Bước sang năm 2023, nhà đầu tư BĐS nên có hướng đầu tư như thế nào?

Thị trường bất động sản những tháng cuối năm 2022 trong tình trạng ảm đạm, thanh khoản sụt giảm. Điều này một phần do khách hàng khó tiếp cận được nguồn vốn vay ngân hàng hoặc những khách hàng tiếp cận được nguồn vốn vay thì cảm thấy sốc trước việc lãi vay tăng nhanh dẫn đến tâm lý trì hoãn việc mua nhà trong ngắn hạn.

Còn với nhóm đối tượng đang có tiền thì lại ngập ngừng giải ngân, kỳ vọng giá sẽ giảm sâu hơn kèm theo các chính sách chiết khấu sẽ "khủng" hơn trong thời gian tới. Do đó, không ít nhà đầu tư lựa chọn phương án gửi tiết kiệm ngân hàng rồi chờ đợi, nghe ngóng những diễn biến của thị trường thêm một thời gian nữa.

Riêng đối với thị trường thứ cấp, nhiều dự án chào bán mới đang cắt lỗ, hoặc gặp khó về thanh khoản đã dẫn tới tâm lý lo sợ bị lỗ nếu đầu tư giai đoạn này làm trùng tay nhiều khách mua vốn có ý định trước đó.

Trong khảo sát chỉ số tâm lý trên 1.000 người dùng được công bố mới đây cho ra kết quả, 71% đáp viên dự đoán lạm phát sẽ tăng trong năm 2023 tới và 75% nhận định lãi suất vay ngân hàng sẽ còn tăng thêm. Chính vì thế, 35% người tham gia khảo sát cho biết sẽ ngừng đầu tư và giữ dòng tiền, 28% trong đó chọn giữ tài sản chờ thị trường ổn định trở lại mới tiếp tục giao dịch, 27%% thì chấp nhận cắt lỗ do lo sợ thị trường sẽ khó khăn hơn. Phần lớn người mua đều lo lắng thị trường suy thoái kéo dài sang năm 2023 nên không dám đầu tư vào nhà đất. Trong đó, 64% người dùng cho rằng giá bất động sản đang quá cao là yếu tố khiến họ không hài lòng với thị trường hiện tại, 46% thì lo ngại rằng thị trường không ổn định nên chưa vội xuống tiền đầu tư.

Từ đó có thể thấy, dòng tiền của nhà đầu tư đang "nằm im" chờ thời. Vậy, nhà đầu tư nên có hướng đầu tư như thế nào khi bước sang năm 2023? Đây là câu hỏi được nhiều người hiện đang quan tâm.

Dòng tiền đầu tư năm 2023 sẽ hướng về đâu?

Chia sẻ về "dòng chảy" của dòng tiền đầu tư năm 2023, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam cho rằng, dòng tiền đầu tư năm 2023 sẽ hướng đến các sản phẩm có thể khai thác cho thuê như căn hộ, nhà phố và nhà xưởng cho thuê. Lý do bởi nhóm bất động sản này sẽ dễ tiếp cận vốn vay an toàn trong bối cảnh thị trường chưa thực sự cân bằng. Đối với căn hộ sơ cấp, nhà vừa túi tiền với mức giá dưới 50 triệu/m2, đáp ứng nhu cầu ở thật vẫn là nhóm được nhà đầu tư quan tâm bên cạnh nhóm hạng sang và siêu sang luôn có nguồn cung đều đặn đưa ra thị trường và đối tượng mua ít chịu ảnh hưởng của các yếu tố tín dụng.

Đưa ra nhận định về diễn biến cung - cầu trong năm 2023 tới, vị chuyên gia cho biết, đây tiếp tục sẽ là một năm mà doanh nghiệp phải đối mặt với thách thức còn người mua thì thận trọng và "tính toán" hơn với những quyết định xuống tiền.

Hiện nay, người mua bất động sản, nhất là với nhóm căn hộ sẽ không chỉ tập trung vào yếu tố giá và chiết khấu, mà họ xem xét nhiều hơn đến yếu tố khai thác thương mại của tài sản đó. Cụ thể ở đây chính là tỷ suất lợi nhuận từ đầu tư cho thuê tính trên mức chi phí cần bỏ ra để mua nhà.

Ông Tuấn phân tích, năm 2023 sẽ là một năm khó khăn, đầu tư lướt sóng, mua đi bán lại kiếm lời sẽ không còn nằm trong danh mục ưu tiên. Thay vào đó, các sản phẩm có giá trị khai thác thương mại dài hạn, có tỷ suất lợi nhuận từ 4,9-5% trở lên sẽ được ưu tiên. Những bất động sản mang lại lợi nhuận thương mại càng cao sẽ quyết định đến tỷ lệ hấp thụ của sản phẩm đó.

Theo ông Tuấn, với loại hình căn hộ, tỷ suất lợi nhuận cho thuê tại TP. Hồ Chí Minh hiện nay là 4,1%. Nếu tính theo mức giá trung bình gần 65 triệu đồng/m2 hiện tại thì lợi nhuận đầu tư vẫn chưa thực sự hấp dẫn. Tuy nhiên, theo báo cáo của đơn vị nghiên cứu thị trường, giá chào thuê chung cư tại TP. Hồ Chí Minh trong năm 2023 có thể tăng từ 4-6%, tỷ suất lợi nhuận cho thuê theo đó cũng tăng lên. Có thể tới khoảng quý 4/2023, tỷ suất lợi nhuận cho thuê chung cư tại TP. Hồ Chí Minh sẽ trở lại mức 4,7-4,9% như thời điểm trước dịch. Theo đó, nhu cầu đầu tư đối với phân khúc này cũng sẽ tăng trở lại, kéo thanh khoản thoát khỏi tình trạng ảm đạm.

Riêng đối với yếu tố nguồn cung, năm 2023 được định hướng là năm tháo gỡ cho các vướng mắc pháp lý trong triển khai dự án. Nhiều sản phẩm đang dang dở cùng với nguồn cung mới sẽ đẩy trở lại thị trường. Một khi sản phẩm chào bán lại dồi dào, mang đến nhiều sự lựa chọn cho người mua cùng với tính cạnh tranh thì giao dịch cũng sẽ tăng nhiệt trở lại.

Nhận định về thị trường bất động sản năm 2023, nhiều chuyên gia cho rằng, cuối năm 2022 mới chỉ là đáy đầu tiên của thị trường bất động sản, làn sóng giảm giá và thanh khoản kém sẽ còn kéo dài cho tới năm sau.

Dự báo về diễn biến thị trường trong thời gian tới, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản cho rằng 2 kịch bản có thể xảy ra vào năm sau. Thứ nhất, khả năng thị trường bất động sản năm 2023 vẫn còn khó bởi dòng vốn chưa được khơi thông. Thứ hai, sau Tết, Chính phủ sẽ điều chỉnh một số chính sách. Thị trường dần ấm lên và ổn định đến cuối năm. Vị chuyên gia cho rằng, kịch bản này có thể xảy ra cao hơn.

Theo vị chuyên gia, để thích ứng, các doanh nghiệp bất động sản sẽ chủ động cơ cấu lại sản phẩm tại các dự án để phát triển theo hướng phù hợp hơn với nhu cầu của thị trường. Đồng thời, tập trung phát triển nhiều hơn các sản phẩm có giá phù hợp tại các dự án mới. Khi đó thị trường bất động sản sẽ lưu thông và thanh khoản tốt hơn.