Chuyên gia tiết lộ những bất ngờ đang "đợi" nhà đầu tư BĐS trong năm 2023

Thị trường bất động sản có sự khác biệt với thế giới và khu vực

Theo TS. Cấn Văn Lực - Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV cho rằng, thị trường bất động sản trong nước năm nay phát triển khá bất thường, có sự khác biệt so với thế giới và cả khu vực.

Ông Lực đưa ra 4 nguyên nhân chính tạo ra sự khác biệt này. Cụ thể, thị trường đã và đang điều chỉnh mạnh sau 3 năm tăng nóng, doanh nghiệp và nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính tương đối nhiều, đầu cơ và cuối cùng là tâm lý đầu tư theo đám đông vẫn còn nặng nề.

Theo đó, vị chuyên gia cho biết, hiện nay có 6 vấn đề tác động lớn đến thị trường bất động sản gồm: Kinh tế vĩ mô bao gồm tăng trưởng, lạm phát, thu nhập, tỷ giá tác động mạnh, vấn đề về pháp lý và thách thức trong vấn đề quản lý, vấn đề quy hoạch và cơ sở hạ tầng, yếu tố tài chính, thuế phí. Cùng với đó còn có các vấn đề liên quan đến nguồn vốn tín dụng, nguồn vốn từ các kênh vốn khác (huy động vốn cộng đồng...), vấn đề về thông tin dữ liệu, tính minh bạch của thị trường và cuối cùng là vấn đề liên quan đến cung cầu và giá mua bán trên thị trường.

Nhận định về thị trường bất động sản trong thời gian tới, PGS.TS Trần Kim Chung, Nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương đưa ra 3 kịch bản và 5 rủi ro cho thị trường trong năm 2023.

Với kịch bản thứ nhất, ông dự báo thị trường tiếp tục điều chỉnh theo hướng thu hẹp và thực chất hơn. Đây là phương án nhiều khả năng xảy ra nhất. Trong bối cảnh các nguồn tiền không xuất hiện đột biến, các chính sách cũng cần tới cuối năm 2023 mới được thông qua, nhiều khả năng thị trường sẽ phát triển theo xu hướng này.

Với kịch bản thứ 2 có phần tích cực hơn khi thị trường có động năng mới do ban hành bộ 3 luật: Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản có nhiều yếu tố thuận lợi, bên cạnh đó, với tình hình trong và ngoài nước ổn định và nguồn vốn nước ngoài tiếp tục vận hành vào. Khi đó, vốn trong nước sẽ được kích hoạt cũng như hấp thụ để chờ đón một chu kỳ đi lên mới. Thị trường bất động sản vượt qua điểm lõm. Kịch bản này có thể xảy ra, tuy nhiên xác suất thấp bởi nhiều điều kiện nằm ngoài khả năng của nền kinh tế Việt Nam.

Còn với kịch bản thứ 3, ông Chung cho rằng nền kinh tế thế giới khó khăn và kinh tế trong nước bị ảnh hưởng, cùng với kinh tế vĩ mô diễn biến đi ngang. Thị trường bất động sản sẽ đi xuống bởi các khoản nợ đã đến hạn, đặc biệt là trái phiếu doanh nghiệp. Theo đó, nếu không có khoản tiền đáp ứng yêu cầu trả lãi và tất toán, thị trường bất động sản buộc phải điều chỉnh để cơ cấu lại thị trường. Ông Chung cho rằng, kịch bản này khó xảy ra nhưng không phải không thể.

Những rủi ro mà thị trường bất động sản có thể gặp phải trong năm 2023

Bên cạnh đó, chuyên gia cũng đưa ra những rủi ro mà thị trường năm 2023 có thể gặp phát. Thứ nhất đó là rủi ro kinh tế quốc tế. Nền kinh tế thế giới đang tiềm tàng những bất ổn. Vấn đề là khủng hoảng khi nào nổ ra và liệu quy mô cuộc khủng hoảng sẽ lớn thế nào? Đó là những rủi ro đối với nền kinh tế Việt Nam nói chung cũng như thị trường bất động sản nói riêng.

Thứ hai là về rủi ro kinh tế vĩ mô. Theo ông Chung, lạm phát, lãi suất và tỷ giá có tiếp tục tăng hay không? Tín dụng với thị trường bất động sản có tiếp tục bị kiểm soát không? Đầu tư công có giải ngân thấp tiếp hay không? Đầu tư nước ngoài biến động như thế nào? Vấn đề xuất khẩu, nhất là xăng dầu sẽ được quản lý thế nào? Đó là những rủi ro mà kinh tế vĩ mô tác động trực tiếp lên thị trường bất động sản.

Thứ ba là rủi ro thị trường. Vị chuyên gia cho rằng, thị trường bất động sản đang phải điều chỉnh theo hướng đi xuống. Do đó, nếu không có chính sách nào đặc biệt, thị trường sẽ tiếp tục điều chỉnh xuống để tương ứng với khoản tài chính đã bị rút khỏi hiện trường do các doanh nghiệp lâm vào tình cảnh khó khăn.

Mặt khác, do giai đoạn năm 2009-2012, thị trường bùng phát, vì vậy, một phần lớn tài chính cần thu hút để thanh quyết toán các giao dịch sẽ cần trong năm 2022-2023, nhưng nguồn tài chính này hiện không những không như kỳ vọng mà còn bị sụt giảm. Hệ quả là thị trường tiếp tục bị thu hẹp.

Thứ tư là rủi ro đối tác. Bên cạnh những rủi ro như các năm, hiện tại còn xuất hiện thêm rủi ro phát sinh là một số doanh nghiệp bị phong tỏa tài sản do liên quan đến các doanh nghiệp đang gặp các vấn đề về pháp lý. Ngoài ra còn có một số doanh nghiệp khác đang có diễn biến tài chính khó khăn.

Thứ năm là rủi ro về chính sách. Ông Chung cho rằng, các vấn đề liên quan đến chính sách tín dụng, lãi suất, tỷ giá... nếu thay đổi theo hướng tăng cao hơn nữa sẽ tác động lên thị trường bất động sản.

Đáng chú ý, trong năm 2023 tới, Luật Đất đai, Luật nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản sẽ được thông qua. Trong đó, thuế nhà đất hoặc thuế tài sản sẽ được đưa ra và thị trường bất động sản - một khách hàng tiềm năng của những luật trên sẽ bị ảnh hưởng. Chính sách đầu tư, đặc biệt là đầu tư tư nhân có định hướng hỗ trợ mạnh cho thị trường bất động sản hay không...

Vị chuyên gia cho rằng, trong năm 2023 và giai đoạn đến năm 2030, nhiệm vụ rất quan trọng của các tổ chức tài chính đó là phát triển đa dạng, đầy đủ các nguồn tài chính cho thị trường bất động sản.