỗ cho những nhu cầu thật.

Theo vị lãnh đạo OneHousing, khi hiện tượng thanh khoản sụt giảm xảy ra, dòng tiền của nhà đầu tư cũng bị chôn trong đó, Thị trường xuất hiện dấu hiệu khó khăn kể từ tháng 6 trở đi khi Ngân hàng Nhà nước có giới hạn về room tín dụng, ngay lập tức phân khúc đầu tiên bị tác động là đất nền.

Đất nền là loại hình tiêu biểu cho các sản phẩm đầu tư có lợi nhuận tăng nhanh và yếu tố đầu cơ lớn sẽ bị ảnh hưởng đầu tiên và rất lớn. Phân khúc này được dự báo cũng khó xán lạn trong tương lai gần.

Phân khúc thứ 2 là các sản phẩm có giá trị lớn. Cụ thể là các căn nhà thấp tầng tại các dự án đã bàn giao, không còn được hưởng hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc từ phía ngân hàng. Bắt đầu từ tháng 8, các sản phẩm này có dấu hiệu sụt giảm về cầu và giá.

Theo ông Trung, đất nền, nhà phố đã hoàn thiện, các sản phẩm thấp tầng trong đại đô thị, căn hộ đã hoàn thiện nhưng đã hết hỗ trợ lãi suất... đều sẽ gặp khó khăn về thanh khoản. Đến cuối năm sau, những người vay nhiều nhưng hết ân hạn sẽ phải trả cả gốc lẫn lãi. Vị chuyên gia đánh giá đây có thể là một cơn ác mộng đối với nhiều nhà đầu tư.

Ông Nguyễn Thọ Tuyển - Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Bất động sản BHS cũng cho rằng, năm 2023 cũng là năm kết thúc những chính sách ân hạn nợ gốc, hỗ trợ lãi suất 0% trong 2 năm đầu tiên mà gần đây các chủ đầu tư áp dụng để bán hàng. Nhưng từ năm 2023 trở đi, các nhà đầu tư nhỏ sẽ phải tự trả cả gốc và lãi cho khoản vay của mình bằng với mức lãi suất thả nổi của thị trường. Khi đó, tâm lý mới bắt đầu xáo trộn hơn và thị trường cũng sẽ đón nhận thêm những thông tin xấu từ các nhà đầu tư nhỏ lẻ. Ông Tuyển cho rằng, khi các nhà đầu tư nhỏ chịu ảnh hưởng, tìm mọi cách bán hàng ra ngoài thị trường thì sẽ nhìn thấy tín hiệu "đáy" của thị trường.

Thị trường bất động sản đang tồn tại 4 nhóm nhà đầu tư

Ông Trần Quang Trung cho rằng, hiện nay trên thị trường bất động sản đang tồn tại 4 nhóm nhà đầu tư, cụ thể:

Nhóm thứ nhất là nhóm nhà đầu tư bị mắc kẹt tiền. Trong giai đoạn 2021-2022, họ đầu tư vào đất nền rất nhiều, rong ruổi khắp các tỉnh thành trong cả nước, mua vào rất nhiều. Thậm chí, nhóm này đã sẵn sàng "đu đỉnh" vì tâm lý sợ mất cơ hội trong 2 năm qua. Họ đang đứng trước nguy cơ đánh mất hoàn toàn thanh khoản cho đến khi thị trường đất nền nóng trở lại và chắc chắn sẽ không phải trong tương lai gần.

Nhóm thứ hai là đầu tư các sản phẩm thấp tầng. Các nhà đầu tư này mua vào giá cao, sử dụng đòn bẩy tài chính lớn. Nhóm này chịu áp lực nhiều nhất trong bối cảnh hiện nay và có khả năng sẽ phải bán phá giá, cắt lỗ.

Nhóm thứ ba là chuyên đầu tư sản phẩm nhà trong dân. Đây là nhóm khó tiếp cận được với nguồn vốn do khó vay. Họ thường đầu tư bằng "tiền thịt", tức tiền vốn tự có, vì thế cũng vô cùng mẫn cảm với các đợt tăng giảm của thị trường.

Nhóm cuối cùng là những nhà đầu tư chưa bị chôn vốn sâu trong thị trường suốt 2 năm qua. Họ sẽ là những người quyết định mặt bằng giá của thị trường trong thời gian tới. Tâm lý của những người còn tiền mặt sẽ chia theo 2 hướng. Hướng đầu tiên là ưu tiên tiền mặt, không chấp nhận thêm bất kỳ rủi ro nào. Họ chấp nhận tài sản của mình không tăng trưởng, bởi khoản lãi ngân hàng chỉ đủ để bù vào mức lạm phát. Và hướng thứ hai vẫn đang còn những nhà đầu tư tìm kiếm tài sản tốt để lựa chọn cơ hội. 

Theo ông Trung, đứng trước những dấu hiệu suy thoái kinh tế, nhà đầu tư sẽ tìm đến các sản phẩm neo đậu được dòng tiền, nhưng phải đảm bảo yếu tố có thể cho thuê. Tính thanh khoản phải ở mức cao nhất. Theo đó, các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở và dành cho tầng lớp trung lưu mới sẽ an toàn.

Nhận định về thị trường bất động sản năm 2023, TS Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam cho rằng, nguồn cung thị trường không cải thiện so với năm 2022. Thậm chí một số phân khúc, sản phẩm mới còn tiếp tục sụt giảm. Những thách thức về nguồn cung tiếp tục diễn ra trong các năm tới nếu tình hình pháp lý không được cải thiện.

Đồng quan điểm, ông Võ Hồng Thắng, Phó Giám đốc R&D DKRA Vietnam cho biết, nhìn lại cả năm 2022, những sản phẩm bất động sản được chào bán chủ yếu đến từ các phân khúc của khu đô thị quy mô. Những dự án nhỏ lẻ chậm cả về nguồn cung mới và thanh khoản. Xu hướng nguồn cung đến từ các khu đô thị vẫn sẽ tiếp tục dẫn dắt thị trường trong thời gian tới.

Các chuyên gia nhận định, tình hình giá bất động sản đi xuống ở một số phân khúc, khu vực, sản phẩm trong thời gian qua chủ yếu là do yếu tố "đột ngột" từ thị trường gây ra. Khi các yếu tố như lãi suất, tín dụng, tâm lý nhà đầu tư... được cải thiện, giá bất động sản có thể sẽ bật tăng. 

Giá bất động sản, đặc biệt là đô thị dự kiến không giảm dù đang có áp lực gia tăng về dòng tiền cũng như việc chi trả của các nhà đầu tư. Thậm chí, một số dự án, mức độ tăng giá thứ cấp vẫn khá đồng đều giữa thời điểm thị trường biến động.