Từng "làm mưa làm gió" một thời, đất vườn đang "đuối sức"?

Theo Nhịp sống thị trường, từng là phân khúc được giới đầu tư ưa chuộng, đất vườn diện tích lớn tại khu ven TP. Hồ Chí Minh hiện nay đang có diễn biến tương tự như đất thổ cư. Nhiều nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính để đầu tư đất vườn đang "méo mặt" vì lãi suất tăng nhanh trong khi giá đất chững lại.

Theo ghi nhận cho thấy, các mảnh đất vườn tại Định Quán, Long Thành, Nhơn Trạch (Đồng Nai) hay tại Hàm Thuận Nam, Hàm Thuận Bắc (Bình Thuận) đều đã chững giá lẫn thanh khoản kể từ thời điểm tháng 4/2022. Sau "cú bồi" chính sách tín dụng thắt chặt và hiện là lãi suất ngân hàng tăng khiến phân khúc này gặp khó. Mặc dù hiện tượng cắt lỗ, bán tháo chưa diễn ra nhiều trong giai đoạn này nhưng áp lực tài chính đã và đang tăng dần ở các nhà đầu tư.

Thậm chí ngay cả những nhà đầu tư không sử dụng vốn vay ngân hàng cũng khá lo lắng về việc giá đất vườn có thể giảm mạnh trong thời gian tới. Hiện nay, loại hình này đã ghi nhận thanh khoản khá chậm, thậm chí tại một số khu vực, không phát sinh giao dịch trong vài tháng qua.

Nhiều sản phẩm được rao bán hoặc thu tiền nhanh bằng cách hạ giá so với mặt bằng giá chung của thị trường. Tuy nhiên, để bán được sản phẩm đất vườn trong thời điểm này cũng khá khó khăn.

Một môi giới chuyên giao dịch đất vườn tại Định Quán, Đồng Nai cho biết, thời điểm đầu năm nay, môi giới đi tìm đất vườn giá tốt cho nhà đầu tư rất khó bởi giá biến động tăng nhanh. Nhưng hiện tại, lượng nhà đầu tư gửi bán đất vườn tăng đáng kể. Thị trường phân khúc này đang chứng kiến lượng người bán nhiều hơn người mua.

Môi giới này cho hay, hiện có rất nhiều nhà đầu tư mua đất vườn sử dụng vốn vay ngân hàng cần bán ra để giải quyết dòng tiền và lãi vay. Tuy nhiên, vốn dĩ phân khúc này chỉ bán ra được khi có hoạt động đầu tư (khác với đất thổ cư có nhu cầu mua để xây nhà ở thực).

Do đó, đầu tư tắc cũng đồng nghĩa nhà đầu tư sở hữu đất vườn khó ra hàng. Theo khi nhận tại một số khu vực lân cận TP. Hồ Chí Minh cho thấy, giá đất vườn tại đây đã có hiện tượng giảm nhẹ. Giao dịch gần như không phát sinh trong vài tháng qua.

Đất vườn đang "gặp khó"?

Sở hữu 3.000m2 đất vườn tại một tỉnh lân cận TP. Hồ Chí Minh, anh Quý (quận Bình Thạnh, TP. Hồ Chí Minh) rao bán mã nhưng vẫn chưa tìm được người mua. Dù không giảm dưới giá vốn, nhưng để có được thanh khoản cũng như bán được giá tốt, anh Quý và nhóm bạn đầu tư cho rằng sẽ phải đợi thời gian khá lâu.

Những năm qua, đây vốn là loại hình bất động sản "từng làm mưa làm gió" tại thị trường khu ven TP. Hồ Chí Minh. Nhiều nhà đầu tư đã thu tiền trăm, thậm chí tiền tỷ khi đầu tư phân khúc này chỉ trong khoảng thời gian ngắn. Nhưng thực tế hiện nay, đất vườn đang gặp khó khăn về sức mua.

