Xuất hiện những mảnh đất hàng nghìn m2 được rao bán với giá giảm một nửa, nhà đầu tư có nên xuống tiền mua?

Cắt lỗ tới 50% vẫn khó bán 

Thời điểm năm 2020 - 2021, thị trường bất động sản nhiều khu vực lên cơn sốt nóng, theo đó, ngay cả đất vườn, đất nông nghiệp cũng liên tục tăng giá mạnh. Bên cạnh đó, tác động của dịch bệnh Covid-19 cùng phong trào "bỏ phố về rừng" nổi lên khiến các mảnh đất diện tích rộng tại ven đô như Ba Vì, Hòa Lạc, Sóc Sơn, Sơn Tây, Xuân Mai,... được giới nhà giàu tại Hà Nội săn tìm.

Tuy nhiên, cho tới đầu năm 2022, với cú "phanh gấp" tín dụng bất động sản tới từ các ngân hàng khiến thị trường rơi vào trầm lắng, thanh khoản theo đó cũng sụt giảm mạnh. Trong đó, phân khúc đất nền có tính đầu cơ cao bị tác động mạnh, đặc biệt là loại hình đất vườn, đất trồng cây lâu năm,...

Khảo sát một vòng tại một hội nhóm "bỏ phố về quê" và các trang mua bán bất động sản cho thấy, nhiều khu đất vườn được rao bán cắt lỗ, những mảnh đất này có giá từ vài nghìn m2 cho đến hàng chục nghìn m2, chủ yếu tại khu vực Ba Vì, Sóc Sơn, Sơn tay hay một số huyện của tỉnh Hòa Bình.

Đơn cử như một mảnh đất diện tích 5.000m2 (trong đó bao gồm 500m2 là đất ở còn lại là đất vườn) tại huyện Lương Sơn (Hòa Bình) hiện đang được rao bán cắt lỗ với giá 5,5 tỷ đồng, tương đương khoảng 1,1 triệu đồng/m2. Người bán cho biết, mức giá này đã giảm tới 50% so với năm ngoái.

Theo người bán cho hay, chủ nhà mua từ năm ngoái dự định sẽ dùng để mở kinh doanh homestay. Nhưng giờ họ kẹt tiền, thị trường cũng đang khó thanh khoản nên muốn bán nhanh mới có mức giá này. Nếu có tiền mua mảnh đất này mở homestay kinh doanh kiểu gì cũng có lãi.

Tương tự, một mảnh đất khác rộng hơn 1 ha cũng tại huyện Lương Sơn đang được rao bán cắt lỗ với giá 6,3 tỷ đồng, tương đương 630.000 đồng/m2. Người bán cho biết, lô đất này có hơn 300m2 là đất thổ cư, còn lại là đất vườn và đất rừng sản xuất.

“Mức giá này đã giảm 30% so với thời điểm đầu năm, nếu thiện chí mua có thể thương lượng thêm với chủ nhà”, người này nói.

Hay như tại huyện Ba Vì (Hà Nội), mảnh đất trong ngõ 3m có diện tích gần 1.500m2 (trong đó khoảng 150m2 là đất ở, còn lại là đất vườn) tại xã Cẩm Lĩnh, đang được rao bán với giá 2 tỷ đồng, tương đương 1,3 triệu đồng/m2. Chủ nhà cho biết, thời điểm đầu năm 2021, mảnh đất này được mua vào với giá 3 tỷ đồng. Nhưng đến nay, thị trường chững lại, chủ nhà cần tiền nên chấp nhận giảm giá mạnh.

Anh Nguyễn Toàn, môi giới bất động sản tại Ba Vì tiết lộ, thực tế có rất nhiều mảnh đất vườn hiện đang bán cắt lỗ tới 50% so với mức đỉnh. Song, thanh khoản vẫn gần như "đóng băng". 

Theo người môi giới này, loại đất này thời gian qua ăn theo cơn sốt nên tăng giá rất mạnh. Cùng với trào lưu bỏ phố về quê nên sức nóng càng lớn hơn. Cho đến nay, thị trường chững lại đến đất thổ cư cũng khó bán chưa nói đến đất vườn. Môi giới này cho rằng, những loại đất này không có giá trị sử dụng nên đa phần phải bán tháo.

Nhà đầu tư có nên xuống tiền mua?

Anh Trần Chí, nhà đầu tư bất động sản tại Hà Nội cho biết, thực tế, loại hình đất vườn, đất rừng trong thời gian sốt có rất nhiều người với tâm thế đầu cơ săn tìm. Mục đích chính của họ chỉ là lướt sóng kiếm lời, ăn theo sức nóng của thị trường, còn những người mua theo trào lưu "bỏ phố về rừng" không quá nhiều.

Đến nay, thị trường gãy sóng, nhà đầu tư bị ngộp. Nếu chủ đất bỏ thêm tiền để xây dựng kinh doanh homestay sẽ mất rất nhiều thời gian để thu hồi vốn cũng như công sức. Theo đó, những chủ đất chấp nhận bán tháo để thu tiền mặt về.

Theo nhà đầu tư này, một điểm yếu của loại hình đất này là tính pháp lý. Do đó, nếu xác định xuống tiền mua thì nhà đầu tư cần xem xét kỹ lưỡng đến vấn đề này.

Chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang cũng cho rằng, thời điểm hiện tại chưa phải "đáy" dù giá đã giảm. Nếu thị trường có sự hỗ trợ sớm thì đến khoảng cuối quý I/2023 mới bắt đầu hồi phục, tuy nhiên việc này là không khả quan.

Vị chuyên gia đưa ra khuyến nghị cũng như nguyên tắc khi nhà đầu tư xuống tiền thời điểm hiện tại. Cụ thể, nhà đầu tư cần đầu tư vào các loại bất động sản có pháp lý hoàn chỉnh, tính thanh khoản cao, vị trí gần trung tâm. Tiếp đến là chọn sản phẩm mà mình có kinh nghiệm đầu tư để dễ dàng mặc cả, mua được với giá tốt.

Nhận định về thị trường bất động sản thời gian tới, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, trong năm 2023, thị trường vẫn có những điểm sáng tích cực, sẽ phục hồi và không rơi vào khủng hoảng. Đến giữa năm 2023, tứ kết thúc quý II, thị trường sẽ ổn định trở lại về với quỹ đạo vốn có của nó.

Cũng theo TS. Nguyễn Văn Đính, để thị trường vực dậy đương nhiên còn phụ thuộc nhiều yếu tố. Nếu dòng vốn không được khơi thông, niềm tin nhà đầu tư không phục hồi, pháp lý bất động sản nhiều vướng mắc thì khả năng vực dậy của thị trường sẽ kém và chậm hơn. Nhưng ngược lại, nếu những vấn đề trên được giải quyết hoặc Nhà nước có những động thái tháo gỡ thì thị trường khi đó sẽ bắt đầu hồi phục từ cuối quý II năm 2023.

Đồng quan điểm, chuyên gia kinh tế, TS. Nguyễn Trí Hiếu nhận định, kênh đầu tư bất động sản thời điểm hiện nay đang trầm lắng nhưng không "đóng băng". Bước sang năm 2023, nhờ những tín hiệu tích cực từ phía Nhà nước, thị trường sẽ dần khởi sắc. Có thể thị trường đầu năm 2023 còn khó khăn, nhưng đến nửa sau sẽ bắt đầu phục hồi.