Tuy nhiên, nếu so với đất thổ cư, loại hình này lại có phần "lạc quan" hơn khi phần lớn nhà đầu tư sở hữu đất vườn tại các tỉnh lân cận TP. Hồ Chí Minh từ lâu với mức giá khá mềm. Đặc biệt, những nhà đầu tư này chủ yếu sử dụng nguồn tiền nhàn rỗi. Do đó, khi thị trường gặp khó thì việc bán ra hay giữ lại không quá quan trọng đối với nhà đầu tư.

Rất nhiều người dù biết mảnh đất mua đã giảm dưới giá vốn nhưng họ vẫn kỳ vọng giá đất vườn sẽ "bật tăng" trở lại trong thời gian tới với mức tăng có thể gấp nhiều lần đất thổ cư tại khu vực ven TP. Hồ Chí Minh.

Những mảnh đất vườn rộng hàng nghìn mét vuông với số vốn vài trăm triệu đồng vốn là kênh để các nhà đầu tư phân tán danh mục đầu tư của mình, thay vì "dồn trứng vào một giỏ". Một chuyên gia trong ngành nhận định, đất vườn thời điểm này chưa thực sự đuối. Có chăng, loại hình này đang xuất hiện tình trạng ra hàng nhiều so với đầu năm. Tức nhiều nhà đầu tư lướt sóng muốn thu lại dòng tiền vì không thể chờ thị trường hồi phục.

Có thể thấy, lãi suất ngân hàng tăng đã và đang gây ảnh hưởng trực tiếp đến thanh khoản thị trường bất động sản. Trong đó, đất nền là phân khúc được xem là chịu ảnh hưởng nhiều nhất, bởi đây là loại hình mà hoạt động đầu tư, đầu cơ chiếm phần lớn.

Tiếp đến là bất động sản nghỉ dưỡng cũng bị ảnh hưởng rõ nét. Một số chuyên gia trong ngành cho rằng, nếu tình trạng siết tín dụng và lãi suất cho vay tiếp tục tăng đến hết năm 2023, thị  trường bất động sản có thể sẽ bị ngưng trệ và khó hồi phục.

Theo ông David Jackson, Tổng giám đốc Colliers Việt Nam, với những khách hàng thuộc tầng lớp trung lưu tại Việt Nam, giá đất vườn hiện nay khoảng vài triệu đồng/m2 là không quá cao, nhưng nếu so sánh với một số quốc gia khác, có thể thấy giá đất nông nghiệp tại Việt Nam đang ở mức cao chót vót.

Trên thực tế, không ít nhà đầu tư đã thắng đậm khi đầu tư đất nông nghiệp, đất vườn nhưng cũng nhiều người mắc cạn khi tham gia vào loại hình này. Rủi ro có thể đến từ việc đón đầu dự án, đón đầu quy hoạch nhưng trong một số trường hợp, quy hoạch không diễn ra hoặc chậm khiến cho nhà đầu tư mắc kẹt, ở không được, bán cũng không xong.

Ngoài ra, một rủi ro khác có thể kể đến khi mua đất vườn là việc chuyển lên đất thổ cư thường mất khá nhiều thời gian, đòi hỏi chủ đất phải có nguồn vốn mạnh để tránh tình trạng cạn vốn trong thời gian thủ tục chưa hoàn thành. Đặc biệt, rủi ro lớn nhất là nếu mảnh đất nằm trong diện giải tỏa thì chủ đất sẽ chỉ được bồi thường theo giá đất nông nghiệp.

Các chuyên gia khuyến cáo, để hạn chế tối đa những rủi ro khi đổ tiền vào đất nông nghiệp, nhà đầu tư cần tra cứu những thông tin quy hoạch phát triển chung của khu vực, xem thửa đất có cơ sở được phép chuyển đổi mục đích sử dụng không, nếu có thì chi phí chuyển đổi ra sao, quy trình và thủ tục lên thổ cư thế nào...